贵阳“窑洞”拆迁纠纷调查

　　本报记者 谢光飞 孙国民 岳振

　　房地产权利的特殊命运

　　2003年11月14日，对于贵阳市阳明路花鸟市场滨河路（沿城巷）的房屋业主、商户来说，是个特殊的日子，因为这一天南明河河景整治工程阳明路等相关地段的《房屋拆迁许可 证》发放，以此为评估时点，对他们房地产权利进行征收、补偿、拆迁的工作程序正式开始。

　　之所以说“特殊”，是因为他们完全没有想到自己拿到《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》不久就面临被拆迁的命运。中国经济时报记者最近通过实地采访调查时发现，这些房地产权属证明的登记颁发时间有的是在2000年到2003年这4年间，还有的是在《房屋拆迁许可证》发放之后的2004年、2005年，如“筑国用（2005）第05945号国土使用权证”是2005年5月8日登记颁发给土地使用权人夏桂娥的，房屋所有权人梅莲美的房产证填发日期是2004年2月10日。

　　邹荣华、刘国玮、冯权英等业主2005年8月27日在接受中国经济时报记者采访时介绍说，他们一共有190多户业主涉及此事，沿南明河岸阳明路段地势上下有两层建筑，上面是由长廊改成的一个个门面，下面是所谓的窑洞式房屋（简称窑洞），用于经营花草、

瓷器、药材等。

　　记者当日沿窑洞所在的河岸走访观察，发现阳明路花鸟市场、长廊已不复存在，堤坝之上已被拆成残垣断壁，下面的窑洞距河十几米远，有的已拆，有的还在经营。一个被砖砌封上门的窑洞上还写着标语：“捍卫宪法，保卫私有财产。”“拆迁必须公平、公正、公开。”河对岸是一栋栋瘦高的宾馆、酒店，距河大约两米左右。

　　业主刘国华指着这些宾馆酒店对记者说：“南明河河景整治工程为什么不‘整治’它们？它们贴河经营，日夜不停地向河里倾泻污水。”

　　按照当地政府和媒体的说法，在窑洞、长廊被拆的原场地将种草植树，建成河畔景观。但业主们对此并不相信，认为拆迁不是出于建绿地此种公共利益的需要，而是为了与旁边将竣工的喜来登酒店配套。记者后来了解得知，这里将建一幢“贵航大厦”，可能是由喜来登饭店管理集团来管理。

　　业主为什么不信任当地政府

　　记者在采访中感到业主对当地政府的不信任。他们向记者谈起了产生这种不信任的理由——

　　首先，阳明路花鸟市场是1995年经贵阳市政府专题会议（筑专议〈1995〉121号文件）同意，市计委（筑计投字第154号文件）批准，经专家论证，有正式规划，投资4000万元，于1998年底建成使用的。

　　国务院办公厅2003年9月19日下达的〈2003〉42号紧急通知第3条规定，“建设工程规划方案一经批准，建设单位不得擅自变更”。但阳明路花鸟市场地区短短5年时间又大拆大建，

城市规划建设的随意性太强。这里有的业主到今天已经历了第三次拆迁。

　　1996年规划建长廊，但为了解决资金短缺问题，又临时把长廊分隔成一个个门面出售。那些被以建公共设施为名拆迁走的居民对此意见很大。贵阳市区有一个叫宏泰文景阁的建筑，原来也说是建绿地拆迁，现在看来也是假的。这样，何以确保阳明路河景整治工程的公益性？

　　其次，贵阳市有关专题会议纪要（筑府专议〈2004〉147号文件）做出这样的议定事项：再次明确窑洞绝不能再作经营性用地，原则保留沿河长廊，对两侧长廊部分拆除等；在贵州省建筑设计研究院搞的《南明河河岸景观整治（阳明路段）总平面图》（有效期至2004年12月）中写明“保留长廊”、“原门洞作公共展示空间，另作单体设计”；在拆迁人制作的“南明河环境综合整治工程方案图”（阳明路段沙盘模型照片）中，窑洞及半圆拱门清晰可见。但现在窑洞等被拆，那么，又如何相信肆意改变规则的人制定的规则——拆迁后建绿地？

