天通苑“歪打正着”没成巨型贫民窟

http://finance.sina.com.cn 2005年10月12日 09:33 中国经济时报

　　本报记者周雪松

　　帮助社会中低收入群体解决住房困难，一向是建设经济适用房的目标与使命，由于户型面积的失控和富人骗购房现象的出现，经济适用房遭到了纷至沓来的诟病。

　　“现在大多数人都把眼光盯在经济适用房分配不公，没有全都卖给低收入的贫困户上

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，而没有从经济适用房的建设体制上找出解决办法。”近日，一些人对经济适用房建设可能形成巨型贫民窟表现出了一定的忧虑。蔡金水便是其中之一。

　　“如果天通苑、回龙观等超大型居住区真的像一些群众要求的那样建成全部都是80平方米以下的小

户型，全都卖给低收入的贫困户，建成几十万人的巨型贫民窟的话，那么用不了多久，它所产生的社会问题将比现在群众反映强烈的有钱人买了经济适用房更严重。”10月3日，蔡金水对中国经济时报记者如此表示。

　　“怪胎”天通苑没成巨型贫民窟

　　2005年6月11到13日，北京天通苑北苑经济适用房放号销售，数千购房者连续几个昼夜排队抢购形成几百米购房长队，上百名保安、民警在现场维持秩序。国内外各种媒体包括中央电视台、美国ＣＮＮ、日本ＮＨＫ电视台等纷纷播放了现场采访镜头，外电惊呼“全世界都未见过如此疯狂的购房场面”，又一次引起了全社会对天通苑小区的关注，并再次引发了对经济适用房问题的一场大争论。

　　作为北京市房协住宅学术委员会委员和北京市东城区政协委员，现年62岁、已在房地产业有着40多年从业经历的蔡金水认为，天通苑之所以受到广泛关注的原因之一是其规模大：整个天通苑居住区占地8平方公里，总建筑面积800万平方米，其中经济适用房建筑面积572万平方米。若包括小区范围内的太平家园、丽水园、北方明珠、塞纳维拉、东小口商业中心等项目，则超过千万平方米。随着开发范围的不断扩大，天通苑小区将逐渐形成一个近30万人口、名副其实的超大居住社区。相当于一个中等城市或者小的国家。

　　其次，相对于人口密度而言，这个超大居住社区的交通和商业设施尚不完善配套。蔡金水说，“天通苑现象”近年来引发了社会各界的极大关注，不仅是摆在北京市政府桌面上的头等大事之一，也是社区论坛上网友们茶余饭后攻击、诟病的对象。

　　据了解，历年人大代表、政协委员都有关于天通苑小区的各种议案提案，仅北京市政协近年来就有64人次提交了38件提案。它还被北京市政协确定为市政协重点督办提案之一。

　　在居民们的不懈反映下，从2001年开始，天通苑就受到政协委员们的高度关注。在当年的北京市“两会”上，委员们就提交了8个提案，而这个数字到了2004年陡增到14个。在2004年年初的北京市政协十届二次会议上，周永增等27位市政协委员就针对天通苑小区居民生活中的诸多不便，提出有关提案14件，内容涉及交通、小区配套设施、教育医疗、市容环保、社会治安、物业管理等众多方面。

　　尽管天通苑作为一个超大型经济适用房社区存在很多问题，但奇怪的是，天通苑却是如此热销，吸引了众多购房者的目光，以致出现了6月中旬疯狂抢购的场面。这个小区很少在各种媒体上做广告，搞宣传，其销售状况却是总有一两万购房户在排号等房。

　　在各种媒体纷纷声讨天通苑名为经济适用房小区，却都是大户型，实际成了富人区，以及密度过高、交通堵塞等等弊端时，天通苑已入住的十几万居民对天通苑住房质量的评价却相对较好，投诉率比很多高档住宅区还少，并仍有大量购房者希望在该处买房。

　　蔡金水的担忧不在天通苑当前存在多少问题，而是担心这样一个超大型的社区假若真正按照经济适用房的要求操作，严格将所有的房屋都出售给低收入人群，也许会面临更多的问题，关系整个社会的稳定与和谐。

　　蔡金水援引了一个典型案例：中房协副会长顾云昌曾到南方某城市一个100多万平米经济适用房社区考察，发现“那里变成了贫民窟，物业管理费、电费甚至水费都收不上来，很多居民都到小区景观水池中涮墩布。”成为当地政府的心腹之患。蔡金水认为，如果天通苑、回龙观这样的几十万人的大社区也建成了巨型贫民窟，岂不隐患更大？

