海南积压房地产处置工作调查

　　三年泡沫十年难消

　　编者按：

　　城市中的烂尾楼无疑是城市脸上的伤疤，如何处理这些烂尾楼是摆在城市管理者面前的一道难题。海南在处理烂尾楼的过程中，采取“购、改、拆”相结合的处置方式分类处置 ，并大力开发岛外市场，取得了明显效果。这说明，消除“泡沫”用行政手段与市场手段相结合的方法，比单纯用行政手段效率要高得多。

　　到过海南的人往往会对那里林立在繁华街道两旁的烂尾楼印象深刻，同时也会心生疑惑：既然全国的房地产行业那么热，风景如画的海南却为什么会有这么多烂尾楼没人要？

　　带着疑问，记者对海南省积压房地产（除烂尾楼之外，包括闲置建设用地和积压商品房）的情况展开了调查。

　　规划滞后为积压房地产处置工作留下“后遗症”

　　海口市规划局局长许西茂告诉记者，海南的大多数积压房地产都是上世纪90年代初的产物，距今已有10多年的历史，这些工程原有的设计及功能结构与现行市场要求和人居环境要求存在较大的差距，规划滞后的问题成为今天积压房地产处置工作的“后遗症”。

　　海口市规划局负责积压房地产处置工作的吴超科长介绍说，一些积压房地产厨房和

卫生间狭小，功能结构不符合现行市场需求，小区配套设施也不够完善，对这些积压房地产的处置难度很大。建好的商品房销售不出去，那些类似的烂尾楼就更没有开发商接手了。

　　国家统计局企业调查队企业监测处处长吴健指出，在建设高潮涌现时，海南没有出台相应的规划方案，开发商不顾市场需求，盲目进行项目开发，对产品的设计未能考虑社会实际，在结构和数量上均以炒作转卖获取暴利为目的，这为目前积压房地产的处置工作增添了很大的难度。

　　海南兆南房地产开发有限公司副总经理陈琼辉在谈到烂尾楼续建问题时也表示，部分停缓建工程十多年前的设计实在无法满足目前的开发需求——架构被“框死了”，所以开发商们更乐意开发新的房地产项目，毕竟公司要以营利为最终目的。

　　债权债务纠纷使积压房地产处置工作步履维艰

　　陈琼辉告诉记者，有些停缓建项目债权债务关系十分复杂，这是房地产商不愿卷入烂尾楼处置工作的另一个原因。

　　海口市房产管理局相关负责人告诉记者，上世纪90年代初期，海口市房地产经济运行不够规范，炒买炒卖现象极为普遍，不但有开发商将尚未竣工的商品房进行炒卖，也有中间商炒卖房地产的现象，致使房地产项目债权债务关系多样化。债权人通过申请对在建房地产项目司法查封的方式保护自身权益，同时也阻碍了当今积压房地产项目的处置工作。

　　根据海口市房屋档案记载，存在司法查封的房屋多达3575宗。根据海南省高级人民法院提供的数据，海南省全省法院系统涉闲置土地、停缓建工程的诉讼、执行案件544件，查封土地34213．1亩。截至今年6月，尚未执结的涉闲置土地案件19件，土地1061．87亩，涉停缓建工程11件。这些还不包括外省法院所受理的案件。

　　据中国人民银行海口中心支行金融研究处处长吴鹤立介绍，涉及金融机构的债权债务纠纷，处理起来比较复杂，前后用10年左右的时间也比较正常。海南积压房地产处置工作的难度可见一斑。

　　走出去：开发岛外市场

　　处置积压房地产，必须解决现有商品房以及即将复工的烂尾楼的消化问题。海口市规划局处置积压房地产办公室吴超告诉记者，2004年海口市现房成交量为124万平方米，目前该市尚未消化的现房有105万平方米，另有200多万平方米商品房即将竣工，供给远远大于需求。这给400多万平方米停缓建工程的复工带来巨大的压力。