　　第三、在《贵阳市政府关于南明区建设局申请用地的批复》（筑地字（2004）252号）中有一条：该地块系划拨土地使用权，未经依法批准，不得擅自进行联建、转让、出租、抵押等经营性活动。这是否意味着习惯于随意进行行政许可的政府，仍然可以批准将拆迁后场地用于经营性活动？

　　业主质疑拆迁合法性

　　于是，业主们带着以上疑问和不信任对这场拆迁的公正性、合法性进行了深究。他们认为——

　　1、阳明路花鸟市场整体拆迁是为了建设黔明寺广场，黔明寺处于中心位置。贵阳市测绘院做的该项目红线图显示的占地面积是24738．5平方米，上有“规划同意建设黔明广场”的字样，并盖着贵阳市规划管理局的公章。

　　近2．5万平方米的广场规划面积违反了2004年2月12日国家建设部等四部委发布的《关于清理和控制城市建设中脱离实际的宽马路、大广场建设的通知》（建规〈2004〉29号）中关于“游憩集会广场”的规模中等城市不得超过2公顷的规定。贵阳作为一个经济不发达城市，现有的休闲广场已有近10个之多，与将建的黔明寺广场相距数十米的地方就有人民广场和甲秀广场两个大型广场。

　　为了规避国家政策，贵阳市后将这一项目分两次拆迁公告，即在2005年5月11日贵阳市房地产管理局筑房拆告字（2005）第029号房屋拆迁公告将贵阳三中单抽出来作为拆迁地段，而在5月19日发布的“房屋拆迁变更公告”中除去贵阳三中其他拆迁范围与原来《房屋拆迁许可证》的无异。

　　2、窑洞是位于商业繁荣的二类地段营业房，作为产权置换却被安置在城郊六类地段的小区内，后来又被安置在阳明路Ｅ栋二楼不临街的商场内围，对于以经营为生的人来说如何生存？

　　作为货币补偿，2005年1月，贵州瑞普房地产资产评估事务所做出的评估价值为15309元／平方米。而市场行情是，在三类地段的文昌路，营业房售价为24800元／平方米，四类地段的大营路，营业房售价为22000元／平方米。窑洞位于二类地段，评估价却大大低于四类地段。

　　这是因为瑞普评估事务所采取了两种手段：一是遗漏应纳入估价范围的项目，即窑洞是没有公摊面积的，而估价师选用的三个交易实例，每平方米都有25％以上的公摊面积，买1平方米只能得到0．75平方米的实际面积。

　　二是压低用地级别。在选用的三个交易实例中，有两个在三类地段，有一例还是期房。窑洞处二类地段，二类地段的交易实例很多，这个一级资质的资产评估机构为什么舍近求远，选择三类地段的交易实例呢？

　　3、违规征地。国法办46号文件第5条规定：“严禁未经拆迁安置补偿、收回原土地使用权而直接供应土地，并发放建设用地批准文件。”国有土地使用权仍在业主手中的情况下，拆迁人却于2004年10月29日补办获得了贵阳市国土资源局发放的建设用地批准书。

　　4、拆迁手续不全。在当时还没有取得国有土地使用权批准文件的情况下，贵阳市房管局就违反《城市拆迁管理条例》向拆迁人发放了拆迁许可证。他们可能用的是2003年11月《贵阳市国土局建设定址通知书》办的拆迁许可证。

