|
新政之“酒”后劲颇足
“‘泰利’算是走了，可谁知道上海的楼市还会不会出现更厉害的台风呢。”看着这半年来上海房地产市场的起起落落，小方很想对明天充满信心，却始终感觉并不踏实。小方所在的单位效益一直很好，前几年就自购了住房，去年以来手上闲钱不少，于是开始寻思着再买一两处房子，等着上海房价慢慢往上涨。
“去年下半年的时候形势不要太好，我在浦东买的房子涨得很厉害，今年年初我卖掉的时候赚了不少。当时打算继续跟进，不过过完年一下子就傻眼了。”小方回忆起半年前的那段日子时，似乎还心有余悸：“我2月份的时候投资的一套小户型酒店式公寓，现在已经跌掉将近20万了。3月份刚开始的时候，我的一帮朋友买房子买得都红了眼睛，感觉是只要能拿到房子，再卖出手就是稳赚的。后来国家出台了一些政策，开始我们都没注意，慢慢就感觉不对劲了。”
2005年3月7日，上海市地方税务局开始执行《关于本市个人出售普通住房营业税征收规定的通知》，规定个人购买上海市行政区域范围内的普通住房，居住不满一年出售的，销售时按销售价减去购入原价后的差额按5%的税率征收营业税，并按规定征收城建税、教育费附加和河道整治费；购买后居住满一年的，出售时免征营业税及附加。
这项出地方性政策，在出台伊始并没有受到市场的足够重视；但它却是长达半年、广达全国的一场涉及土地、信贷、市场、交易、契税等各个方面对房地产市场所作规范的发端。
“那时中介公司开的满街都是，常常感觉一夜之间就能冒出来很多；我们去银行办房贷，那里永远是人头攒动，一张张薄薄的办房贷的申请单都能堆成小山。”小方现在想来，有恍若隔世的感觉。
上海汉宇物业代理有限公司总经理施宏睿告诉记者，3月份“楼市新政”刚开始的时候只不过是去年下半年以来的宏观调控的延续，所以市场所受到的影响并不大，沿着去年的惯性继续攀升。“对于楼市的宏观调控政府从来没有停止过，但是房价依然不断上涨。”施宏睿回忆：“一直到‘组合拳’的全面推出，政府才明确表达出了自己的信号———打击炒房、压抑投资，而房产市场要以自住为主。”
3月16日中国人民银行宣布，从即日起上调个人房贷利率，将原来的商业银行自营性个人住房信贷优惠利率5.31%调整至6.12%。同时，经央行批准，部分房地产价格上涨过快的城市和地区的“个人住房贷款最低首付款比例”将由当时的20%提至30%。4月1日开始，沪上大部分银行联手封杀“购房一年内转让”。
中房上海指数办公室显示，3月份，在实行“房贷新政”的形势下，上海房地产价格依然保持上涨惯性，继续高位攀升，并创出了近期来月度涨幅新记录。4月份，虽然房价依然保持惯性上涨，但成交量大幅减低，房地产高位运行的头部迹象初步呈现。
去年中期在宏观经济调控的作用下，上海房地产曾有短期涨幅趋缓的表现；进入10月以后，与央行升息警示相反，出现了新一轮的快速上涨。今年1至3月份的楼市发展更远远超过了去年第四季度的水平，屡创月度涨幅新高。在这种情况下，全国“两会”过后，“房贷新政”迭出，打压投机、稳定房价的决心是十分明确的，由于政策传递和统计的滞后因素，市场的变化并不明显，仅二手房市场初步出现“滞胀”情况。
市场渐黯淡“那段时间政策出得太多了，而且各级政府都说要打击投资炒房，大家都不敢轻易买房子。”小方那时已经有房子被“套牢”，虽然房价还在涨，不过不敢轻举妄动。“其实我当时觉得房价暂时肯定会跌，但是没关系啊，我可以做长线投资，所以我还在继续寻找合适的房子。5月9日七部委的《关于做好稳定住房价格的意见》虽然明确指出要通过‘期房限转’、‘两年内转手全额征税’这样的措施来打击炒作投机，但是基于上海作为全国金融中心的地位以及2010年将举办世博会的前景，我和我的朋友们还是看好上海的房地产市场的。”
“不过当时我也开始犹豫了，大家都在说房价要跌，我找好了房子，也在琢磨等什么时候买能更便宜些。”进入6月份，小方开始持币观望了。
同时出现了另一个引人注目的现象，很多投资者开始抛售房源了。