　　富人区和贫民窟都是城市异类

　　“我们不知道当初天通苑的开发商是怎么想的，为什么在经济适用房小区里要建那么多150平方米以上的大户型，可能是为了吸引有钱人，房子好卖吧。”蔡金水说，“我们也不知道这些部门当初为什么会批准开发商建设这么多大户型的房子。但是，我们看到，现在天通苑里的住户基本上不是贫民，绝大部分是机关干部、企业白领、医生、教师、小企业主等中等收入家庭。”

　　蔡金水表示，按照北京市规定年收入6万元以下才可以购买经济适用房的标准，北京市有70％以上的家庭符合这一标准。但在实际建设中，经济适用房却只占了住宅建设的很小比例，只有10％左右。造成70％的居民抢购10％的房子。而实际购买经济适用房的家庭，除了拿到几十万元拆迁补偿费的拆迁户以外，至少也是年收入四五万元以上的家庭，属于标准内的高端家庭。很少有一两万元以下的低收入家庭。

　　而购买了二三百平方米大户型的居民则可能年收入超过了6万元，但也绝不会是巨富，真正有钱的人是不愿去住经济适用房的，还没有听说有哪个千万富翁或亿万富豪肯住在经济适用房里。这就使得天通苑的居民结构意外地达到了社会学家所理想的社会结构。

　　蔡金水说，社会学家认为最理想的社会结构是腰鼓型社会结构，没有赤贫，也没有豪富，低收入家庭和高收入家庭也都相对较少。接近社会平均收入水平的中等收入家庭占绝大多数。这样的社会结构是最稳固的。一个国家、一个城市，都是以腰鼓型社会结构为最理想。而富人区和贫民窟都是城市的异类，都不应该出现。即使存在也只能是极少数。

　　“在那些全是富人或全是穷人的同质化居住区中，其实是社会矛盾最多的。如果出现巨型贫民窟，则肯定是城市的灾难。天通苑却在无意中实现了这样的理想，没有巨富也没有赤贫，没有住

豪宅别墅的大款，也没有住茅屋陋室的困难户，居住面积都是八九十到二百多平方米，居民结构以中等收入家庭为主，非常合理。可谓歪打正着。”蔡金水说，现在的商品房小区买房人基本上都是高收入家庭，也远没有达到这样的理想境地。今后北京还要建设11座50万人口以上的新城和几十座中心城镇，如果都能达到这样的居民结构就太理想了。

　　错就错在经济适用房政策

　　蔡金水认为，像天通苑这样理想的居民结构却没有得到社会的认可，反而受到了猛烈攻击，错就错在天通苑是经济适用房小区，而其实这样的超大型居住区并不应该完全建成经济适用房，是当初我们制定的经济适用房政策有问题。

　　“这样大的社区不应该也不可能全建成

小户型，只供给低收入家庭的贫民区，经济适用房更不应该大规模集中建设。”蔡金水说，随着人民生活水平的不断提高，需要的生活空间越来越大，过去建设的那种每套五、六十平方米的住宅已经不能满足绝大多数人的需要，我们过去所建的那些大量的低标准住宅正在面临淘汰，如果我们继续建设大量低标准、小户型的住宅，建成就已过时，会给以后的城市建设留下严重的困难和后遗症。

　　蔡金水表示，经济适用房面对的既有低收入、居住五、六十平方米就满足的家庭，也有大量中等收入水平、要求改善居住条件、按揭贷款也能一步到位的家庭，所以经济适用房既不能建得面积过大、标准过高，也不能建得面积过小、标准过低。

　　蔡金水告诉中国经济时报记者，有关部门在建设经济适用房时应该高度谨慎，今后不宜兴建超大规模的经济适用房社区，政府应出台相关政策，应加快经济适用房建设，同时应要求开发商在各个项目开发过程中至少建设不低于20％的经济适用房，同时应加强对经济适用房的管理。

　　针对当前群众对经济适用房分配不公反映强烈的情绪，蔡金水提出了不同的看法。他认为，现在大多数人不应将眼光始终盯在经济适用房的分配不公没有全都卖给低收入的贫困户这些表面现象上，而应从经济适用房的建设体制源头进行思考。“解决当前经济适用房分配不公的问题，应从分配体制、规划建设方法等其他更有效的方面去解决。”蔡金水说。

爱问(iAsk.com)

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