“民间转按揭”激活市场

　　泉州银行推出二手房转按揭仍然遥遥无期，然而———

　　早报记者郭华萍

　　随着七月“鬼节”的结束，泉州房市略有回暖，一些开发商纷纷准备推出自己的新盘。一手房市场的回暖，也带动了泉州二手房市的活跃，记者从泉州一些房产中介公司了解到 ，近期到房产中介公司了解二手房信息的客户略有增加。

　　提到二手房的交易，转按揭对于泉州大多数房产中介机构及不少市民而言，是他们所热切希望的，但近日记者采访了解到，至今泉州的各大银行都没有办理过二手房转按揭的业务。在福州、厦门以及省外的不少城市都纷纷推出二手房转按揭业务的背景下，那么，泉州的二手房市场又是如何解决这个问题进行交易，而泉州的转按揭问题又为何“坚冰难破”。近日，记者对此进行了了解。

　　市场：自发推出“解押贷款”

　　据记者调查发现，至今泉州的各大银行都没有办理过二手房转按揭的业务，而在目前的高房价下，多数市民买房依赖的还是银行贷款，为了解决这个问题，从事二手房交易的中介公司自发推出了“解押贷款”业务，这也被理解为宽泛意义上的“转按揭”。

　　所谓的解押贷款，就是在进行二手房交易的时候，由中介公司预借一笔钱给卖方还清银行贷款，从银行拿回抵押的产权证，到房管部门变更产权手续，然后买方再到银行办理二手房按揭贷款，支付给卖方买房款，卖房再还清从中介机构借出的钱，但需要支付给中介机构一定的手续费和担保费用。

　　21世纪不动产泉州东禾加盟店金融部的王晓榕经理告诉记者，解押贷款在二手房交易市场上是很受欢迎的，从公司办理的业务来看，在公司成交的二手房解押贷款就占了70％－80％，还有不少业务是其他中介公司委托过来做的。一般来说，对买卖双方除了各收取600元的手续费外，卖方要支付给中介公司向其所借款项的1.5％作为担保费用，而买方则支付向银行所借贷款的1％给中介公司作为担保费用。但是，中介机构能够办理这样的解押贷款是有前提条件的。据王经理的介绍，中介公司需要向银行存入500万的担保金额，才能从事解押贷款的业务。

　　民间：民资让“解押”成可能

　　500万的担保金额，对于泉州多数私营的中介机构而言，是难以承担的，但泉州一些中介机构的门前也大方地贴出“解押贷款”的广告，这又是怎么回事呢？记者从一些中介人士处了解到，虽然大部分中介公司没有实力支付巨额的担保费用，但泉州的民营资本雄厚，有不少中介公司就采取了短期融资的办法来筹集资金，通过民间借贷来完成一笔交易，然后再用客户的还款来偿还借款，因为通过解押贷款完成一笔二手房交易的时间大概只需要20天。“当然，这样做存在很大的风险。”王晓榕说，一旦遇上存心欺诈的客户，那借出去的钱就只能“打水漂”了。

　　泉州中国银行个人金融部的洪科长说，这种方法是客户和中介机构双方协商的，银行方面并没有办法干预。但对于

提前还贷的情况，银行方面照例要收取一定的违约金。

　　银行：早有“转按揭”操作流程

　　既然市场有需求，为何泉州银行却迟迟没有开办相应的业务呢？记者从银行方面了解到，泉州不少银行都制定了相应的二手房“转按揭”操作流程，但都没有付诸实际。

　　中国银行泉州分行个人金融部消贷中心的洪科长告诉记者，二手房的转按揭问题，银行在操作上都是可以进行的，难以启动这项业务的关键在于，房管部门不能办理相关的手续。

　　因为，目前的程序是房子贷款到期了，还完款项，从银行取出

房产证才能变更贷款人或者变更抵押物。而严格意义上的转按揭贷款是卖方出售贷款尚未还清的

商品房，购买方继续为该商品房偿还贷款，还款主体变更。由于这样的操作不符合泉州目前房产交易的法律，所以难以办理。他还表示，其他城市之所以能够开展这项业务，主要是它们在法律法规方面有一定的自主权。

　　部门：为调控房市限制转按揭

　　泉州一位资深中介人士告诉记者，泉州有关部门并非没有考虑过二手房的转按揭问题。但由于泉州的民营资本比较发达，有不少人利用手头的游资投机楼市，甚至有人手上同时拥有十多处房产，伺机抛售赚取差价。而且随着以投资为目的的购房者比例日渐壮大，其中大多数的投资都依赖于银行按揭，也有人担心转按揭业务的开展会使投机者兴起炒楼之风。有关部门限制二手房的转按揭，也是调控房市的一种手段。

　　部门的这种考虑并非没有道理。记者从其他媒体了解到，广州银行从今年开始各个商业银行都纷纷提高二手房交易中办理转按揭的门槛，除了对转按揭申请客户设定高按揭成数等限制要求外，部分银行还点名限定只接受数间较大型按揭公司的转按揭申请要求，对其他按揭公司则拒之门外。

　　而在上海，也宣布取消一年内的转按揭，规定一出，市场就感受到了明显的抛盘压力。业界人士认为，这些举措，对于投机性炒房有显著的抑制作用，但不会给自住性购房者造成太大影响。它们是有针对性地抑制投机性需求，效力大而副作用小，是迄今为止最有效的房价调控措施。

　　现实：二手房按揭要“缩水”

　　即使是买二手房，很多人还是要依赖贷款，但无论是住房公积金还是银行贷款，在二

　　手房的买卖方面都比较慎重，贷款金额都有一定的“缩水”。洪科长说，一般二手房按揭贷款，要求首付四成，只能从银行贷款60％，而且要10年内还清。对于5年以内的“新”二手房，有时银行也会考虑放宽条件，贷款房价的70％，以15年为期，这就和一手房的按揭条件是一样的了。

　　鲤城住房公积金中心的一位工作人员说，很多人都以为买二手房不能动用公积金贷款，其实是可以的，只是手续上会比一手房贷要麻烦一些。和银行一样，用公积金买二手房也只能贷出60％。

　　那么，如果通过中介公司解押，买方是否也可以使用公积金贷款呢？王晓榕告诉记者，这样也是可以的。中介公司借款帮卖方还清贷款以后，中介公司会把手续转到交易所，由交易所和买方完成二手房交易剩下的手续，买方则把手续费支付给交易所。