以“遏制投机炒作行为、稳定住房价格”为目的“国八条”提出，自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
“其实那时只是挂牌量增多而已，市场并没有随之引起轰动。5月份的时候，房价其实还是在涨的，我当时也把房子挂出去了，但是没打算卖，只是想试探一下。”彼时持和小方同样想法的投资者并不占少数。
“不过从5月份开始，房地产市场的投资需求一下子从70%下调到10%至20%，新政虽不至于即时打击所有的投资炒房者，但已经让绝大部分投资望而却步了；同时，自住性需求开始在市场上显著起来。”施宏睿告诉记者。
据中房上海指数办公室调查显示，5月份房地产价格上升势头得到一定的制约,中房上海指数升幅明显趋缓。中房上海综合指数较上月上涨17点，涨幅为1.1%；而到了6月份，上升势头已经停止：中房上海综合指数较上月上涨4点，涨幅为0.26%，中房上海住宅指数则与上月持平。
虽然楼盘涨跌旗鼓相当，指数与上月持平，但开发商的定价心态已明显发生分野，6月开始，一些新推出的楼盘已经开始降价，价格下降达2000元/平方米，跌幅均超过10%。其中，“万里雅筑”跌幅最大，为19%，在当时销售业绩良好。自住改善型和动拆迁需求开始成为房地产中坚力量，房价中枢因此下移，通过市场机制的选择达到新的价格均衡。
投机者离场、投资者收手、价格快速上涨的势头得到遏制、成交量急剧萎缩，这些都在两个月之内都成为了现实。中房上海住宅指数长达5年半的价格上升格局逐渐走向终止，房价开始走向理性。
后新政时代
“如果说6月份的时候我是不知道该不该买，7、8月份我就是不知道该买哪里了。”房价是跌了，小方却冒出了新的困惑：“铺天盖地的新楼盘打折、降价，越是地段好的房子价格越是撑不住，这样一来，我倒真的不敢买房了。”
内环内，历来被专家视为上海楼市的抗跌典型。然而，正是在这最精锐的地段，单价在万元左右的新盘、次新盘也不再成为稀奇。甚至在各环线间，内环降价幅度最大，而中环以外地区新上市房源的房价则保持上升势头。“静安四季苑”、“古北玛瑙园”等新盘纷纷以降价来吸引购房者；开发商一度试图建立的“价格联盟”没过多久便不了了之了。7月上海楼市成交量为77.8万平方米，较上月下降3.5万平方米，仅为今年最大单月成交量的1/3，创下了多年来单月成交地量记录。有28%的楼盘平均单价出现下跌，其中有9个楼盘跌幅超过10%；大华板块某楼盘为跌幅最大，达31.6%，均价下降4420元/M2；共有14个楼盘均价下跌达到或超过1000元/M2，达到今年的最低谷。
中房上海指数办公室显示，7月中，房地产宏观调控组合措施的效应已经显现,中房上海指数开始以较大幅度下挫。7月，中房上海综合指数为1477点，较上月下降40点，降幅为2.64%；8月中，房地产宏观调控组合措施已发生广泛效应,本市房地产价格继上月较大幅度下挫后，继续以较大降幅向下调整。8月，中房上海综合指数为1451点，较上月下降26点，降幅为1.8%。
建设部副部长刘志峰8月9日指出，当前房地产市场调控正处于关键时期，稳定住房价格还有大量工作要做。
新政的短期目标逐渐达到，至此，房地产市场正式进入“后新政时代”。
新政的冲击力超乎很多人的想象，作为国家的支柱行业，房地产业的一举一动都会全方位地影响到土地、金融等各个相关行业的发展。这次调整的是房价、打击的是楼市，波及的却是更多国民经济的重要行业。
增强地产商竞争力台湾资深房产专家、卫明不动产营销智库负责人蔡为民分析，如果这次新政是在2004年的5月份推出，对于市场的冲击必然不会像现在这么大，也不应该有这么大。“政策的推出延迟于市场的要求，所谓‘亡羊补牢，尤未迟矣’，就现在的市场而言，虽然受到的冲击比较大，但在根本上是无法避免的。”
