柯律师热线

　　柯律师：

　　随着业务发展的需要，我公司准备购买新的办公用房。但我公司拟购买的商品房正在建设中，并且房地产公司现提供不出任何证件，称到时再补办。请问：出售商品房开发商应该提供哪些证件？在此种情况下我公司购房应注意哪些事项？

　　北京　李伟东李先生：

　　贵公司拟购买的办公楼，属于预售商品房的范围。根据《城市房地产管理法》、《城市房地产预售管理办法》等有关法律、法规的规定，商品房预售应具有以下“五证”：

　　1.国有土地使用证

　　国有土地使用证是使用国有土地的法律凭证。只有依法出让和转让的国有土地才可转让和流通。

　　2.建设用地规划许可证和

建设工程规划许可证

　　建设用地规划许可证和建设工程规划许可证由规划主管部门发布，分别是建设单位用地和建设工程的法律凭证。没有这“两证”的用地单位属非法用地，其工程建筑也是违章建筑，不能领取

房地产权属证件。

　　3.建设工程开工证

　　建设工程开工证是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是商品房权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。

　　4.商品房销售（预售）证

　　商品房销售（预售）证是进行

商品房预售的合法凭证。

　　国有土地使用证和商品房销售（预售）许可证，表明所购商品房属合法交易范畴。

　　在审查时，应注意“五证”的用地单位、建设单位及销售单位是否与实际的售楼单位一致，用地范围、销售范围是否包括所购买的商品房。目前有部分开发商领取的是临时土地使用证，此证意味着开发商尚未交齐全部土地出让金。还有一种情况是，其领取的《商品房销售许可证》的销售范围中，仅包括规划项目的部分楼号，甚至仅包括一栋楼的部分楼层。因此，应着重审查所购买的商品房是否在预售范围之内。

　　就本项目而言，根据贵公司介绍的情况，开发商目前不能提供“五证”中的任何证件，存在较大的法律风险。只有开发商提供“五证”及相关充足的背景材料，并向有关政府主管部门核实后，才可认定开发商提供的预售商品房为依法可以出售的预售商品房。

　　柯荆民

　　北京文思律师事务所

　　《市场报》 (2005年11月02日 第三版)