商务公寓“围剿”写字楼

　　本报记者 王小霞

　　假如开列近年京城楼市的热门产品，商务公寓必定傲视群雄、名列前茅，商务公寓处处“围剿”写字楼的生存空间已是不争的事实。

　　从一开始的数码01、韦伯豪、新起点嘉园、优士阁、远洋德邑等一批商务公寓在京城 走红以来，其市场热度从未下降。近日，位于北京朝阳门附近的天辰大厦以13000元左右的价格入市，主打的“第三代商务公寓”口号使其快速受到市场的关注和追捧。与此同时，远洋国际中心、工体3号等项目的销售也非常红火。

　　业界专家表示，商务公寓以其价格较低、空间分割灵活等特点吸引了大批成长型公司和个体投资者，而经过市场洗礼后的“第三代商务公寓”完善了更多商务功能，许多项目一入市很快就销售一空。

　　以写字楼标准打造商务公寓

　　商务公寓从2001年开始进入市场并逐渐走红发展至今，凭借着政策优势、销售灵活、产品多样等各种特有的优势在市场中占有不可替代的重要位置。

　　但是，一直以来，商务公寓在市场的认可度一度受到质疑。有人评价说，第一代商务公寓是住宅立项，完全按照纯住宅设计，直接在住宅里办公，没有考虑任何商住的功能；而第二代商务公寓区划设计仍然是住宅和公寓，目标客户包括居住者和办公者，但已经适当考虑了一些商务用途，属于商住混用；目前，第三代商务公寓是公寓立项，提倡纯办公理念。结构形式、外立面、层高都是按照写字楼的设计标准打造，比如豪华大堂，2．5米的净高、自由分割的

户型，公共卫生间、户式中央空调、足够的车位等等。

　　天辰大厦销售部相关负责人分析认为，商务公寓在市场走俏的原因主要有三方面：一是商务公寓以居住类物业立项，在产品设计和营销推广中，却定位为以办公为主。由于立项非写字楼，所以土地出让和市政费用均低于真正的写字楼，而且可以按照住宅进行贷款按揭。天辰大厦享有70年独立产权、8成20年按揭方式。因此，这类物业在销售价格和办理按揭贷款方面相对于写字楼有较大的优势。

　　其次，商务公寓在很大程度上填补了办公类物业的一个市场空白。

　　“虽然北京还没有像深圳那样为商务公寓专门定义一个物业类型，但事实上随着律师事务所、广告、信息、传媒、旅行社、软件公司、科技发展公司、广告公司、影视制作公司、设计制作公司等等行业的兴起，大批中小型公司完成原始积累，开始寻找真正意义上的办公场所，而不愿再跻身于混杂了自住户的住宅或公寓。但购买高档写字楼有两个门槛使它们很难逾越，一是最小面积单元偏大，二是价格不菲。而商务公寓恰好解决了成长型公司的难题。”该负责人说。

　　商务公寓被市场接受的第三个原因就是商务公寓在产品设计上充分考虑了消费者的办公需求，在空间分割上比传统的公寓具有更大的灵活性。

　　商务公寓挤占半壁江山

　　一些业内人士认为，由于一些成长型公司在寻找办公场所时，对写字楼的价位和面积基本不能承受。这时，房地产开发商看到了市场的需求，及时地把公寓产品设计进行了一定的调整，如增加户型的可变性、在会所和大堂里加入了和办公有关的设施，如公共秘书处、会议室、多功能厅、商务咖啡屋、商务网络中心等，推出商务公寓的概念，使之适合这些成长型公司办公的需要。

　　此外，当前新入市的商务项目由于配置和管理都是按照写字楼的标准，但物业管理费与区域内同档次的写字楼物业管理费相比具有很大的价格优势，因此在写字楼与商务公寓之间，很容易让客户对商务公寓动心。

　　京经纬时代房地产经纪公司副总经理苏文说，现在市场上新兴的商务公寓与写字楼相比，具有比写字楼更好的环境景观和生活配套，商务公寓不仅有商务中心等配套，有的项目甚至还为商务办公和区内员工提供打字、复印、传真、票务订购和酒店咨询等业务，有的项目还有中心花园、生活会所等设施，而这些都是成长型公司所看重的。

　　“商务公寓的客户群主要定位在成长型企业。一方面商务公寓的销售价格普遍低于周边写字楼，另一方面，投资者可办理8成20年按揭贷款，租金则可以比普通公寓要高出许多。投资商务公寓的客户一方面可以以较低的首付款获得房屋的使用权，之后可以以高出每月还款额的租金出租而获取投资回报。如果商务公寓项目的位置在交通便利、商务氛围浓厚的区域，拥有良好的生活和商务环境且租金低于周边同档次的写字楼，那么它的客源会更加广泛和稳定，更适宜投资。”苏文说。

　　业内专家提醒购房人，选择商务公寓一定要注意以下几个方面。首先，商务公寓主要功能就是办公，其地段必须邻近商务中心区域。其次，作为具有写字楼功能的商务公寓，交通便利也必不可少；还有楼宇的外观应有别于普通公寓，具有庄重、气派的特点，大堂、电梯间等公共设施也应满足客户对公司形象的要求。

　　最后要注意商务公寓应有专业的物业管理，以便给公司职员创造一个不亚于写字楼的办公环境，在消防、保安、网络及信息方面都要满足商用需求；必须要有充足的车位，以满足来往客户的停车需要。同时商务活动所必须的银行、

邮政、商务中心、多功能会议厅、展示厅等配套设施也必不可少。