“受到打击压抑比较大的应该是有刚性需求的自住房消费者———其实房价下跌真正的收益者也正是他们，但是高房价的受害者也是他们。不过政府一直也都在实行补救措施，比如现在第一套新房可以从银行贷到8成，这些都能将新政带来的危害降到最低。比如在台湾，正常购房贷款利息为8%，而第一套自住房购房则可以享受3%—3.5%利率的优惠。”蔡为民告诉记者。
若只是为了调控房价，新政的目的已经达到了；但若只是为了调控房价，新政就不需要从土地、金融、市场、契税等各个方面出一系列政策———政府调控的并不只是房价，而是整个房地产市场的良性发展循环，并且以次带动其他重要行业的健康发展。
“这次新政无论给地产开发商还是银行等金融机构，都是一个很好的反思的机会———我们现在的房地产市场的环节中还有很多不是长久的经营之道。新政暴露出了很多地产商缺乏核心竞争力，以及银行房贷上的一些漏洞。这些问题并非通过新政就能够解决的，上海的地产发展从2000年才开始的，毕竟刚刚起步，制度上还有许多环节需要完善，这将是一个很长的磨合期。台湾经过了20年才完成不动产的证券化，上海也需要在政府的引导下逐步推动房地产业的有序发展。”蔡为民解释。
“无疑，这次新政给开发商内部建设以及金融工具的运用上提出了更高的要求。”中房指数研究院（华东）院长陈晟对记者分析。
“不过，虽然政府一直在鼓励和扩大自住市场的发展，真正的房地产市场没有投资也是难以健康发展的。仅仅通过建设经济适用房未必是最适合市场发展需要的模式，而征收不动产税则可以在一定程度上压制投机炒房。”蔡为民认为。
“当房地产涉及到民生时，就不能被简单地看作仅仅是商业发展了。就现阶段我国的情况而言，健康的房地产市场应该包括80%的自住需求、15%的投资以及5%的套利。”陈晟如此划分。
写字楼：海外基金一意垂青冬天里“制造”春天
本报记者 李小刚
就在今年宏观调控对上海的住宅市场产生剧烈震动的时候，作为房地产市场的另一重要部分的写字楼市场却出现了少有的繁荣景象。
海外基金的宠儿仲量联行中国区董事陈立民早在去年年底的时候就曾对记者说，上海的写字楼市场正在趋热，租金回报将一路高走。
随后上海写字楼市场的走势不仅证明了陈立民的判断，甚至在热度上还超出了他的想象，几家海外著名房地产基金的出场让上海写字楼市场的热度达到了前所未有的状态。
事实上海外基金对上海甲级写字楼的觊觎要早于针对房地产市场的宏观调控，而其大规模购入则在地产调控之后，可谓与上海的住宅市场上演了一出泾渭分明的悲喜剧。
今年年初，澳大利亚投行麦格理集团成为首只在上海动手的海外基金，其旗下的MacquarieGlobalPropertyAd鄄visorLtd(简称MGPA)，代表LendLeaseGlobalProperties收购了一幢位于上海市淮海路商业街、毗邻新天地的20层楼高的甲级写字楼项目—————新茂大厦。
这笔成交金额高达9800万美元的收购案拉开了上海写字楼收购的序幕，而此时距离3月26日国务院办公厅发出《关于切实稳定住宅价格的通知》（被业内称为老国八条）还有3个月的时间。
很显然，接下来发生的事情充分说明了上海写字楼市场的温度没有受到“国八条”的影响。4月初关于高盛则以1.076亿美元收购上海百腾大厦刷新了几个月前麦格理创造的记录，而且高盛作为进入中国房地产市场的第一笔交易选择在这个时间和地点发生，可的确耐人寻味。但有一点是可以肯定的，海外基金认为上海的写字楼市场不会受到宏观调控的影响。
2个月后，中国海外发展有限公司对外宣布，“MSR亚洲收购公司”以84644.3396万港元的代价，获得其控股的商业办公大楼“上海广场”。事实上，这次收购的主角就是大名鼎鼎的国际投行摩根士丹利。
此前关于大摩将进入上海写字楼市场的消息已经四处传开，但结果却不是开始时的“明天广场”，这也有些令人意外，但其看好上海写字楼市场的信心已经是昭然若揭。
8月份，未曾谋面过的德国开放式房地产基金DIFA也出现在上海，他们看中的依然是上海的写字楼。根据报道称，收购华DIFA已经开始对位于上海市淮海中路688号的华狮中心，展开了债权债务、税务等问题的尽职调查。而且据相关人士透露，一旦DIFA最终收购成功，华狮中心将创下上海地产整体收购的最高单价。
