一周商务话题：财富巨子纳税榜上为何默默无闻？

　　国家税务总局和《中国税务》杂志社联合推出2004年度中国纳税500强企业排行榜，除了烟草和石油行业占据最显赫位置，其中“300名内没有一家房地产企业的名字出现”这一信息，引起了公众和媒体的关注。

　　2004年，全国完成房地产开发投资13158亿元，比上年增长28．1％。成长迅速的房地行业，为何成为纳税的“侏儒”？专家、地产商各有说法。

　　房企漏税严重　改革迫在眉睫

　　据报道对开发商的房地产税征收一直以来就存在不少“盲点”。据上海海德税务师事务所所长陈志荣介绍，房地产企业的避税行为多发生在企业所得税和流转税这两个环节。一般来说，内资房地产企业在所得税上“做手脚”多采用虚假成本的方式避税，而外资房地产企业则擅长运用“转让定价”的手法避税。所谓“虚假成本”，就是通过虚增成本，尽量使房地产开发项目产生的利润降至最低甚至亏损来逃避所得税的征收。对于外资房地产企业来说，本身就享受着15％优惠税率，再加上通过“转移定价”的方式避税，就使得这部分税源严重流失。据介绍，外资房企多以国外采购、高进低出、两头在外的方式来完成“转移定价”，把绝大部分利润留在国外。这样就产生了一个极其有趣的现象:一方面，许多房地产外企声称公司亏损(公司亏损就可理所当然地不纳税了)；另一方面，又削尖脑袋寻找新的开发项目。在这种财富效应下，就有更多的外企想挤进这个“亏损”行业。据一位曾在广东某大型房地产公司工作的财会人员透露，这家公司的全资文化公司、技术咨询公司等就有3个，号称多元化经营，实则利用这些公司进行关联交易完成利润转移。其下属公司一年收到的所谓宣传策划、咨询费高达上亿元，然后再通过购买所谓的艺术品作为文化公司的固定资产，以完成最后的利润转移。因为这些艺术品是从母公司老板手中买来的，根本就不值钱，不过是个道具而已。去年，不少地区的税务部门在检查中都发现，大量房地产企业存在不同程度的偷漏税行为，约有90％的房地产企业存在涉税问题。杭州市

审计部门发现，列入审计范围的杭州市房地产企业逃税达7000万元；南京市地税部门对全市10家大型房地产开发公司进行的税务检查结果显示，被查的10家开发商竟然均存在着偷漏税款行为；山东近日在一次专项税收检查中发现，被查房地产企业逾八成存在偷逃税行为……北京一位开发商在接受《中国经营报》记者采访时表示，实际上税在开发成本中没有多少，主要是费。你不交费，项目就根本进行不下去。目前北京的大头收费主要都含在土地出让金里面了。有的地区，房地产收费体系比较混乱，存在重复收费、计征不规范现象。如开发企业缴纳了土地出让金，还要缴纳市政建设配套费、单向性配套设施建设费，有的地方还要以实物的形式向有关部门提供居委会、派出所、中小学楼房等，类似的配套设施费用往往占缴纳总费的70％－80％。此外，还有征地费与土地使用费重叠、对土地转让收益重复计征等等。

　　[地产商]

　　任志强：非单一生产税收重叠

　　房地产企业的产业集中度相对于汽车、钢铁、电器、零售、电讯、石油、化工等大多数行业而言是非常低的。目前全国最大的房地产企业当年结算的销售额不足100亿元，不到全行业的1％。（当年的销售额不等于结算额，竣工交房才能结算。）全国前300家最大的房地产企业的市场占有率不足25％，而中国前十家汽车生产企业占市场的80％，房地产远远低于大多数行业。在一个集中度极低的产业中是靠企业数量创造税收和利润的，而非单个企业的突出性所表现的。房地产行业以项目公司为纳税单位的基本特征并不影响利润向投资者集中。分散的纳税活动并不能直接反映投资人的纳税情况，也不能反映利润与纳税之间的关系。一个投资人可以同时持有10个、5个公司的主要股权和控制权，可以合并利润，但并不能按统一纳税计算为一个投资人的纳税情况。税收300强中没有房地产企业并不表示房地产企业不纳税。不能反映出房地产企业的正常纳税情况，也不能反映房地产企业所做出的社会贡献。土地出让金是政府收取的地租（有些地区还包括市政配套建设资金），但政府收取的地租同样在土地的二次转让、交易中增加税收，在销售的营业收入中和契约税中叠加税收。从开发商委托规划、设计、勘探、地基处理、结构施工、放水、外装、幕墙施工、材料采购、设备采购、装修，包括厨具、家具、洁具、空调等产品与半成品采购中都要在每个环节有任意委托单位的利润与税收，并在不同企业纳税。同时这些税收又都重复的叠加于最终的产品（房屋）中再统一加征营业税、契约税，如将上述所有环节中的税收累计计算则每100元销售额中约40％为各种税收。单一产品生产环节中上述税率会降低，但税收会集中于一个渠道中缴纳，而房地产行业的生产链条中，同一产品中的各种税收在不同环节中分别交纳。

