住宅房地产商涉足商业地产不能照搬原来住宅的销售模式。 吴伟洪 摄
一边是商业网点总量不足，一边是盲目建设大型商业设施
商业地产呈现“总量不足局部过热”
据中国商业地产联盟发布的资料，2004年全国商业地产1700亿元的投资，带来的是高达2610万平方米的空置面积，而到今年一季度空置面积又上升了20.3％。广东省房协的数据显示，今年上半年积压商业用房达374.35万平方米，同比增长7.84％。
这是否意味着我国的商业地产处于“过热”状态？中国城市商业网点建设管理联合会会长、中国商业地
产联盟理事长荀培路告诉记者，不能简单地如此理解。从整体情况来看，商业网点总量不足的状况仍未改变，但局部地区出现过热的苗头。
商业地产历经两阶段
南方都市报(以下简称“南都”):近年来，我国商业地产发展势头强劲，但从历史眼光看，目前我国商业地产发展处在怎样的一个发展阶段？
荀培路:整体来看，我国商业地产的发展还处于市场化运作的初级阶段。
从我国商业地产开发、商业网点建设和商铺投资走向看，明显地分两个阶段。第一阶段是计划经济时期的政府行为，在商业网点资源短缺时期，1981年国务院决定各地按住宅建设面积7％比例收取商业网点配套费，安排商业企业经营。
第二阶段是进入市场经济时期的企业行为。1999年11月6日，财政部、国家经贸委等六部委按照国务院的要求，联合下发《关于公布第三批取消的各种基金(资金附加收费)项目的通知》，取消了“收取商业网点配套费的规定”。现在，我国商业地产的开发，商业网点的投资，主要来自非国有部门，大部分是商业之外的投资者。也就是说，从全国范围来看，直到1999年商业地产才开始真正市场化运作，目前仍处于初级阶段。当然，在广州、深圳、上海等沿海城市，商业地产开发起步更早一些。
南都:总体来看，现阶段我国商业地产发展的特点怎样？
荀培路:城市商业网点不但数量增加，档次提高，而且经营业态更趋于多样化，大大满足了老百姓的消费需求。当然其中的问题也有不少。
从有关部门和我们协会初步调查判断:从整体情况来看，商业网点总量不足的状况仍未改变，商业网点的分布也很不平衡，比如农村、城乡结合部和新建居民区的商业设施还严重不足，居民生活很不方便。
但在局部也存在着过热的苗头，表象是同质化竞争，同质就会加剧结构性的矛盾，所谓“和实生物，同则不继”。过热苗头表现在:一些地方盲目建设大型商业设施，给中小商业企业带来了很大压力；局部过度投资也埋下了引发金融风险和社会风险的隐患；部分城市，不仅存在着商业网点过于同质化竞争，而且造成环境污染，加剧城市交通紧张等问题。
商业地产局部过热
南都:这两年来，许多原来以住宅开发为主的开发商，开始转向商业地产开发，如万达、富力、顺驰等。是否有出现过热的苗头？
荀培路:发达国家人均商业面积通常在1.2平米以上，而我国的北京、上海等大城市人均还不足1平方米，这样看总量是不足的。
商业网点发展的依据和基础一是靠经济高速发展；二是旧城改造。以北京为例，新中国成立时，北京有大小胡同7000余条，到20世纪80年代只剩下3900条左右，近一两年，随着旧城区改造速度的加快，更以每年600条的速度消失。1998年－2003年间，北京的人口从1246万增加到1456万，几年间增加了200万，在经济发展、城市变迁背后，有着强大的商业服务需求。按照国民经济翻两番的要求，2010年社会消费品零售总额将达到8万亿元，生产资料销售总额超过17万亿元。作为支撑这样巨大销售额的市场载体，我们现在的差距还很大。
所以，不能笼统地、简单地做出商业地产“过热”的判断，不能搞一刀切。目前有些地区商业物业有较大量的空置跟我们所处的初级阶段存在的盲目投资、盲目开发有关。
住宅开发商易水土不服
南都:现阶段商业地产开发、经营存在的主要问题是什么？
荀培路:目前商业地产主要存在几大问题:首先，商业地产开发商对商业特性的把握存在偏差，对商业规律不甚熟悉。商业地产的复合性，要求商业地产开发商、投资者、经营商、物业管理商四者结合起来。
其次，地产商经营思路的偏差。大多数地产商都喜欢当“甩手掌柜”，抱着“卖完就走”的经营思路。对住宅开发商来说，5－8年已经是很长的等待期，而对商业地产商，如果不注重后期的商业经营和后续的物业管理，商业城和商业街日渐萧条。另外，由于开发商往往不可能全部卖出去，势必造成银行的债务无法还清，同时又把风险转嫁给了接盘的小业主，引发诸多社会问题。近年来，北京、长春、沈阳等地的一些商业地产项目都发生了类似的问题。
三是，在业态结构和网点布局上的不合理。一些商业地产投资商建设开发盲目，特别让人担忧的是大量的SHOPPING MALL项目正在全国范围内上马。此外，商业地产开发过分依赖银行贷款。在国外大多数都是靠基金支撑运作。在我国，多数是建立在银行贷款基础上的，银行贷款比例高达八九成。一旦出现商业经营差，利润下降，将引发金融风险。
再有，商业地产开发中存在着形象工程问题。不少地方政府热衷这类项目。建设时过于重视城市景观要求，忽视了商业使用功能，建成后，会使项目陷入招商难的尴尬境地。最后，投诉将会集中在商业地产开发商和经营商对商铺投资商的承诺兑现好坏上。为此，前期投资风险和承诺兑现好坏是产生投诉的导火线。