上海写字楼收购还将创下什么新的记录，目前谁都无法确认，但是大量的海外基金看好上海写字楼市场已经是不争的事实。
写字楼一花怒放在宏观调控的冬天里，却是上海写字楼市场的春天。
根据戴德梁行的报告显示，2005年第二季度，随着许多公司开始相继入住先前预租并将完工的甲级写字楼，上海市的甲级写字楼整体吸纳量也随之反弹升至61700平方米左右，上海写字楼市场仍十分紧张。
正是在这样的背景下，写字楼项目的建设没有受到宏观调控的影响，而且由于大多数写字楼发展商都为境外企业，其资金链受宏观调控的影响较小，因此把此时当作加快抢占市场的良机。比较引人关注的是，已经在上海拿到土地近十年的菲律宾华人首富陈永栽旗下的陈氏财团，今年开始加快了他们上海第一个写字楼项目的开发，其投资的裕景国际商务广场即将竣工。
上海甲级写字楼市场行情持续向好，加之近期入市写字楼物业预租市场持续火爆，戴德梁行统计显示今年二季度上海甲级写字楼物业平均租金水平较一季度上涨3.3%，达到0.84美金/平方米/天。南京西路这样具有稀缺地段、品质上乘的甲级写字楼如恒隆广场、中信泰富广场等出租率几近100%。
虽然今年随着花旗大厦、都市总部大楼，港汇广场等都已相继完工，戴德梁行预计2005年第三季度上海甲级写字楼市场将会有大量新增供应。尽管如此，由于市场预租活跃，预计在完工入市前，这些写字楼都将达到50%以上的签约率，因此市中心办公区域的供应量仍十分紧张。除了这些下季度入市的写字楼物业外，还有其他一些将于今年底或明年初入市的写字楼都已经开始面向市场预租，其中包括新天地附近的9号地块及淮海中路的淮海国际广场等。
两个沪上炒房者的故事
本报记者 魏梦杰
今年3月，对于不少地产投资者来说，绝对是能够铭记一辈子的时节。中央政府正式对不断上涨的房价进行调控，上海市也推出“稳定房价之组合拳”。记者的两个玩伴正好是倒腾房子的人，也就是大家所说的房产投资者。这次大家聚在一起，聊起了新政半年来的感受。
阿雄的故事坐在记者面前的阿雄样子多少显得有一点后雅皮风格，下巴上留着的胡子和那副嫩绿色透明质感的树脂眼睛，再搭配头上戴着的F1赛车帽，似乎跟想象中地产投资者的西装革履有很大的差距，更像是一个摇滚乐队的鼓手。
不过阿雄是一个不折不扣的地产投资者，记得某杂志半开玩笑半认真地列举了地产投资者的十大特征，其中有八条特征阿雄完全符合。在大学学房产专业的阿雄，从大学毕业之后就进入房地产公司上班，在几年间速度累积了经验并搞到一批资金，于是跳出公司“自己干”。谈到房产新政以来的半年，阿雄双手一摊，做了个无奈的表情：“我已经在家歇了半年。”
2004年底，阿雄和几个朋友就在猜测政府在2005年要有大动作，几个朋友手头的房子都出去了。阿雄觉得手头房子还没到预期的价格，就留了个心眼，只放出去一半。结果4月份新政一出，手头剩下的2套房子全被套在里面。“那时候就是这么想的，要我全放出去我觉得不甘心，说实话没有新政策出台，这房价还得往上涨。于是就留了2套觉得最有升值潜力的。”
阿雄现在手头的两套房子都是两年左右以前买进的。一套大的复式商品房，另外一套小的买的是二手房，房子都是在松江。“买的时候确实便宜。正好处在上海房子两次大涨之间，由于时间节点掐得正好，所以价格挺不错。按揭走八成贷，加税金等开销本钱也不过30万。”
眼光并不差的阿雄由于房产新政的出台，只能在家歇上半年。
不过他的心态相当不错：“说实话，手头现在是有点紧。不过也不是什么大不了的事。房子还能继续做，不过要做也只能做中长线，像以前那样做短线投资上不太可能了。”阿雄观念很明确，“熬得住就熬，熬不住就抛”，由于事先算盘打得精，该到手的利润少不了多少。“养呗，现在是个颈口，房子还得养着。其实房子在我手里快两年了，小的那套已经可以免征营业税，大的那套面积摆在那里，该交多少就得交多少。原本我预计能赚到1.5倍，其实就算按现在的价格出手，我起码也能赚上一倍。”显然，今年4月，阿雄确实被新政组合拳吓了一跳，“那几天确实很吓人，三天两头出一个新政策，而且出来的都是坏消息，有好几天确实没睡好觉。不像虎子这小子，心思转得比我快。一看房子出不了手，就直接拿来结婚用了。”阿雄说着猛的一拍身边坐着的虎子。
