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专家提醒：在与外国企业进行经济交往时，务必审核对方的主体资格
广州市某大型房地产公司因资金周转一时困难，与某外国公司签订了一份《房地产转让抵押贷款协议》，但是由于一步不慎，在外国公司并未给其融得任何资金之前，按照协议为外国公司开具了3000多万元的发票并办理了房产过户登记。结果，外国公司凭借房产登记向基层法院起诉，要求赶走房地产公司。虽然法院最终判房地产公司胜诉，但是，代理此案
的律师怎么也高兴不起来，原来这家外国公司是一家海外上市公司的全资子公司，它隐瞒了房产的抵押贷款情况，以房产证证明公司拥有优质资产，不仅通过所谓的房产交易推高了股票价格，还将公司股权作价数千万卖给了国内一家大型集团公司。而实际上这家外国公司的投资股本不足10美元，户头也被银行撤销，更拖欠股东600多万港元。最后，仍是不熟悉内情就贸然收购股权的中国公司吃了哑巴亏。
房产过户抵押却未收到贷款
该案今年6月在广州市中级法院开庭审理。法院查明，2001年4月，广州某大型房地产公司与某外国公司签订了一份《房产转让抵押贷款协议》，其中约定：房地产公司以其合法拥有的某广场5000多平方米的房地产转让给外国公司拥有，外国公司在办妥房产证后3个月将贷款2500万港元交给房地产公司。具体交易方式是：房地产公司作为卖方，外国公司作为买方，将房地产通过广州房产交易所的合法买卖手续实现产权转让。同时，双方还约定，由房地产公司代外国公司支付购楼款的付款证明书或由房地产公司开具售楼发票以保证外国公司获得房产证。协议要求，如果外国公司未能在规定期限内贷款2500万港元给房地产公司，将构成违约。同时双倍赔偿交易中的一切费用，包括交易税、过户费和登记费等。而协议生效和放款的先决条件是房地产公司与外国公司订立有关房产的正式售楼合同，将该合同在广州市房地产登记部门办理完登记手续，并取得房产证，否则，协议不生效。之后，房地产公司如约为这笔房屋过户抵押办理了房产过户手续，开具了发票，外国公司也取得了房产证。但是，房地产公司没能得到它急需的2500万港元贷款。2002年7月，房地产公司再次发函催款，等来的却是一场诉讼。2003年，外国公司手持房产证向广州某基层法院起诉，要求收回被房地产公司“非法占用”的5000多平方米物业，并且向法院出示了用以作证的售楼发票。
法院判决：外国公司返还房屋
但是，法院审理发现，总额高达3000多万元的房产交易，外国公司只能提供售楼发票，而不能提供其他相应的付款凭证印证。更重要的是，在抵押贷款协议和收楼协议上，都有外国公司负责人的签名。由于房地产公司提供《协议》恰恰能与外国公司手中的证据形成完整的证据链，从而证明房屋买卖只是形式，房屋过户抵押贷款才是事实。最后法院依法判决：解除房屋买卖合同也即《房地产预售契约》，外国公司必须协助房地产公司将房产的产权重新过户到房地产公司名下。
与外国公司交往应审核其资格
尽管房地产公司赢得了官司，但结果仍是苦涩的。开庭当日，尽管收购了该外国公司股权的中国某大型集团公司并未作为被告，也未作为第三人出庭，还是派员旁听。最初，这些房产被估价1亿多元而作为外国公司的优质资产，引起了中国某大型集团公司的买兴。而现在，这些房产又要物归原主。至于该外国公司的负责人，早已离开中国了。承办此案的国务院侨办特聘律师、广东博厚律师所主任詹礼愿博士提醒国内企业，该案有两个教训，首先是国内企业在与国外企业打交道时，最好审核对方的主体资格。该案有一个细节，因房地产公司与外国公司签《协议》时，没有注明外国公司的通信地址，差点连法律文书都寄达不了。国际上有许多在维尔京、百慕大等岛国注册的国际公司，通信地址只是一个邮箱，公司并没有实际经营地址，这些公司的实际控制方往往是在注册地以外的其他法域。这些外国公司的资信和实力在许多情况下与它的注册地没有任何联系，只与其投资方的实力和信用有联系。因此，国内企业务必要注意其真实的股东。其次，国内企业对外国公司声称的国际惯例一定要打醒十二分精神，例如该案中外国公司声称的过户抵押形式，其实在许多国家贷款时是并不需要的。记者张伟湘（来源：金羊网）
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