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半年前，上海推出了一系列控制房地产市场过度投机的政策，随后，央行也出台了较为严厉的防范措施。一时间人们以为，中国的房地产市场会急剧萎缩，尤其是东南沿海大城市和北京的房地产市场会出现滑坡。
然而，中国市场经济的发展和社会资本力量的存在，使得房地产市场本身具有了相应的适应宏观调控的能力，而且在通货紧缩苗头已经隐现的情况下，房地产交易还是体现了能
够支撑市场发展的规模效益。只是房地产市场经过半年的盘整，也出现了两个新的迹象，值得投资者们加以关注。
一、上海房地产市场的多空博弈现象日趋激烈。
面对一系列政策，市场反应迅速，短期成交量出现急剧下滑，浮在泡沫最表层的小资金投机者最先离场。尤其是在新政出台之前，大量存在着的房产中介公司，到了6月底左右，普遍进入业务萎缩状态。
而7月之后，房产中介公司纷纷调整经营结构，有的转为其他项目投资，有的转向房屋租赁。入夏以后，到售楼处看房的大多数市民基本上是为了自用“望风”。目前市场泡沫在消退，这是我们认为宏观调控政策比较成功的方面。
当然，由于不同利益方对政策的解读不同，加上媒体在传播政策信息也有不同的理解和侧重，因此，市场也出现了我们不愿意看到的误判。而误判必然导致市场业务量的低迷。
在新政出台之后，到今年8月底之前，上海的房地产消费进入了抑制阶段，大多数消费者想购买的不购买了，想改善的不改善了，观望的情况不可避免地出现了。而房地产消费的低迷，直接导致了区级税收的下降，对明年的财政安排将产生实质性的影响。
上海社科院房地产业研究中心的一个判断是，按照先前普遍认同的20％至30%投机者的比例，8月底之前的成交量削减了60％至70%，则说明新的政策不但驱除了投机资金，也误伤了自用客户。而今后几个月内，房地产市场的多空博弈现象还将日趋激烈。其中，团购队伍的发起和开放商推出“无理由退房”的条件，将是下半年比较突出的博弈现象。
二、上海中低价房年内推出，这将丰富上海房地产市场的供应结构。
上海社科院房地产业研究中心的调研成果认为，加大土地供应调控力度，加强房地产信贷管理，是本次房地产新政对企业影响最直接的地方，这对规范房地产开发公司有着重要的意义。
有对比表明，上海的某块土地招标，会有100多家公司竟标，而在香港，同样是政府推出的土地招标，则基本集中在10家左右的房地产开发公司。显然，这种不合理的现象是上海房地产市场不成熟的一个反映。而目前的市场状况，则为整理开发商队伍提供了一个较好的契机。在房地产开发景气有所低迷之后，上海第五批中低价普通商品房用地于9月正式入市，将对市场供应结构产生积极的影响。目前，上海已经发布了5个中低价普通商品房项目招标公告，共推出35幅中低价普通商品房地块，土地规模约420万平方米。
同时从日前举行的上海市配套商品房联席会议工作例会上传出消息，今年下半年上海要实现500万平方米中低价房预售上市的目标。显然，这一目标如果顺利实现，无疑对上海房地产市场的良性循环将起到积极的推动作用。
《国际金融报》 (2005年09月09日 第十七版)
作者：上海社会科学院 王泠一
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