虎子的故事虎子是我和阿雄共同的朋友。他和阿雄保持着快10年的交情，大学是同班同学，出来以后又是同行。比起阿雄，虎子显得更为精干，瘦削的脸上透着灵气。
虎子做事情思路很清晰，脑子也转得比别人快。他的口头禅就是：“侬勿要帮吾搞！”（意思是对方在思路上逻辑上出问题了），然后接着的必有一番自信的宏论，洋洋洒洒。
虎子原本手头的房子都在沪太路，2003年买进的时候是5000元每平米，到2004年底出手价格已经到了5000-10000元每平米。
自信满满的虎子在今年年初看中的静安寺一套180个平方米的二期房。他迅速买进，本想待价格再涨上去的时候出手。“那时候很多人觉得内环以内的房子最好不要碰，其实内环以内的房子不是不能炒，要见缝插针挑准地方。”
没想到，这套房子被4月出台的新政套得死死的。“面积又大，又是今年新近购入的。套你没商量。”自从3月17日，央行加息开始，虎子就觉得不妙。“其实加息本身并没有什么，加息既打击我们这些做房产投资的，同时也打击了那些需要购房自住的普通购房者。而普通购房者在这次加息受到的影响要比投资者更大。不过央行在没有任何明显预兆的情况下加息，必然预示着国家着手整治的开始。”
果然不出所料，此后政策一而再，再而三的出台，“被关起来是必然的，我身边不少投资者那几天都叫着‘我要事业了’，‘国家不让我们活了’。的确，对于不少人来说，新政策连续推出得太猛了，往往一条对策还没出台，另外一个政策就出台了。那时候就觉得大家手头一下子紧了起来。很多人失去了冷静分析的能力。”
面对着走也走不掉的房子，虎子做了个出人意料的决定。那现在自己住的房子让给自己的父母住，新购进的房子用来自己结婚用。父母原本住的中外环之间的那套房子出手获利。显然，虎子玩起了乾坤大挪移。“老爸老妈那套房子多少年了，完全不受新政的制约，而且价格比他们买进的时候翻了不知道几倍，想通一点就卖了。这样一来，就省心了不少，根本不用关心自己房子市价如何，反正就直接拿来住一辈子好了。”说到这里，虎子爽朗地哈哈大笑。
房贷：
银行评判标准迷离贷多贷少中介有招
本报记者 刘洋
“我买房子贷到了8成款”，听到朋友如此兴奋地传达这个消息，记者不禁感到惊讶。朋友购买的房子是上世纪80年代末的二手房，按照目前的房贷政策，即使计算进住房公积金贷款，朋友最多也只能贷5成款，于是请他指点迷津，他神秘地一笑，说：“你自己去中介打听。”
关于个人住房贷款，半年前开始实施的房产新政早有白纸黑字的规定。3月16日，中国人民银行宣布，部分房地产价格上涨过快的城市和地区的个人住房贷款最低首付款比例将由现行的20%提至30%。显然这一句话含义丰富，即给了银行上调首付的主动权，又体现出一定的强制性。根据该政策，3月28日，上海市银行同业公会发布《关于进一步加强个人住房贷款管理的指引》，该指引由公会会同16家中资商业银行共同签署并遵守。指引中明确规定停止一年内转按揭服务，提高同一借款人第二套贷款购房的首付款比例，大幅度提高第三套及以上贷款的首付款比例，并且实行贷款利率上浮。
既然央行有规定，地方又有指引，贷款成数早就不该成为疑问。但是，事实并非如此。在对房产新政进行跟踪采访时，记者不止一次碰到购房者抱怨，如今的个人房贷越来越让人看不懂，究竟能贷几成，没有个准。那么，是谁搅乱了本来应该很明确的个人房贷成数？
中介：竞争手段百出既然朋友已经指了条明路，记者就顺藤摸瓜。经过一番暗访，这才明白，中介在房贷成数中起的重要作用。
