地产大腕儿把脉楼市走向

　　2005年，是中国房地产业令人难以忘怀的特殊时期。上半年，政府连续出台了抑制投机等宏观调控政策，这些政策对消费者预期和整个市场格局产生了巨大影响。经过大半年的调控，房地产市场已经进入一个相持阶段，供需双方观望依旧，各种声音不绝于耳。目前的楼市究竟处于一种什么样的状态？未来走势将如何？在刚刚结束的全国工商联房地产商会2005年度年会上，参会的地产界知名人士接受了记者的采访，为下一阶段楼市走向把脉。天津市场在全国独树一帜全国工商联房地产商会会长聂梅生

　　从政府、企业、市场三者关系看，政府起到的作用更加重要。特别是在目前市场环境还不成熟、法律法规还不完善的情况下，中央政府对整个国民经济的宏观调控作用是非常重要的。宏观调控是一个中性词，不要简单地理解为“打压”，也不要理解成阶段性的。大家应该回归一个正常心态，调控将会是长期存在于我国国民经济发展中的。

　　从目前全国市场反映出的数据看，调控的作用还是比较大的，价格并没有出现大起大落，购房者虽然出现了观望情绪，但刚性需求并没有因此消失，最终还是会释放出来。

　　具体到天津而言，我认为天津现在在全国的房地产市场中是独树一帜的。如果天津市场前期过热，那么经过政策调控后就不会仍然呈现出目前良好的发展态势了。市场信心即将恢复全国工商联房地产商会REICO工作室研究员刘琳

　　我们对今年第二季度全国房地产市场进行了深入分析，得出四点结论：一是房地产市场的需求增长趋缓；二是房地产开发投资的意愿在持续下降一年后开始回升；三是房屋销售价格的增速趋缓；四是房地产市场区域性差距比较大。这说明国家宏观调控政策的作用还是非常明显的。

　　不过，6月份由建设部等七部委对八个城市进行的市场调研显示，国八条出台后，38.7％的消费者购房心理发生了变化，只有7.7％的人员选择了取消购房，92.3％的人员选择了推迟购房，这个数据说明房地产市场仍然以自住需求为主。因此我们预测，到今年年底前和明年会是一个调控政策的消化期，房地产市场价格增幅会逐步放缓，但也不会出现绝对数值上的下降。持币待购并不意味着需求消失，刚性需求最终还是会释放出来，随着消费者对宏观调控正确理解的加深，房地产市场将会得到恢复。高端产品仍有市场天津精瑞置业发展有限公司唐军

　　国家出台调控政策是希望市场更稳健、更良性地发展，从历史上看天津的房地产市场一直比较平稳，积累了很多后劲。今年上半年房地产市场的观望气氛确实比较浓厚，但从7月份开始，回升速度还是很快的。调控政策基本上达到了目的，很多措施如期房限转、缴纳营业税等也都起到了作用。

　　具体到高端市场，我认为，像天津这样一个拥有1000万人口的超大型城市，高端项目的市场空间是绝对不可小视的。天津早期的高端市场发展并不充分，很多项目的设计水平、建设水平都很低，根本无法满足高端客户的需求。而目前高端住宅供应的第一轮行情也是从去年开始才刚刚启动的，真正入住的高端项目更是少之又少。特别是随着经济的不断发展，人们消费能力的不断提高，住宅梯次消费结构将会形成，将会有越来越多富裕起来的人去购买高端住宅产品。因此，未来天津的高端住宅市场还有很大的发展空间。调控为未来市场打下基础天津泰达建设集团有限公司董事长许立凡

　　相对于前几年而言，2005年1月至10月

天津楼市比较复杂，处于各种因素下的整合期，这是上半年政策调整的结果。特别是经过前年、去年的高速增长之后，天津房地产市场进入了一个比较平稳的发展期，盲目上马项目、追逐市场热点的现象有所减少，今年更多开发商开始积极调整产品结构，为天津今后三至五年房地产市场的发展打下了良好基础。

　　预计从今年下半年到明年上半年，

房价处于盘整期，适住型产品因供不应求可能会小幅增长，高档产品则会比较平稳，开发商已由过去关注产品转向更关注资本。不过影响因素依然很多，特别是目前二三级市场联动不够，单靠新房市场火爆只是短期行为，没有后劲。

　　就天津而言，拆迁启动了一部分刚性需求，但之后能否启动城市产业升级、提高居民可支配收入，对未来房地产市场长远的发展更加重要。增长过快也蕴含巨大风险天津泰达集团有限公司总经理孟群

　　调控是绝对的，不调控是相对的。国家总是不断地对国民经济进行宏观调控，只是每个阶段调控的行业不同而已。因此，关键是把自己的企业做好。在中国城市化进程中，房地产行业所占的地位会越来越重要。

　　近些年，天津城市面貌变化非常巨大，大规模的城市基础设施建设其实都是和土地增值联系在一起的。随着人们生活水平提高，对居住要求的提高也不可逆转，因此天津的房地产市场还有很大的发展空间。不过随着市场的逐步成熟，今后老百姓买房将会更关注品牌，这要求开发商必须更加重视资源整合、做出更好的产品、增强自身品牌竞争力，只有这样才能在未来的竞争中立于不败之地。

　　同时，我认为增长速度过快并非好事，应该让市场慢慢进入状态，消费需求逐渐释放，这样热度才能保持得更长久。如果提前把市场的预期全部透支了，那无异于杀鸡取卵、竭泽而渔。中国开发商急需解决三大问题万通集团董事局主席冯仑

　　宏观调控的意义非常积极，但我认为作用还没有完全显现出来。为什么这么说呢？在美国，大约有30万家房地产公司，其中只有10％是做开发的，剩下的都是做金融贷款、

二手房交易等业务的服务型公司。而在我国，大部分房地产企业还都是以开发为主，这些企业急需改变传统的盈利模式和经营模式，只有这样，宏观调控的最终战略目标才能够实现。

　　目前，中国的房地产企业迫切需要解决三个问题。一要调整资本结构。目前大部分房企资本金实力偏弱，无法应对大的市场风险；二要转变商业模式。以前是一种博弈，而在今后市场监管越来越严格的情况下，传统模式将没有市场；三是正确理解行业、企业与社会之间的关系。宏观调控不会让所有人都舒服，只有那些解决了以上三个问题、放弃短期博弈思想、建立长期发展战略的房地产企业，才会迎来调控后的好日子。调控是鼓励购买自住型住宅华远地产股份有限公司董事长任志强

　　据调查，今年7月份以后，全国40个主要城市中，房地产的三分之一交易量已经达到甚至超过3月份，三分之一已经接近3月份，只有剩下的三分之一销售状况不是很好。我认为，造成这种结果的主要原因是，虽然宏观调控政策已出台大半年，但中央的政策并没有一刀切。如重庆，二手房在三年内转让并没有加税。

　　其实，中国幅员广阔，各区域GDP差别大，需求各不相同，各城市对宏观调控的反应也当然会有所区别，政策落地时宽松的地区受影响小，供给和需求相差较大的地区恢复快。虽然出现了全国性的短时观望，但回暖也是很明显的。

　　实现小康的主要标准之一就是看人们的住房，住宅水平也意味着生活水平。中央调控政策中实际上有鼓励“购买自住型住宅”的内容，只是媒体几乎没有报道。