　　海口市房管局市场科科长何梁才说，购买海南房产的客户主要分岛内客户和岛外客户，前者主要是二次置业和刚成家的年轻人，购房数量占销售量的60％左右。2004年海口积压房地产有35％左右是省外购房者购买的，省外购房者已经成为消化海口市积压房地产的一支生力军。然而，目前的购买能力还远远不能解决海南积压房地产的消化问题。

　　海南地产界普遍认为，岛内市场的开发空间已经不大——毕竟整个海南的人口不过800万，且全省城镇居民年人均可支配收入只有7736元，拓展岛外市场才是今后的出路。

　　但由于海南“软环境”尚有欠缺，部分岛外人士的购房热情遭到了挫折。来自黑龙江的张先生是一位退休工人，目前他在海甸岛租了一套房子：“这里无论是买房还是租

房价格都不高，气候也不错，就是医疗问题不好解决。我们单位有医保，但海南没有跟内地联网，医药费不能报销。”

　　吴健认为，海南要大力打造“信用岛”“安全岛”和“健康岛”的品牌，在文化、教育、卫生、交通、安全等各个方面建立配套设施，提高

物业管理水平，为购房者营造一个宁静与舒适的生活环境。海口市副市长王路也提出，海口要发挥环境优势，抓住建设小康社会这个机遇，完善医疗、教育、生活等配套设施，把海口建成理想的第二居住地，引进岛外需求。

　　转变：优惠政策到强制分类处置

　　1999年下半年，为帮助海南摆脱房地产泡沫经济的桎梏，国务院在海南推行《处置海南省积压房地产试点方案》，要求“将积压商品住宅转为经济适用住房、廉租住房和政策性安置住房”，并为海南处置积压房地产工作提供了一系列优惠政策。

　　由于处置工作的难度远远超过当初的设想，中央给予海南的优惠政策不得不一再延长，尤其是对积压房地产的销售“实行免征营业税、契税”的政策，原定截止于2000年底，后来延期至2002年底，第三次延期至2004年底，如今又延期至2006年底。

　　然而，由于剩下的烂尾楼都是积压房地产“硬骨头中的硬骨头”，要么是债权债务关系复杂，要么是设计规划不合乎现行需求，仅凭借中央的优惠政策已无法彻底解决问题。因此，海口市调整停缓建工程处置的工作思路，从依靠政府提供优惠政策到由政府主导进行强制处置的轨道上来，采取“购、改、拆”相结合的处置方式对停缓建工程进行分类处置。

　　签续建承诺书　避烂尾楼再“烂尾”

　　吴健指出，目前处置积压房地产所用的资金大部分来自银行，开发商自有资金不足增加了处置积压房的难度，也给处置工作带来新的风险，可能导致新烂尾楼的出现。

　　为防范开发商资金不足带来的风险，2002年海口市采取预售款交由房产局统管的办法，曾收到一定成效。但在《行政许可法》实施后，这一办法被迫取消，资金风险再次凸显。今年6月14日，开发鑫马大厦的投资商将预售款席卷而逃，致使鑫马大厦再次成为烂尾楼，同时购房者们也遭受了巨大的损失。

　　为了避免项目无限期停工或复工后又产生新的停缓建工程，海口市对停缓建工程采取签订续建承诺书的新举措，这项工作于今年7月下旬启动，截至目前，已有5个项目签订了续建承诺书，明确了复工和竣工时间，并预交了承诺保证金。

　　海口市规划局要求，所有的停缓建工程项目业主都要与职能部门签订续建承诺书，并预交履约保证金。若项目未按期复工，由市规划局没收保证金总额的30％；时间过半工程量未过半的，则再没收保证金总额的30％；未能按期竣工的，除没收全部保证金外，市规划局有权以不低于评估结果的价格将项目拍卖转让给新的开发商续建；对不签订承诺书的项目，将转为代理处置。

　　许西茂表示，完全有信心在2006年底之前完成烂尾楼的处置工作，从此蜕去海口市脸上的一块疮疤，还海南人民乃至全国人民一个风景如画的旅游度假胜地。（来源：经济参考报）