记者以买房者的身份对三个中介进行了探访。态度比较谨慎的是新一代房地产咨询（上海）有限公司。该公司人士表示，如果需要购买80年代末的房子，目前银行政策仍然比较紧，最多只能贷5成款。而且，住房公积金和银行贷款不能分开进行。
相对于新一代房产，另一家房屋中介公司提出的条件诱人得多。该公司一位女士向记者保证，贷款7成没有问题。当记者追问，有没有贷款8成的可能性，她支吾了一阵后告诉记者，如果在他们公司买房，他们可以在银行帮忙打条子，8成贷款还是有希望的。同时，她还告诉记者，如果有住房公积金，可以两种一起贷，那样达到8成就没有问题。
上海某房地产营销策划有限公司提出的条件更加吸引人。接待记者的先生首先询问了记者的情况，听说记者既没有本地户口，又只想买个二手房，立刻表示，目前房贷难度大了，最多只能保证贷款6至7成。听到记者似乎对6、7成不满意，他立刻又说，如果在银行方面下点工夫，还是可能贷到8成的。在记者追问下，他不无得意的告诉记者，他们和银行一直保持比较好的合作关系，之前还成功运作过外地购房者买第4套房子的高
比例贷款。记者表达了自己囊中羞涩，他不无为难地表示，那就不得不做高房价了，现在银行评估比较紧，难度要大很多。
各中介都给记者支招后，记者终于明白，房贷市场目前的变数之大。从5成到8成，运作才是关键。就此，记者采访了中国建设银行某高层人士，他表示，不能排除银行业内部有人开后门，但是，就他对房贷市场的了解，银行为了规避风险，管理十分严格，不可能像中介所说的轻易放出8成贷款。为了应对目前萎缩的买房市场，各家中介很可能仅仅是炒作，甚至是部分中介的房产销售员为了抢夺客户以高房贷作为幌子，最终是不是能顺利贷款，实在很难说。
银行：评判标准模糊为了验证中介的说法，记者立刻联系了朋友当初贷款的上海某商业银行，咨询服务热线接线员矢口否认购买二手房在该行可以取得高达8成的个人贷款，但是，委婉地表示，如果是购买新房，贷款额度可以适当放松。当记者问及适当放松能放松多少，如何满足适当放松的条件，得到的回答是，信誉度高和符合银行条件的客户就可以放松，至于能不能贷到8成款，就要看各方面条件。所谓的各方面条件是什么，记者又对各家银行进行了了解，得到以下基本原则：首次贷款购买非高档住宅新房可以适当放宽贷款比例。然而，这个看起来清晰明了的原则在实施过程中却有诸多不明因素。首先，银行面临条件判定上的困难。目前银行业内对非高档住宅的界定基本上是以上海市房地产交易中心下发的关于各个区域房价的均价表为基准。显然，这个评判标准并不完善，忽略了房产地区间比较。以上海目前的状况来说，由于地段差异导致房产档次差异的情况仍然存在，只考虑同区域内比较，判定房屋档次，难免不全面。
另外，以上原则基础上，银行为了严格房贷都增加了其他评估。这些评估包括客户过去在该行的信用记录和对该行的忠诚度。这种评估没有统一的标准，严则严以，但是，实行人为操作，很难保证所有评判都能做到公证公平。
正如之前谈到，很多中介机构声称在银行有关系，可以帮助提高贷款成数。不排除这是中介机构的竞争策略和炒作手段，但是，也不能排除银行内部存在相应问题。否则，朋友的二手房何以在各家银行纷纷表示不可能给二手房提供8成贷款的情况下仍然顺利突破？虽然，银行业内目前避免谈放松二手房房贷，记者还是听到了不同的声音。
复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，如果二手房贷款政策适当放松，对于房地产市场是利好消息。他指出，开始放开二手房贷款政策，是上海金融系统支持购房者自主型消费的好政策。目前的政策对于经济实力只能购买二手房和希望通过购买二手房改善居住条件，未来购买新房的买房一族是个打击。包括提高住房公积金贷款上限等政府的新政正在指引房贷政策偏向真正的买房者。实际上，严格的房产政策应该只针对投机者。他同时指出，为了应对房地产市场低迷，银行采取不同的政策满足竞争的需要是无可厚非的。
地产调控头上三把剑
本报记者 李小刚