　　阳明路花鸟市场沿城巷房屋业主还向中国经济时报记者反映，拆迁人采用封堵道路、公厕，断水挖坑，带4只狼犬助威等手段进行野蛮拆迁，并向记者提供了有关证据照片。

　　副市长指出问题所在

　　8月29日上午，中国经济时报记者就业主提出的以上问题采访了贵阳市副市长李忠。在赶赴贵阳之前，记者已在北京向李忠发了盖有报社编辑部公章的采访提纲。当记者拨通他的电话后，他说记者可以在8月29日（周一）到贵阳直接找他。

　　但当记者如约来到他的办公室，递给他采访提纲，他看了后却表示“可不可以拒绝接受采访，不回答你的问题？”他先是说，他不是贵阳市政府的法人代表，“带你们去跟市长谈”；后又说，可以把有关部门的负责人找来与记者对质。

　　在记者努力下，最终，李忠还是向记者谈了一些阳明路花鸟市场拆迁情况和对相关问题的看法。

　　他说：“这个花鸟市场本身就是一个违法建筑，没有规划手续，没有土地手续，是依法确认的违法建筑。建该市场开动员大会时跟老百姓说这里要做环境，最后建完（观景长廊）又作为门面卖出去了。我们要还其本来面目啊。你说的‘投资巨大’、‘重复建设’等等这些提法我很不赞成。”

　　记者问兴建黔明寺广场是否符合国家有关规定，他表示，没有2．5万平方米黔明寺广场的概念，按照联合国教科文组织的说法，50万人以上的叫中等城市，贵阳已经超过150万人，按国际标准已经算特大城市了。

　　记者问现在业主手里还有房屋所有权和土地使用权证，是否应该尊重私人财产权利？他回答，从理论上说是这样。当时是个别领导批的，他们很便宜就买到了。“现在我们用10000多元一个平方米给他们拆迁补偿，还不算他们这几年的经济收益。作为违法建筑的拆迁，给他们这么多补偿，已经不错了。你的提问站在他们的角度，是不正确的。”

　　“上海、广东在发展城市群，贵州穷，有点变化多好啊。动就好，只要出于公心。什么时候我们好好谈谈。”李忠说。

　　最后，李忠副市长握着记者的手表示，一定会对记者提出的问题给一个书面答复，但要在两周之后。到发稿时止，记者并没有收到这样一个书面答复。近日，本报记者与李忠副市长通电话询问此事，他表示，没有这个所谓的书面答复，已把采访提纲发给相关部门，让他们回答问题。

　　区长细说原委

　　8月29日下午，记者来到阳明路花鸟市场的用地建设拆迁单位贵阳市南明区政府，采访了夏刚区长。

　　记者：阳明路花鸟市场是不是一个合法的市场？

　　夏刚：这个市场应该说是一个合法的市场。为了解决南明河两岸居民“用水、吃菜、行路”三难问题，2000年市政府提出“决战南明河”的方案，进行污水治理。当时花鸟市场这个地方说是拆迁建绿地，但由于安置费用高，政府也埋不起这个单，所以就修建一个花鸟市场作为经营场所来冲抵一部分费用。没想到，这个花鸟市场做起来后生意火爆，同时也导致了严重污染。

　　记者：业主、商户反映阳明路花鸟市场整体拆迁是为了建黔明寺广场，拆掉窑洞、长廊也是为了给旁边的喜来登酒店配套。

　　夏刚：南明河河景整治工程阳明路段修建的是绿化带而非广场，拆后做公用建设，而不是经营用地，是市民的休闲用地。政府对这里有产权的商户高价补偿。在贵阳市的整体规划中，南明河两岸不能有建筑物，这是有建设部批文的。河对岸边上的宾馆酒店在政府有能力埋单时也会拆除。

　　拆迁与喜来登酒店用地无关，拆迁点仅仅是一个休闲用地。原贵阳三中用地将建成一个地下停车场，所有的拆迁费用都由政府承担。贵阳的停车场少，但是车多，建一个停车场可以缓解停车难问题。

