“京东别墅区”浮出水面

　　本报记者 王小霞

　　作为北京ＣＢＤ的后花园，京东通州区房地产市场一直备受瞩目。但是，该区域的别墅市场不温不火，始终没有形成气候。近日，历时3年时间准备，世爵源墅项目一经上市就受到追捧，两个月内，叠拼别墅基本售罄。同时，东方夏威夷、运河岸上的院子、中海安德鲁斯庄园等多个项目在近期的热销也进一步推动了“京东别墅区”的成型。

　　集中放量

　　长期以来，北京别墅类项目的供应基本都集中在中央别墅区、亚奥板块、西山板块等区域，而东部地区的别墅供应量相对较小，也没有太多高品质的别墅项目入市。所以，京东通州区域的别墅市场始终没有形成规模效应，也不为市场看好。

　　但在2005年，随着北京西山、中央等传统

别墅区土地资源的日渐稀缺，一些“非主流别墅区域”呈现抬头之势，别墅新区正在形成，像京城东部的朝阳区、通州区乃至与北京仅一河（潮白河）之隔的河北燕郊开发区，新项目不断涌现，老项目持续放量，已初具一条新别墅带的雏形。同时，京东别墅有着与ＣＢＤ30分钟的车程，其交通便利性更是别的区域无法比拟的，而随着北京汽车保有量的不断增高，业界有人甚至提出京东别墅是ＣＢＤ的第一居所的概念。

　　据不完全统计，今年1至6月，北京市场别墅项目的预售面积达到130多万平方米，同比去年有所增加，其中，京城东部的别墅新项目则有明显增加。从位于朝阳区京沈高速路侧畔的世爵源墅、中海安德鲁斯庄园、京城雅居、京通快速路南侧的水郡长安以及康城二期香草天空，到通州区的天地美墅、Ａ公馆、国花园、尚东庭、运河岸上的院子等，延伸至燕郊开发区的东方夏威夷、和安花园等多个项目，广为分布。

　　记者经过走访发现，这些项目无论从上市体量和产品形态上均十分丰富，既有联排别墅和小独栋产品，也有面积较大的独栋别墅；既有中式风格，也有传统欧美和现代风格，市场选择空间较大。其中，世爵源墅联排别墅在外立面设计上，每栋皆不相同、形态各异、极具特色；“运河岸上的院子”则全力诠释“运河文化”，主打文化牌。

　　但是，相对西山、亚北、温榆河、潮白河等传统别墅区域，京东别墅带虽然绵延若干区域，却由于绝大多数的项目都瞄准了ＣＢＤ区域的客群，因此彼此之间也充满了“竞合”关系。

　　交通便利成为主打优势

　　有地产专家分析认为，京东别墅之所以在2005年开始集中放量，并得到市场需求的足够认可，与该区域近两年出现的各方面利好因素密切相关。市政、规划、环境等方面有利于东部地区条件的改善与发展，对京东别墅放量且热销起到了巨大的推动作用。

　　北京市城市规划向东部倾斜使京东在交通资源上享有足够的优势。京通快速路、朝阳路、朝阳北路、京哈高速、京沈高速、102国道、轻轨等，构成了区域成熟的交通路网。而且连接京通高速和京哈高速的工程目前招标已经完成，近期即将开工。可见，未来这一区域的交通路网络将更加完善。

　　一个别墅区的形成不仅需要高品质的项目、稀缺资源的占有等各种因素，还需要拥有一个高品质业主群体的支撑。世爵源墅相关负责人分析表示，京城别墅区普遍存在远郊化现象，从其他几个别墅区来看，离市区的距离普遍较远，对于别墅消费群体的精英阶层而言，时间成本较大。而“京东别墅区”由于交通的便捷性，在离市区的距离上有明显优势，该区域内的项目距离国贸基本上都在1个小时以内到达，而且堵车的几率小。其中，世爵源墅距离国贸仅有20分钟车程。

　　最重要的是ＣＢＤ区域内精英们对高品质别墅的需求一直存在，并且还在持续增长。“有这样一个庞大的业主群体在支撑，就会有效地保障‘京东别墅区’拥有旺盛的生命力。”记者在采访中发现，京东别墅区的开发商无一例外地将销售目标投向了ＣＢＤ区域的管理层。

　　业内分析人士认为，由于北部地区的土地供应相对紧张，而西山沿线的土地由于多种原因从供应、开发到形成市场供应往往需要比较长的周期。在这样的背景下，由于经济发展和土地供给方面的优势，东部地区的别墅供应可能持续放量。

　　市场价值仍需培育

　　京东别墅带一位别墅项目开发商告诉记者，京东别墅带应该是继中央别墅区、亚北别墅区和西山别墅区之后的第四个具发展潜力的别墅区。有通州运河、潮白河，还有很多

高尔夫球场，其自然资源不比其他区域差。

　　但由于发展较晚，京东别墅带还需要培育。首先是租赁市场和投资市场。目前，中央别墅区30％－40％的属于投资型客户，但因为京东别墅还在成长期，所以投资用于出租的少之又少。如果市场培育了，租客有了，投资价值就出来了。第二，国外人士生活扎堆的习惯也是京东别墅带吸引高端人群的瓶颈。国外人士一种现象是不购买，另一种现象就是会带动一批人过来买，如何吸引该部分群体消费者进入京东别墅带，对于京东别墅的开发商们而言很有研究价值。

　　虽然京东别墅带的地位在北京几大传统别墅区域中尚不算稳定，但其前景已被许多开发商看好，吸引了诸多开发商跟进。据了解，天鸿集团、美林集团等有实力的开发商纷纷抢滩京东区域。