疑案一：征收个人二手住房交易个人所得税关于征收个人二手住房交易个人所得税的缘起可以追溯到今年5月初。当时国务院办公厅转发了建设部等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》，提出八项措施，其中对住房转让环节的营业税政策进行调整是其中的重要措施之一。
至此，通过税收来调节房价被当作了重要的调控手段，这也直接导致了5月下旬，国家税务总局、财政部、建设部联合下发了《关于加强房地产税收管理的通知》。在6月1日，有关房地产税收政策实施后，社会各界非常关注，随后国家税务总局新闻发言人对媒体公开强调个人转让二手住房应缴个人所得税。
根据国家个人所得税法的规定，个人转让房屋等财产所得，应按20％的税率缴纳个人所得税。这对于房产投资者来说是一笔巨大的成本。
这时已经在宏观调控的重灾区———上海楼市中，已经备受煎熬的开发商和投资者被这条消息再次刺激，一些房产中介公司表示个税一旦严格开征，那楼市必将狂泻，而开发商更是担心本来已经卖不动的楼盘因为个税的征收陷入更深的泥潭。
但是颇令业内疑惑的是，这条可以说是足以让上海楼市致命的税收政策并没有得到上海市财政局的明确答复，因此关于是否征收也成为民间广泛讨论的焦点。为此，记者曾经致函给上海市财政局，希望在征收的时间和具体内容得到明确的回复，但是经过了一个多月等待之后，只得到一句“税收无小事，局里领导确定后会给回复”。
这把高悬在投资者和开发商头上的达莫克里斯之剑始终若隐若现，因此业内就有观点认为，中央政府就是要把“尚方宝剑”亮出来震住还想伺机而动的投机者，一旦楼市涨势无法控制就会适时落下。
疑案二：建议取消房屋预售制度谁都没有想到，中国人民银行8月15日发布的《2004年中国房地产金融报告》将会涉及到“房屋预售制度”的问题。
该报告称，“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”
这个建议甫一公布，全国震惊，因为如果真的取消房屋预售制度，在房地产市场产生的冲击波不会亚于一颗原子弹爆炸的威力。目前全国比较通行的房屋预售制度，一般是要求多层建筑封顶，高层建筑完成主体结构的2/3，就可以预售。通过这种制度，开发商可以通过预售回收大量的“预售款和定金”又用于房地产开发，这大大减轻了开发商的资金压力，但也由此给市场带来很多问题和风险。
因此，央行取消房屋预售制度的建议会产生激烈的市场反应。一些开发商虽然认为，取消预售制度是规范房地产市场较为根本的措施，但必将加速房地产市场的优胜劣汰。因为开发商在用自有资金开发房产的时候成本也会加大，将有一大批资金实力不强的开发商被踢出这个市场。按照建设部政策研究中心副主任王珏林的预计，估计会有80%甚至更多的房地产开发企业将被清除出场。
比较有意思的是，作为房地产市场的主要监管部门，建设部的表态代表了一个方向。王珏林认为，取消房屋预售制度的时机未到。“因为暂不执行现房销售制度，主要是给房地产企业一些时间。”王珏林强调，目前房地产开发企业的自有资金太少，缺乏抗政策风险能力，推行“现房销售”制度，可能会造成楼市震荡。
尽管央行和建设部对于房屋预售制度表现出较为明显的分歧，但是这个制度被提上议事日程已经让开发商魂飞魄散了，而且是否取消房屋预售制度在一些房地产热点区域内依然是“一块石头没有落地”。
疑案三：个人住房贷款固定利率在众多的房产调控政策中，可以说关于“个人住房贷款固定利率”是对购房者来说少有的几个福音之一。
这个看起来将使购房者受益的政策，也是在8月15日由央行在其发布的《2004年中国房地产金融报告》中提出的，“可以考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款”。
