刘杉：开发商演绎囚徒困境

　　刘杉

　　博弈论中所讲述的“囚徒困境”故事正在房地产市场中重新演绎。

　　国家统计局的最新统计数据表明，中国房地产市场价格涨幅已经逐步走低，国家抑制房价上涨的调控政策已经见效。尽管，国家统计局发言人郑京平强调，宏观调控目标不是将 房价突然拉下来，但市场博弈的最终均衡结果恐怕并不取决于善良的愿望。

　　上海房地产市场此刻正在被降价气氛所笼罩，而这种气氛正是房价大幅下跌的先兆。

　　就在国家统计局发布最新统计数据的同时，一项关于上海

房地产市场的信心调查也表明，房地产开发商已经开始对市场失去信心。上海市统计局19日公布的“三季度本市企业景气调查分析”显示，上海市房地产企业家信心指数跌至不到90点，已与1999年的水平相当，而上海本轮房地产价格的上涨起始点，恰恰是1999年。

　　信心不足的结果是什么，就是“走出观望”，就是先跑为快。市场最终要看谁先出货，谁跑得快。

　　那个被很多经济学家讲述的博弈论故事“囚徒困境”，正在被开发商演绎成一个活报剧。

　　理论上讲，一旦房地产市场价格走势出现逆转，那么大幅降价就是谁也挡不住的趋势。

　　理论说起来很抽象，但现实生活却很实际。实际的不仅是消费者，开发商同样也很实际。

　　面对中央政府的宏观调控政策，开发商最初的对策就是“捂盘”，就是拖。希望借着“捂盘”而稳定价格，希望借着媒体、学者和官员托住市场。但是，计划没有变化快，形势不等人。由于消费者的持币待购和新楼盘的不断完工，市场的供给形势发生了变化。在供给大于需求的情况下，价格下跌就成了必然的趋势。

　　面对市场供给变化和还款压力增加的双重挤压，开发商最好的选择就是降价变现。所以，房地产市场“囚徒困境”的博弈均衡结果是，每一个开发商的最优选择都是降价。因为，你不降，他就降。而率先降价者，才能够率先赢得市场机会。

　　上海市场的故事，同样也会在北京上演，因为市场的道理是一样的。北京市1－8月的统计数据已经颇能说明问题。一组数据是，1－8月商品期房预售成交12万套、1473．4万平方米，同比分别下降23．8％和20．2％。另一组数据是，截至8月底，空置一年以上商品房面积385．4万平方米，同比增长23．7％，增幅比上年同期高30．8个百分点。

　　数据说明，北京市场的供求关系实际上也发生了变化。

　　面对变化的市场，北京开发商在号召消费者“走出观望”时，其实会率先“走出观望”，那就是“三十六计走为上”。

　　跑吧，投资者已经跑了，上海开发商也跑了，北京开发商还等什么？

新浪财经小调查

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