北京楼市观望渐出 下半年房价稳步上涨(图)

　　被誉为北京房地产项目年度盛会的国贸秋季房展会于上周末拉开帷幕。截至开展当日下午4时，共有4.83万人参观了秋季房展，意向成交额达35591万元，意向成交套数485套，均价6528元/平方米。

　　素有“北京楼市晴雨表”之称的秋季房展此次参展项目共有77个，新盘数量为28个，占到了1/3。据参展的滨河苑项目负责人介绍，他们项目连续参加了今年春季、夏季以及秋季三个展会，明显的感觉到秋季房展现场咨询和意向签约的客户要好于春季和夏季房展，仅开展当日上午他们的意向签约客户就达到了50人。

　　记者注意到，秋季 房展会上人头攒动，展台前聚集了大批咨询者，这与今年夏季房展会相对冷清的场景形成了鲜明对比，其火爆场面足以让人们感受到供销两旺的楼市又回来了。　　秋季房展的火爆场面让人们感受到供销两旺的楼市又回来了 本报记者 李勇 摄

　　京城地产旺市再现

　　9月8日，在北京国贸展厅开幕的秋季房展会，一扫春、夏两季房展的低迷。据北京链家房地产经纪有限公司的统计显示，展会第一天参观人数达5万人次，人流量比6月中旬的夏季展会增涨了79％以上，意向成交量上涨68％。“链家”市场专业人士认为，此次展会购房者需求后积薄发的情状，正好得以窥见目前北京房地产市场的现状。

　　“链家”专业人士对记者说，国贸夏季展会时，正值多项宏观调控政策出台后的观望期，“5.11”文件出台、普通住宅被重新定义、个税由自行缴纳变为与过户挂钩，这些政策不仅大大增加了买卖双方的交易成本，更让市场转冷。6月的国贸夏季展会也因此受到极大影响，消费者的热情大为减退。

　　但经过近三个月的“磨合”，消费者已逐渐理性，一直“隐藏”的需求也逐步显现了出来。另外，近期出台的一些相关政策，在一定程度上也促进了房地产市场的交易增长。例如，7月18日，北京国土资源局下发了《北京市2005年度土地供应计划安排评价标准（试行）》，其中规定，二环路以内不再新增住宅商品房项目建设用地供应，使得市中心房产供需比再次拉大，达到1：10左右。而此次展会参展的一些项目，如本家润园、万润风景等，均位处市中心区域，在一定程度上迎合了这部分消费者的需求。

　　对于秋季房展会的火爆，本次房展组委会负责人组建军分析认为，出现这种情况，一方面是因为今年年初政府加强宏观调控以来，市场普遍呈现观望心态，在经历了长达半年的观望后，压抑已久的购买需求得到了一定程度的释放；另一方面，在销售低迷中苦熬了半年的开发商铆足了劲，在展会上为自己的项目大造声势吸引购买者，花二三十万元搭建展台的开发商大有人在，他们希望通过各种促销手段吸引消费者。

　　从项目分布来看，朝阳区所占比重仍居首位，为32．7％，紧随其后的是通州，占了23．6％。总体来看，适合普通百姓的住宅项目占到了所有参展项目的69．1％。

　　祖建军向记者表示，参加今年秋展的新老项目在一定程度上反映了北京楼市的新动向。首先，老项目的价格稳步上升，与夏展相比，有60％的项目价格有所上升，但升值幅度不大，基本控制在每平方米300元以内。其次，新项目向中高档化方向发展，均价每平方米5000元以上的新项目占到了新项目整体比例的61．5％。第三，项目区域继续向北京周边延展。在此次秋展中，五环以外的项目占到五成以上。

　　“金九银十”新盘放量

　　位于CBD核心区域的建外SOHO七期9月3日开始销售。来自北京房地产交易管理网的数据显示，该项目开盘当日共签约36套，交易金额达1.1亿元。

　　SOHO中国董事长潘石屹接受记者采访时说:“其实北京房地产市场不是很稳定，我们原本想等到市场平稳后再推建外SOHO七期，最初的计划推广时间是9月15日，但从我们开盘前做的市场调研结果发现，9月份京城房地产市场已经逐步走出观望，所以我们将开盘时间提前到9月10日。结果，建外SOHO七期开始销售的消息很快被放了出去，我们最终将开盘时间提前到了9月3日。”潘石屹无疑是9月份京城楼市走出观望期的积极“鼓吹者”。

　　尽管有人表示，潘石屹认为京城楼市9月走出观望期是在为其即将销售的项目做准备，但从8月份房地产市场的表现来看，开发商已经从心理上走出观望期，纷纷将其手中紧握的项目推向市场。有关数据显示，京城楼市从8月中旬便开始出现开发商大量放盘的现象。来自中原地产的统计数据显示，今年8月份新开盘住宅项目达到22个，甚至超过去年8月份新开盘的数量，比去年开盘数量最多的9月份仅少了5个项目。仅仅在8月20日一天，京城的东西南北就有多个新项目同时开盘，除了位于首体的西部大盘主语城和位于通州的高档住宅产品世爵·源墅在该日正式开盘外，当天开盘或认购的项目还有丽都区域的嘉林·海德大道，大兴的大溪地，望京的嘉美风尚中心和顺义的丽嘉花园。与此同时，包括融科·橄榄城、逸翠园、明天第一城、世茂奥临花园等品牌开发商开发的项目虽未在该月开盘，但它们也选择在8月在市场上公开高调亮相。

