“金九银十”难再现 多空观点悄然转变

　　9月份已经过去，期盼中的“金九”却并未出现，市场观望气氛继续加重，多空双方的观点也在悄然转变：“空头偶像”蔡为民表示，楼市明年年初将探明底部；而原多方代表人物洪曦却认为，房产不宜作为投资品，1年之内机会不多。

　　多方蔡为民：明年初“拣便宜货”

　　网友冠以“空头偶像”的卫明不动产营销智库负责人蔡为民，其最广为人知的观点是，上海房地产会下跌30%。捂盘难有实质性帮助

　　蔡为民是以台湾楼市上世纪90年代早期出现的下挫并持续低迷的例子作为上述观点的依据。如今，在坚持“下跌30%”的观点的同时，他还强调，随着楼市在第四季度进一步下跌，一些“拣便宜货”的机会将会出现在投资者眼前。

　　“第四季度将是第三季度房产走势的延续”，蔡为民指出，现在不少开发商采取了延迟开盘的观望态度，但此举也使得开发商的资金链必须接受更大程度地考验。事实上，延迟推盘对开发商难有实质性帮助，在目前的市场形势下，开发商除了降价别无他法，如果错过“金九银十”这一传统的购房旺季，推盘难度将进一步增加，也就意味着，等开发商资金链绷不住的时候，还是要通过更大幅度地降价来回笼资金。中心楼盘风险较小

　　据了解，曾经公布要在9月中下旬开盘的16个新盘中，目前已有9个表示开盘时间将延迟到10月份以后。

　　在这样的趋势下，蔡为民认为，10月份至11月份将会出现一轮更大规模的

房价下调，对投资者而言，这段时间会出现一定的投资机会。“如果要拣便宜货，一些发展前景看好的区域值得关注，比如静安、长宁，在市中心接盘风险较小。”

　　目前，上海市中心区域的房价已经在回落。以静安为例，相比该区中心区域今年年初超过3万元/平方米的高位，8月份推盘的静安四季精装修房均价则小降至2.6万元/平方米。蔡为民认为，静安区房价还有一定的下跌空间，1.7万-1.8万元/平方米的价格对投资者来说是比较有诱惑力的，这样的价格完全有望在今年年底出现。

　　蔡为民还指出，“有潜力的低价楼盘”亦是投资者拣便宜货的机会所在，这主要是指那些为缓解开发商资金面的紧张状况，采取“跳水式”降价的楼盘。事实上，不少境外资金在等待这样的入场机会，据了解，有一个来自中国台湾的购房团正在寻觅合适的楼盘。明年初探明底部

　　当然，第四季度房市的风险依然存在，投资者不可忽视。

　　“其中政策面的不确定性给投资者出了一个难题”，蔡为民指出，房市政策面的“假空袭警报”在第三季度曾屡屡出现，征收个人所得税、取消预售制度等议论已经让投资者如惊弓之鸟。对此，投资者在进行决策时，首要要考虑资金操作的安全性，选择能方便、及时脱手的楼盘，其次才是利润最大化。蔡为民特意提及九亭、松江一带的楼盘，价格持续大幅回落，确实给投资者提供了一定的入场机会，但必须考虑到这些楼盘难以脱手的风险。

　　“今年整体下跌25%，明年初还有5%左右的跌幅”，蔡为民认为沪上楼市将在第四季度继续调整，明年年初才会逐步进入底部盘整的阶段。

　　空方洪曦：一年内楼市机会不多

　　“现在，投资者不要把房产当作投资品种，1年内上海楼市没什么机会”，前段时间一直看多的个人投资理财网CEO洪曦，最近观点有了变化。对国际热钱的吸引力下降

　　洪曦并不认为自己的角色由多头转换为空头，“几个对投资者最有参考价值的金融指标发生了变动，所以投资决策也应相应调整。”

　　洪曦指出，投资决策的一个重要参考是货币市场基金收益率。据悉，中国的货币市场基金收益率在今年3月份（当时约3%）后一路下滑，最近发行的一年期央票收益率只有1.34%，3个月期央票的收益率仅为1.0859%。

　　洪曦认为，由于美国的债券收益率基本上稳定在4%以上，这就意味着外资若要赌

人民币升值，必须预期人民币1年内有3%以上的升幅，风险比较大，这样的信号对上海楼市并非利好。

　　他还列出了另一组值得注意的指标：沪上房地产的回报率基本在3%左右，而海外房地产信托投资基金（REITS）的收益普遍能达到5%-6%，趋利的资本自然会流向回报更高的投资品种。房产投资热情难再

　　由于目前国内还没有更好的投资渠道，不能对投资楼市构成很大威胁，更没重大利好因素出现，这使得楼市处在一个既无暴涨也无暴跌的状态。洪曦认为，这种市况并不适合投资套利，哪怕是暴跌都还可以做空。如果从长期投资的角度考虑，最重要的衡量指标就是房产的租金回报率，而现在3%的回报率，意味着买房产和买国债差不多。

　　据了解，今年我国发行的三年期和五年期国债的票面年利率在3%-4%。而国债的回报一般被认为是没有风险的，对照国债利率，房产投资的回报仅是无风险收益，却没有投资价值。

　　以50万元的房子为例，如果无风险收益率是3%，年收益为1.5万元；如果希望实现5%的年收益率，应该是2.5万元，月租金需达到2000元；如果加上折旧，以20年为例，每年的折旧为2.5万元，月租金需达到4000元。因此，如要投资50万元的房子，其月租金需达到4000元才算是有吸引力的投资，即回报率要有10%（3%是无风险收益，2%是风险收益，5%是折旧摊销）。

　　“如果能找到回报率在6%以上的房产投资项目，还是可以考虑持有的”，洪曦表示，不过这样的机会现在并不多见。普通房产项目不乐观

　　“由于中国人均占有土地少的状况不会改变，地价上升的趋势难以逆转，从长远来看，房价还是会上涨的”，洪曦也强调，“利率、

汇率等方面的变化尚不明朗，宏观调控的效果还将进一步显现，至少在1年内房产没什么可玩的了。”不过洪曦还指出，房价的分化趋势值得注意。在一些国际化的高档社区，比如古北、碧云等，由于受到外资青睐，整体回报率将呈上升趋势；而普通的房产项目，一方面供给持续放量，另一方面刚性需求未能提供足够的现金流，难以支撑其上涨。

　　作者：陈中小路 每日经济新闻