　　记者：南明区内河景整治工程总投资6000万元，政府如何埋单？

　　夏刚：区财政拨款和申请国家开发银行贷款。确实需要产业支撑，好的规划如果没有产业支撑肯定搞不起来，但是如果产业做不好，新的问题也出来了。我们的原则是：不污染河道，不污染蓝天，不污染环境。我们现在做的事实际上是一些埋单的工作。

　　记者：现在的拆迁补偿标准产生了很大的矛盾，如何解决？

　　夏刚：房屋拆迁补偿是由房地产评估公司评估以后制定标准和决定补偿费用，不是政府定价。目前的做法是符合政策法规的，剩下的拆迁户如果拒不服从，就采取行政强拆，事后这部分人可以采取司法程序理赔。法院怎么判，我们怎么执行。

　　夏刚区长最后表示他没有听说野蛮拆迁的事情。

　　拆迁处处长谈拆迁评估和补偿

　　8月30日下午，记者采访了贵阳市房管局拆迁安置管理处犹慰处长。

　　记者：你怎样看待对窑洞的评估价值？

　　犹慰：窑洞建成后平均售价大约是3000元／平方米，它上面的长廊平均售价最高的是9000元／平方米。为什么才过了三年又要拆掉？是因为窑洞和长廊都没有经规划批准。当初卖掉它们，是因为修路缺钱。

　　窑洞只有一面临河，结构上不是正规的营业房屋，是仓储用房，不能住人的。在贵阳市很难找到类似的房屋作为拆迁评估价值的比较参考。

　　记者：业主对窑洞拆迁的评估价值有很大意见，包括认为窑洞的公摊面积没有给补偿？

　　犹慰：房地产资产评估机构完全是依法按照行业规则独立进行价值评估，与政府没有直接关系。我们的拆迁补偿标准只有一个依据，就是产权证，即产权证上记录的面积。况且窑洞公摊面积给谁了？没有公摊。他们认为现在拿到1平方米的补偿款，到别的地方买新房子只能得到0．75平方米的有效面积，因为要承担公摊。但资产评估机构的规则是，评估不涉及被评估方以后的买方价格。

　　我们发现阳明路有一栋商品房，就没让卖，想就近满足这些商户产权置换的需要。但临街的好像卖完了，只剩下二楼内环的房子。

　　窑洞全部是出租的，现在好多人搬迁到新建的“阳明花鸟市场”那边，都属于租赁。政府还免掉了搬迁过去商户的一些租金和税费，现在新花鸟市场很火。

　　记者：拆迁是分两期完成吗？

　　犹慰：贵阳三中是整体拆迁，作为河景整治用地。该项目占地面积24738．5平方米，合37．11亩。

　　记者：业主反映说你们的国有土地使用权批准文件是在拆迁许可证之后办的，征地拆迁、建设用地程序有问题，不规范、不合法。

　　犹慰：我们的整个建设用地、拆迁程序规范合法。很多人都把国有土地使用权批准文件理解为建设用地批准书，其实可以是建设用地定址通知书（2003年11月已办，在拆迁许可证之前）。建设用地批准书后办的问题全国都没解决。

　　记者：据群众反映，沿城巷拆迁使用了一些野蛮手段。

　　犹慰：这个我不知道。不服我们的裁决可以上诉。强制拆迁的主体不是开发公司，也不是我们，主体是人民政府，叫行政强制拆迁。强拆的过程我们要参与。如果采用停水停电、阻碍交通等手段侵犯被拆迁人的合法权益，被拆迁人要求我们解决而我们没有解决的，我们进行补偿。

　　当记者提起南明区夏刚区长说“原贵阳三中用地将建成一个地下停车场”一事时，犹慰处长惊讶地表示“不知道”，明显表现出对此有不同意见。记者发现，如何始终切实保证南明河河景整治工程纯正的公共目的，是拆迁户和政府官员都十分关注的问题。

