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近期在整个香港市场调整之际，次新股富力地产突然发力，持续创出近期新高，目前股价达到了18.3港元，如果从今年上市时价格算的话，在短短几个月的时间里，此股价格上涨了80%。与此同时，其它的中资地产股目前没有任何动静，在人民币步入升值周期的情况看，此类中资地产股后市将如何发展，对此笔者有以下三点分析。
首先，今年上半年以来，内地对地产行业宏观调控的力度是比较大的。继一季度提高
个人住房贷款利率后，内地在二季度对房地产行业的调控继续连出重拳。调控措施焦点集中于稳定住房价格方面，运用了包括税收、财政等非常多的手段，基本上贯彻了一季度以来从土地、住房的供应以及购房需求双向调节房地产市场的思路。但同时政府又担心房价的过度下跌会引起经济动荡，造成银行坏账增加，因而是对房地产行业有节制地打压，以此来抑制房地产业的泡沫。从1至5月份内地房地产行业的情况来看，累计完成房地产开发投资4644亿元，同比增长24.3%，其中完成住宅投资3104亿元，增长21.8%；完成经济适用房投资145亿元，下降16.7%；商品住宅平均销售价格同比仍上涨11.3%。这说明在房地产投资增长与宏观调控的同时，房地产的投资、需求与价格一直保持较好的发展态势。
其次，从房地产行业近两年的发展状况上分析，两年来随着内地国民经济快速向前发展、居民收入水平不断提高、消费结构升级、内地城镇化进程加快、大规模城市建设以及拆迁力度的加大，使得内地房地产市场需求相当旺盛，这给房地产行业的发展提供了很好的环境。而从房地产企业自身来看，不少企业与项目也已经进入了收获的时期，因而部分企业在短期内业绩会得到有效提升。同时在宏观经济调控取得初步成效的大背景下，迎来了人民币利率与汇率的提升，这样将吸引更多的资金进入内地市场，使得内地房地产行业加速调整，表面上是行业增长速度的下降，但其更深层次的意义在于市场结构将发生根本变化，中小开发商的淘汰速度会有所加快，行业集中度进一步提高。那些资金实力雄厚、土地储备较多、管理相对规范、具有一定品牌效益的公司将在行业的本次调整中获得更大的发展机遇。
第三、从目前在香港主板的七只中资地产股看，上海复地、上海置业主要的经营地区在华东的江浙地区，北京北辰、首创置业、华润置业的主要项目在北京地区，而沈阳发展与富力地产的主要经营区域分别在沈阳与广州地区。从这七只地产股的整体情况看，上海复地、首创置业与次新股富力地产比较看好。这三只股票除了业绩在近几年保持稳定增长之外，目前在地产行业的可持续性发展方面上也是在行业中占有一定优势的，如上海复地在去年9月以代价2.84亿人民币收购江苏省无锡市四幅土地使用权，同时分别斥资1.13亿人民币收购北京昌平区低密度住宅项目，及4000万人民币收购北京西单佳慧雅园项目。而首创置业也于去年10月成功以21.09亿元人民币，投得北京两幅分别位于朝阳区及海淀区的住宅地，而从富力地产的招股说明书上看，公司对今年的盈利已有把握，其中中期业绩就到了1.17元。这些都显示出，在整个内地房地产业调控的同时，此类企业整体保持良好的发展势头，版图也在不断地扩大，因而投资者可以作为长线投资品种关注。
作者：江南金融研究所 曾轶舒
（来源：上海证券报）
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