　　潘石屹：税收制度改革是当务之急

　　北京红石建外房地产开发公司2004年共交税300852845.78元（超过3亿元），其中包括营业税163848919.88元；土地增值税22257714.54元；个人所得税18516097.78元；城市房地产税392722.75元；印花税166331.27元；企业所得税95671059.56元。我相信国家税务总局会很快的更正这个数字。真实的情况是，北京红石建外房地产公司在2004年度全国房地产纳税排行榜中是第一名。我们已经反复与北京市税务局核实，我年初对外公布的纳税数据没有错。媒体从2004年度中国企业纳税500强的名单，发现房地产公司没有进入300强的，来推断房地产纳税问题严重。我认为，首先这是由于房地产行业分散造成的。其次，纳税的统计是按公司而不是“集团”计算其纳税额，许多房地产公司都是由很多项目公司组成的。还有，就是每个地方的税收标准都不一样，有些地方有许多的优惠政策，也影响了给国家的纳税。当然，也不排除有个别的房地产公司拖欠税款，甚至偷税漏税，但这样的房地产公司一定是个别的,而不是像有些媒体说的是房地产全行业的普遍现象。改革房地产的税收制度是当务之急。要简化、透明、公平、便于监管。目前房地产的税收种类繁多，有许多多年积累下来的“优惠政策”，不同性质的房地产企业交的税率相差很大，开发不同房子交的税率也很不相同，在不同地区开发又不一样。不同房子交易时交的税种又是很复杂的组合，如交易时要划分普通住宅和非普通住宅，又有容积率的分别、地区价格的分别、每套平方米的分别。太复杂了，很容易把人搞糊涂，也不利于监管和征收。

　　[专家]

　　胡怡建：规模分散纳税不单一

　　上海财经大学财政系胡怡建教授在接受采访时表示，2004年度税收500强的评选主要是按照企业纳税的绝对值，而并非注重企业的纳税贡献。企业纳税额的大小则由经济规模大小、同等经济规模情况下企业的效益好坏、同等效益情况下行业的税赋差异、纳税的管理程度四个因素共同决定。比如钢铁是由规模决定，石油由利润率决定，烟草由行业税赋决定。胡怡建指出，房地产企业没有一家进入前300名，并不代表房地产企业的纳税少，而是房地产企业的规模小。我国的房地产业还没有成规模，行业特点决定了房地产企业不可能是一个规模型企业。房地产的税收贡献不仅要看开发商的纳税，还要加上购房者的纳税。同时不应忽视房地产企业在土地资源出让环节中的贡献。

　　林家彬：存在虚报、瞒报利润现象

　　国务院发展研究中心社会发展研究部副部长林家彬接受《中国经济时报》记者采访时说，如果将账目公开，房地产企业就不容易偷逃税款。“而房地产企业在追求利润的过程中，许多环节都是灰色的，或者是在地下运行的，利润在账面上是看不见的。”

　　况伟大：房地产税率偏低

　　“房地产业没有进入纳税300强，除了开发商偷税漏税外，还在于房地产的税率非常低。”中国社会科学院财贸所城市与房地产研究室研究员况伟大对《中国经济时报》记者表示，通过对房地产开发商的调查发现，开发商的平均利润率在30％左右，非常高。但在高利润率的同时，税却没有收上来，说明有开发商虚报、瞒报了利润。从统计年鉴上可以看出，开发商资本的结构中，自有资本占总资本的比例还不足20％，约有30％的资本来自于银行贷款，剩余的资本则来自于预售款等等。如果仅仅考虑自有资本的话，开发商的利润率可能更高。况伟大为记者算了一笔账：假定开发商的自有资本占总资本的20％，总资本的利润率是30％，那么自有资本的利润率则高达150％。因此，

房地产商的利润就好似滚雪球似的越滚越大，自有资本马上就会膨胀。开发商的自有资本通过银行贷款和预售款的杠杆作用，不断增值，实现暴利。(观宇/编制)（来源：金羊网）