楼市大势平淡 有开发商打出5.8％利率退房

　　资金链问题已经成为困扰开发商的主要问题之一。为了更快更早地回笼资金，沪上许多开发商开始使出浑身解数：明折暗扣的降价、优惠送礼、差价补足、原价退房和一成首付等等。

　　记者昨天了解到，从今天开始，新湖明珠城备受瞩目的首个“两年内退房”计划正式实施。昨天，接受专访的新湖房产董事长陈坚透露，目前待售的近300套房已开始下调售价， 先期已售的44套房源纳入退房计划内。两年内，购房者如果要退房，公司将提供原价退房或差价补足两种选择。在退房时，购房者的房款将获得公司提供的年利率高达5.8％，等同于银行融资成本。

　　本报记者柯鹏

　　新湖明珠“两年内退房”实施

　　按照沪上首个“退房计划”，自今天起到10月31日，新湖售出的房子在两年内客户可随时以原价退房并获赔利息损失，或者补足差价。“现在市场过于平淡，我们只是希望给购房者以信心并打破僵局、加速销售，不担心同行开发商会说话。”昨天，亲自坐镇售楼处的陈坚表示。

　　几乎同时，新湖明珠城在售第三期房源也进行了价格调整：9号楼均价由1.45万元/平方米调为1.3万元/平方米，10号楼均价由1.35万元/平方米调为1.2万元/平方米，目前新

房价格已低于

二手房挂牌价2000元/平方米左右。“事实上这一销售价格已是回调到区域去年三季度的价格了。”陈坚表示，“楼市大环境发生变化后只有顺势而为，我们是内环内最大的旧区改造项目之一，应该做个表率。”

　　不但这样，由于此前336套房源已售44套，这些也将纳入此次退房计划。陈坚表示，这44套房产的购买用途全部是自用，在调整售价后这部分客户可以以目前优惠价补差价。

　　“资金链并没问题，我们整个楼盘有80多万平方米体量，尚有50万平方米尚未销售，而参与退房计划是今年6月底逆市开盘的300多套，仅4万平方米，所以无须担心我们的履约能力。”开发商坚持退房计划并非急于套现。

　　值得一提的是，客户如果真的退房，将可获开发商购房款和利息的双重退还，而利息按一年期银行贷款基准利率约5.8％计算，比银行同期存款利率翻了一番不止。“我们不担心会有集中退房，调查显示购房者中真退房拿钱的不会超过10%。”陈坚相信。

　　“对开发商来说，首先是可以加快销售回款，而即使出现退房也等同于成功融资，其和银行借贷的资金压力成本是一样的；对于购房者来说，免去了房价下跌的后顾之忧又能在真正退房时获利———这确是一步好棋，但首要问题是考察开发商的信用和实力。”地衡地产分析师指出。

　　宝山区某楼盘9折卖房子

　　最直接实惠的促销做法当属打折，这也是最常见的模式。打折也有明折、暗折之分：从“降价先锋”万里雅筑开始的明折风一路刮起，越来越多的楼盘加入调价大军，区域从中环遍及各大板块，物业品种也从住宅蔓延至写字楼和商铺；暗折形式则是多样化而殊途同归，变相降价以吸引更多买家。

　　买房送保险、买房送契税、买房送欧洲游、买房送车……再如宝山区某楼盘宣称对一次性付款的客户可以给予9折优惠。但是昨天，销售人员悄声告诉记者，如果客户在签完合同后，资金一时无法周转，开发商在给予优惠的同时也会同意客户办理贷款。言外之意是：只要买他们的房子，就能9折。

　　华府天地代理商包销

　　销售进度放缓也令楼市兴旺时节被搁置的包销策略重登舞台，但与当初各中介争相竞标不同，此番是开发商到中介门店推销新楼盘，愿意多出费用。5月，华府天地即开始着手选择中原地产和美联地产在内的四家中介机构作为合作对象；仁恒河滨城内部人士也透露，开发商将与中介公司联手卖房，采取的方式很简单：中介公司介绍客户到售楼处，一旦通过这种渠道有房源成交，则由开发商付给中介公司一定比例的佣金。

　　普润地产更将其代理的上海新体育广场的一手房和其他二手房放在一起挂牌销售，配以该楼盘的海报、广告等以吸引客户；顺驰置业的中介门店里也“寄卖”着顺驰地产自己开发的“顺驰蓝湾”一手房源。

　　闵行欧风丽景一成首付

　　几天前，闵行的欧风丽景成了第一个吃螃蟹者，成为上海首个推出“10%首付”的楼盘。“类似的操作方式在上海还没有听说过。”复旦大学

房地产研究中心主任华伟表示。

　　“我们希望尽快回笼资金。”欧丽风景销售经理何磊坦言，所谓一成首付，顾名思义就是只需支付房款的10％，而七成按揭首付款的其余20％则先由专业投资公司承担，只要购房者向投资公司提交贷款申请获准后，投资公司将为购房者提供贷款，买家可以到交房时交付其余的首付款。

　　“对于银行来说，30%的首付比例并没有变化，对于购房者长期支付能力的审核也没有发生变化，但购房者在交房期限前将承受较大的筹集余下20％首付的压力。”一位金融专家指出。

　　上海梦想雍景苑差额补偿

　　三天前，新江湾城楼盘上海梦想雍景苑的客户获悉，可以在区域平均房价下跌时获得开发商的差额补偿，这一计划公布后一下子已吸引了超过140组客户到售楼处看房、预约。

　　参与该方案设计的方方房产工作室分析师包灵芝介绍，计划中将有如下条款：自这次开盘期至2006年6月30日止，如果行情走低，使得新江湾城板块的平均房价（设其为A）低于本楼盘销售时的平均价格（设其为B），则开发商以本楼盘高出区域的平均价格落差（B-A）补偿给客户。“具体操作初步定为，购房者可预留10％购房款在明年6月交付，到时根据房价波动多退少补。”