政府要主导商业规划
南都:针对以上的问题，怎样使商业地产走进一个健康有序的发展轨道？
荀培路:相对于住宅地产，商业地产的开发和运营的确更为复杂，要使商业地产走进一个健康有序发展轨道，有几个方面需要特别注意:
第一，政府要做好商业网点规划工作，用规划引导商业地产投资。这是各地政府特别是规划、房管等相关部门要认真做好的。第二，大力实施听证制度。商业网点建设，商业地产开发，必须以规划为龙头，好的规划必须有听证制度来保证今后，没有制定商业网点规划的城市，商业地产项目不符合当地商业网点规划，将不予批准，这是商务部反复强调的。
第三，一定要实行“订单式商业地产开发”，促使商业与地产联盟。开发商在拿到地之后，先去与商业经营者进行密切沟通合作，让对方给出使用这商业物业的的要求“订单”，进行充分的调查论证再进行开发。
本报记者严家森荀培路
声音
“第二届中国(广州)国际商业博览会是一种不错的形式，通过展览会搭建一个平台，吸引与商业地产发展的相关政府部门、专家、发展商、金融和中介机构、投资者等参与，通过研讨和交流达成共识，推动商业地产健康、有序、理性发展。”
——中国城市商业网点建设管理联合会会长、中国商业地产联盟理事长荀培路
旁边报道
商业地产指用于各种零售、餐饮、娱乐、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓等房地产形式。
［上海］
商业地产放量不断需求不足
上海投资房产博览会暨商用房产及商铺展览会本周正式结束。场面并不火热。主办方上海荷雅企龙展览服务有限公司提供的数据也显示，今年参展企业约40家，较去年减少了20％，展示面积也由去年的5000平方米缩水到1500平方米，成交金额约2.5亿元，还不到去年5.1亿元成交额的一半。
3月起，上海楼市住宅新增供应量大幅减少，商办物业的供应却不断放量。荒岛二季度市场报告表明，上海2005年二季度在售写字楼有20例、商铺28例，而去年同期，在售写字楼只有13例、商铺8例。中原地产研究报告显示，7月上海新增商业供应9例，总面积约合8万平方米，较前月增加约5万平方米，增幅达166％。新增放量仅次于5月，是2005年1月以来出现的第二次集中放量。然而，在房地产市场遭遇的这场寒流中，商业地产很难“独善其身”。
现在开发商更应关注商业物业的质量而不是数量，只有那些有特色同时存在地段优势的物业才能获得投资者青睐。
［北京］
商业地产供应极不均衡
据北京市建委、统计局、国土局6月底联合发布的信息显示，1－5月，北京市商业营业用房的空置面积为41.7万平方米，占商品房空置面积的9.6％，同比涨幅高达122.5％。
然而据2月份北京市权威数据显示，目前北京人均商业面积约为0.8平方米，远低于发达国家人均1.2平方米的水平，也小于上海人均1平方米的发展水平。根据市商业主管部门的商业发展规划，预计在2005年人均商业面积达到0.9平方米，2010年达到1平方米。
业内人士认为，主要是北京商业地产存在较大的结构性和波动性问题，从而导致有效供给不足，同时还有部分商业地产类型出现空置。几个方面都说明，北京市商业地产的供应呈现极大的不均衡性。
［广州］
商业地产走俏楼市
地产资本参与写字楼与酒店业等不动产经营，是香港大地产商惯用的模式。随着广州国际商业大都市地位的确立，广州商业地产时代的来临，催生了前所未有的巨大商机，近年来，广州各大地产商与时俱进、应因潮流发展大举进军商用物业开发。
不过业界认为，“盲目性”是目前开发商共同存在的问题。作为商业地产开发商，往往只看到商业地产开发将会带来的高额利润，却忽略了商业开发和经营中的难点及高风险问题。
(经济部资料整理)
商博会搭建商业地产交流平台
荀培路认为，这两年以来，商业地产开发、商业网点建设受到了前所未有的关注，各地商铺节、商铺展览会逐渐多起来，像这次即将在广州举行的商业地产博览会和论坛就是一种不错的形式。通过展览会、论坛等搭建起一个平台，吸引与商业地产发展的相关政府部门、专家、发展商、金融机构、中介机构、投资者等参与，通过广泛的研讨和交流，达成共识，可以起到规范和引导作用，从而推动商业地产健康、有序、理性的发展。
目前商业地产的专业人才是十分紧缺的。由于国内的商用房产市场还没有得到很好的发育，缺乏像居住类房产市场那样的专业交易市场、投资市场、投资机构和金融服务机构；没有配套的评价体系和经纪服务中介机构，以及出售租赁商铺专业管理机构。这些机构的发展都缺乏专业人士。其实各种论坛、研讨、培训班等都是培养专业人士的一种重要方式，中国商业地产联盟也正准备与高等院校和相关专家合作，开设相关培训班，出版专业出版物，加大力度培训相关人才。
严家森 责任编辑：张克然 姚虹（来源：南方都市报）
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