所谓固定利率个人住房贷款是为购房者提供一定期限内的固定利率，它不会随央行利率的调整而变动。银行根据对利率周期的判断，向购房人提供一个利率报价，该固定利率的利率标准要比目前执行的高。据了解，固定利率房贷在国外是比较成熟的品种，在这个央行建议的基础上，工行上海市分行曾对外宣称正在酝酿实行个人房贷固定利率，随后又有消息称，光大银行已向监管部门递交试点固定利率个人住房贷款的申请材料，这也是首家向监管部门递交相关申请的商业银行。
不过，具体将会在何时正式实施这个政策，关系各方都没有明确消息。而且业内一些专家也指出，购房者可能会对银行制定的固定利率贷款标准缺乏信心。目前固定利率贷款主要包括两个方面：一是对固定利率的制定，二是制定固定利率的贷款期限。业内预测，银行首期推出的固定利率（5年期）可能会在6%—7%之间，银行方面对这一标准能否被购房者接受缺乏信心。
对于个人住房贷款固定利率对购房者是祸是福，具体能否实施，都成为众说纷纭的谜团。
上海房屋租赁市场即将火爆
要英
任何国家的经济中心城市都会集聚着不同收入层次的人群，对于一些发展中国家的经济中心城市而言，如果正处在经济高速发展和社会转型的阶段，常住居民之间的收入差异还会有更明显的层次性特征。
上海目前正处在这样的阶段，从经济发展的态势来看，上海还将继续加速现代化和国际化，高收入者的比例会上升。随着上海发展现代服务业的进程加快，上海的白领阶层会继续扩容。与此同时，上海的外籍居民和留学生的数量会在今后两三年间有明显的增幅。此外，上海还是高等学府集中的城市，上海的优质教育资源正在为全国所分享，本科生和研究生的数量也在持续上升。加上一些季节性的需求，如考试准备期间的租赁房屋、大型会展期间的集团性租赁需求等，上海房地产市场在进行结构调整的同时，会出现房屋租赁市场火爆的局面。
上海作为中国公认的经济中心，是一个非常吸引外来就业人口投身事业的城市。由于户籍管制的逐渐放松，部分创业人口向中心城市集中，也是社会发展的一个必然趋势。而高级管理人才和海归人才的流动性还很强，对于高级公寓的租赁需求将在今后一个时期更明显地表现出来。在一个很长的时期内，上海都将是人们期望的理想聚居之地。据上海社科院的一项调查表明，上海市每年外来流动人口约500万人，其中约60%的人在沪居住时间超过1年，5%左右的人在当地购买自己的住房，影响当地住房需求约400万平方米。需要指出的是，目前我们看重的还是其房屋购买，对于更大规模和更经济的租赁需求却关注不够。
另外，上海的留学生群体也将成为租赁房屋的主要客源。有预计表明，上海将在2010年前替代东京，成为东亚地区最受留学生欢迎的城市。以复旦大学留学生的居住情况来看，早在改革开放初期直到上个世纪90年代中后期，当时的留学生们必须居住在学校指定的宿舍内，美其名曰“保护留学生的生命财产安全”。当时的这种模式也留有明显的计划经济体制的痕迹，但也与当时上海市居民普遍居住条件的窘迫和留学生数量不多有关。但是随着上海特别是浦东开发开放的进程，留学生数量猛增不止，到上个世纪90年代末期，复旦大学取消了留学生必须住在学校宿舍的规定，从而开启了留学生在外租房的大门。据不完全统计，复旦大学的留学生，特别是老生，90%以上是在学校外租房居住的，他们绝大多数以复旦为中心、5公里为半径寻租。
高校毕业生和近几年的新婚家庭也有强烈的租赁需求。客观地看，新就业者和新婚家庭，如果没有外力的支持，要在今天的上海直接购置新建商品房，是比较艰难的选择。而相对理想的状态，就是依靠房屋租赁控制前期的生活成本，而后再俟发展景遇作进一步的打算。上海的高校毕业生人数逐年增加，2005年高校的毕业生人数已经超过12万，这些人中的绝大部分都将面临着租房问题；另外，每年上海市的新婚人数大概在9万对左右，其中，相当一部分有租房需求。由此可见，如果我们根据社会发展的基本需求进行统筹运做，在提供商品房的同时，也努力地提供租赁性公寓和其他相关租赁房源，这一市场必将是稳定和持续发展的。（作者为复旦大学国际文化交流学院副教授）
《国际金融报》 (2005年09月09日 第十七版)
作者：本报记者 邓旭
| 
