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美国的加州房价昂贵、令人难以支付，已是众所皆知。人们可能以为只是工人阶级或穷人在承受着这种负担和压力。然而当地一个研究中心的最新报告指出，此问题越来越困扰着有较高收入的居民。
6月底，加州大学洛杉矶分校的Ralph和GoldyLewis地区政策研究中心发表一项报告，详细指出加州地区五个城镇中人们的房屋负担能力有降低的趋势。
报告指出，加州房屋负担能力问题主要在于人们的收入与房价之间日趋拉大的差距。加州地区平均家庭收入比全美国平均略高，但近5年来加州房价上涨了一倍多，是全国房价上涨速率的两倍。加州房地产中介联盟比较了加州与美国各地有能力支付中等房价的家庭比例，其指标数据显示出加州与其余地方有逐渐加大的差距，其中，全美国房屋负担能力的情况已维持了5年的相对稳定，有50%到60%的家庭买得起一栋中等房屋。然而在加州，这个指标却急遽下降，到2005年3月为止，只有11%到17%的家庭负担得起，少于1/5。去年，这个指标在Riverside和SanBernardino镇出现了严重的下滑，从29%降到17%。
低利率贷款是解决之道吗？
尽管有能力购买房屋的家庭比例下降，加州房屋的总销售量却仍维持在过去的水准。一方面这可能意味着，房地产的增值使已拥有房子的居民相对增加了财富，而有能力购置新屋。另一可能的解释是，一些特殊财务规划允许第一次买主获得低利率并取得调整式利率抵押贷款和唯利式抵押贷款等。虽然此方式可以买到房屋，但家庭经济却可能因此动摇。美联储主席格林斯潘认为此方式有高度的风险性。
报告者之一KimHaselhoff表示，这样的购房方案短期来看尤其危险，一旦市场崩溃，新房东的处境就极为艰难。“当利率调升，房屋需求量下降，价格相对下降，必须支付调整式利率或唯利式利率的房主就会面临付款上升、房地产下降的损失。”Haselhoff说，“他们的负债可能超过房子的价值。”虽然这种方式比较适合预期未来薪水收入会上升的上班族，但Haselhoff提醒消费者注意此类贷款方法所存在的风险。
更多的问题人们负担房子能力的下降对社会的影响甚多，比如，教师的薪水不足以购屋以至平均一个家庭需有至少2到3个全职工作则会影响教育系统。根据Lewis中心的报告，另一个影响层面是人们对当地政府并无信心，“大多数居民不相信他们的地方官员在尽力解决问题。”超过60%的人认为所选官员的表现不尽人意，对他们的满意度的评价最低分值达到15。另外，对认为政府官员未尽职责的居民所作的分析表明，稳定的中产阶级也感到了房屋负担的问题。年收入在40000至79000美元范围内的人中，约有75%感觉地方官员没有尽力。50%以上年收入超过80000美元的人有此同感。
所以，到底应该如何解决房屋负担能力下降的问题呢？Lewis中心的报告并不乐观，同时强调了这种情况的复杂性。报告阐明，我们不应期待简单的万能药有立竿见影的效果。不管怎样，政府与企业两方面都要努力。
基普利克：房地产市场将降温
《基普利克个人理财》杂志的总编辑基普利克则预测，2006年到2007年，美国经济增长将趋缓，会以2%到2.5%的水平增长，其中很大一个原因是房地产市场的降温。
基普利克说，由于先前的低利率以及股票市场长期不景气，房地产市场成为投资者的机会。在过去5年里，美国经济增长的40%来自广义的房地产项目。根据雷曼兄弟公司的研究报告，在过去4年，广义的房地产及其相关行业，包括建筑、房地产中介、房地产金融、家具、电器、景观设计以及室内设计等，创造的就业机会占新增就业的74%。新房的购买大约占美国国内生产总值的6%。
他说：“过去4年来，美国经济主要是由团体和个人对房地产的投资，也许是过度投资造成的。”
由于房地产价格的增长远远超出个人收入增长的速度，基普利克认为，目前这种局势既不能、也不会继续发展下去。
美联储已经对此表示担心并采取措施。在过去一年里，美联储将基准利率调升到3.5%。基普利克认为利率还会继续上调，直到把目前的刺激性利率调整到中间水平。基准利率在2006年会超过4%，可能达到5%。与此同时，长期利率、房贷利率也会增长，以便可以使房地产市场降温。
《国际金融报》 (2005年09月09日 第二十版)
作者：本报记者 谢静
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