沪甲级写字楼求大于供

　　高力国际近日发布的第三季度上海甲级办公楼研究报告显示，第三季度上海再度推出2栋甲级办公楼，带来11.3万平方米的新增供给，而市场延续第二季度的旺盛需求，吸纳量达到了13.7万平方米，显示出求大于供的态势。空置率由上季度的6.1%再度下滑至5.1%。

　　供应量增　空置率减

　　2005年第三季度，位于黄浦区的都市总部大厦和徐汇区的港汇广场办公楼1座相继交付使用，新增11.3万平方米的市场供应量，进而使上海甲级办公楼市场今年总共约有325万平方米的供给量。市场的消化量为13.7万平方米，其中浦西、浦东分别消化9.3万和4.4万平方米。由此可见，供不应求的市场局面逐步明显，引导市场空置率继续走低至5.1%。

　　最近上海写字楼主要租赁成交案例，包括入住黄浦区都市总部大厦的施华洛世奇和中外运敦豪，进入浦东汇亚大厦的新展银行、德意志银行和德国莱茵TUV，以及新进黄浦区天安中心的马士基物流，其租赁总面积达17280平方米，显示出跨国公司对于上海作为经济金融中心前景的看好以及上海甲级写字楼市场的强大生命力。

　　租金一路上扬南京西路最高

　　同时由于供不应求的市场状况也使租金得以较快增长。上海甲级办公楼第三季度的市场租金平均叫价较第二季度上升了8.6%，为1.01美元/平方米/天，具体平均成交租金为0.92美元/平方米/天，与去年同期相比增长21.69%，比上季度成长7.0%，租金回报率仍维持在上季度7.6%的水平。

　　中原月报数据显示，9月上海甲级写字楼整体租金水平基本呈现小幅上扬的态势。浦东和浦

西甲级写字楼市场的租金水平与上月相比，均呈上升的态势。进入2005年以来，上海甲级写字楼的租金水平一直保持稳中有升的趋势，全市甲级写字楼平均租金水平一直在0.81-0.82美元/平方米/天之间浮动。这表明，上海甲级写字楼市场比较平稳、健康，为今后上海写字楼市场的发展奠定了基础。

　　在销售方面，甲级办公楼目前的市场平均价格为3688美元/平方米，较上季度约增长了9%。9月上海写字楼销售市场比较稳定，平均销售价格为人民币15125元/平方米，环比上月增长了0.89%；其中甲级写字楼的销售价格基本在人民币18000－24000元/平方米之间。各个案销售价格基本在-3%至5%之间浮动，个案价格相对比较平稳，符合近阶段上海写字楼销售市场的总体走势。

　　其中，最引人注目的是，静安、黄浦和浦东陆家嘴地区租金成长领先全市，静安南京西路的平均租金仍为全市最高，达1.08美元/平方米/天。

　　后续仍为卖方市场

　　报告显示，到今年年底甲级办公楼仅剩约6.2万平方米的新增供给，而市场需求却相当强劲，因此，市场供不应求的态势将会延续，预计市场空置率将会进一步下降至年底的4%的低水平。

　　2006年中心地带将新增的甲级写字楼数量也将极为有限，其中著名的主要有位于卢湾区的新茂大厦、浦东的上海银行大厦以及徐汇区的淮海国际广场，总面积为19.12万平方米，相较于今年新增写字楼总面积42.32万平方米而言，尚不到一半。

　　高力国际华东区常务董事翁琳女士认为，如果以办公楼租金与企业的运营费用来比的话，上海办公楼市场的租金成本相对于东京、香港等国际大都市来说还比较低，而随着上海国际化程度的不断提升，上海办公楼的租金也将保持良好的上升空间。目前上海的办公楼市场呈现供不应求的态势，加上市中心甲级办公楼集中区域可供开发的写字楼地块，尤其是沿南京西路、淮海路等一级地段相当稀少，市场将形成较为明显的卖方市场。翁琳预计，由于市场供求比较紧张，今年年底的租金仍将会有4%－5%的成长空间，同时第四季度市场价格将上涨5%－6%，而租金升幅速度会略缓于售价。

　　《国际金融报》 (2005年10月14日 第四版)

　　作者：本报记者　邓旭　发自上海