　　中原地产华北区域总经理李文杰把开发商纷纷在8月份开盘的动作表达为“在为金九银十做预热准备”。

　　其实，购买市场逐渐回暖还是有迹象可寻的。据北京房地产交易管理网的数据显示，今年7月份住宅产品预售房屋达到11769套，平均每天销售379套，进入8月份预售房屋达到15151套，平均每天销售482套，从9月3日到9月7日共销售了2114套，平均每天销售528套。“多数项目选择在8月份至10月份开始进入市场，大部分开发商认为楼市的观望氛围渐淡，通过集中入市将进一步烘托市场回暖氛围，同时开发商也希望传统的季节热销规律能够扭转市场观望的氛围。”按照李文杰的观点，自住型房地产市场已经开始走出观望，而目前处于观望期的主要是投资型房地产市场。

　　言及未来的市场发展，潘石屹认为：“北京的房地产市场会从低迷中走出来，平稳、健康地朝前发展。如果说未来还有什么困难的话。我想有两点：第一，土地的供应要和市场的需求相平衡；第二，北京要尽快地建立二手房市场，不要再给二手房市场设置人为障碍。”

　　专家预计 市场暂时走出观望期

　　据不完全统计，目前已经可以获知的大约有50多个项目在9月、10月投向市场。在这些投向市场的项目中，多数为京城知名房地产开发企业的项目。

　　“在新政刚实施期间，很多开发商为了应付市场突变，纷纷改变公司经营策略或项目销售策略。有些开发商将原本整体开盘变为部分试销；也有的一再推迟开盘时间，甚至等到现房销售，这些销售策略实质就是‘捂盘’。”北京成业行房地产经纪有限公司高级投资顾问朱永升博士表达了这样的看法，“在‘捂盘’者中，当然不乏一些人将宝押在‘金九银十’的销售旺季，希望借势拉动项目销售速度。但是，也有不少开发商是为了解决资金困境，借此东风，希望资金快速回流。”

　　尽管相比前几个月，北京市场新盘放量较大，但仍有业内人士认为重头戏还没有开场。“我觉得明年上半年才会进入一个真正的放量期。”李文杰这样认为。“9、10月份相对于6、7、8三个月来说已经走出观望期，但整体市场是否走出观望期现在还没有定论，要到年底才会更加明朗。”他介绍说，11月份中央的经济工作会议会对2005年房地产宏观调控效果进行评估，如果评估的结果是已经达到预期目的，应该不会有后续政策出台。但如果认为预期目标还没有达到，反而造成房地产市场反弹，那么新的调控政策出台不可避免。

　　“目前还不能说房地产市场整体走出观望期，但9、10月份应该不会有新政策，市场会呈现稳中有升的态势。”朱永升博士说，“9、10月份肯定会比6、7、8三个月市场总体情况要好，一是新推出的楼盘会比较多，二是总体成交量会比较大，但是平均下来，每个楼盘的情况可能会出现较大差异。而消费者的观望情绪依然会有，尽管开发商们会不遗余力对项目进行包装、策划和宣传，甚至推出各种促销活动，但最终购房者是否买单则是另一回事了。”

　　对于观望期究竟会何时结束，戴德梁行研究顾问部高级经理王晨告诉记者，这个比较难判断。因为判断一个市场要用数据来进行支撑。但他指出，北京的市场存在一个问题，即受去年“8·31政策”的影响很多楼盘选择今年下半年开盘，由于开盘的数量增多了，下半年的交易量肯定会上升。所以如果单从数据上看，9、10月份或许显示走出观望期。但这只能反映一部分的问题，或者说反映的程度很有限。

　　房价：稳步上涨 部分区域涨幅较大

　　李文杰告诉记者，近一时期北京楼市市场交易氛围虽有所降温，但房价仍在维持真实的上涨。房价下降的预期，在得不到市场支持的情况下，将逐渐衰弱和结束，供小于求的局面，终将在房价涨幅中体现。在调控背景下，保守预测房价走势格局：房价稳步上涨，部分区域涨幅较大。同时，部分区域、部分住宅产品价格会出现较大幅度上涨的可能性。

　　伟业房地产经纪有限公司总经理徐斌认为，部分区域以及部分类型住宅产品价格，有望在2005年三四季度出现较大幅度上涨。如果出现延迟，价格上涨将在2006年年初得以充分体现。徐斌表示，北京住宅主流产品的供求关系在调控政策影响下，处于供小于求的局面。虽然当前购房者在调控政策影响下，对房价下降寄予很大期望。但北京主流住宅市场在土地供应减少、新盘量减少和楼盘开盘延迟的作用下，供应小于需求的格局在中短期内基本成型。加之，北京楼市的需求是以自用型、改善型为主，投资型置业蛰伏，投机购房所占市场比例很小，市场整体发展健康，需求旺盛。供求关系在未来市场发展中，将逐渐发挥主导作用。

　　最新调查显示，目前预期房价下调的人群正在逐渐减少，房价下调的舆论影响力也在随之衰减。戴德梁行泛城(中国)综合住宅服务助理董事岳锋钢表示，预计2005年下半年，在市场供求关系调整主导作用下，北京住宅主流市场的阶段性调整将基本结束。随着新盘供应的明显增加，下半年交易量将较上半年有大幅度增加，尤其是每平方米8000元以下的销售项目，估计会有不错的市场业绩。

　　作者：洛涛 李佳鹏

　　（来源：经济参考报）