　　赶走记者的评估机构说了什么

　　8月30日上午，中国经济时报记者辗转找到了贵州瑞普房地产资产评估事务所。所长许兰接待了我们，并找来一个评估窑洞的注册房地产估价师，准备向我们解释相关问题。后来她被一个高个、40多岁的男子找出去，回来后态度马上发生了变化，那个估价师也被叫走了。但记者仍坚持采访了解情况。

　　记者：我们对贵所评估报告中的一些数据看不太明白，想请你解释一下。

　　许兰：我们这个报告是不是真实、客观，建议你们到贵阳市房地产价格评估专家委员会去了解。如果其中有弄虚作假的地方，那么专家委员会会给一个答复。我们只负责评估，最后还是由专家委员会来决定。”

　　记者：我们希望知道15309元／平方米是怎么评估出来的？窑洞业主是二类地区，但是他们说现在补偿给的是6类地区的价格。

　　许兰：评估时点必须是拆迁许可证颁发的那天。所以我们是以2003年11月14日为评估时点，已经过去两年了，和现在的房地产价格肯定不能比。比如拆迁户报的补偿价格是50000元／平方米，但是我们没有找到这么高的成交实例，就不会以此作为参考。我们只能找接近于阳明路花鸟市场店铺价格的成交实例来进行比较。

　　拆迁户认为自己的房子比别人的好，那么好多少，我们当时都会进行价格修正。我们必须按照行业法规来做，解决不了目前的价格问题。

　　当记者继续追问评估测算过程等细节问题时，就被赶走了。

　　出门后，记者直奔贵阳市房地产价格评估专家委员会。在贵阳市拆迁行业协会，记者找到了该协会的秘书长黄光明，评估专家委员会就设在他那里。

　　黄说，窑洞估价结果就是由瑞普房地产资产评估事务所做的，专家委员会只是对估价技术和程序进行鉴定和确认，瑞普评估事务所应该回答你们提出的问题。况且该所的法定代表人李建民也是专家委员会的副会长。

　　于是，黄光明打电话给李建民，说该所工作人员接待记者不周，希望他能到专家委员会与记者谈一谈情况，李回答说“他正忙，没时间”。后来记者给李打电话约再去该所采访，他说他不在贵阳。记者在专家委员会看到了刚刚出台的贵阳市房地产资产评估行业服务公约，其中有接受社会监督的内容。

　　曾是局内人的局外人谈评估

　　8月30日下午，记者又来到了在2003年10月第一次对窑洞进行价值评估的贵阳洪诚百佳房地产资产评估有限公司。该公司总经理范琳、评估部经理彭俊波接受了记者采访。

　　记者：你们当时给窑洞评出的价值是7064元／平方米，是怎么回事？

　　范琳：我们的评估（有效期1年）是用来办理拆迁许可证的“办证评估”，是为政府筹集和监管拆迁资金服务的。第二步就是将“办证评估”修正到户。但拆迁人为了节省费用，他们就用第一次估价报告去和被拆迁人谈，能谈走的就走了。

　　按规定我们不能介入第二次评估。他们共同委托第二家评估机构——和禧房地产资产评估事务所，于2005年1月又做出了15309元／平方米的估价结果。到瑞普评估事务所已是第三次评估了，最后就用了它的估价结果。

　　阳明路改造前后的房地产价格相差很大，老百姓用现在的市场价来衡量，与同等路段的价格相比差距更大。而且与窑洞同类型、同地段的实例很难找。

　　记者拿出瑞普评估事务所对窑洞所作的资产评估报告给范琳、彭俊波看，请他们从同行角度分析一下。他们认为这个报告在有的地方是有瑕疵的。

　　为了全面、彻底调查贵阳“窑洞”拆迁纠纷，中国经济时报记者还前往拆迁实施单位——贵阳市建设投资有限公司和作为项目投资方之一的国家开发银行贵州分行采访，但没有成功。