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本报记者 杨婷
北京市规划委制定的《经济适用住宅设计标准（试行）》日前出台。《标准》规定，新建经济适用住宅的面积标准按户型分为一室一厅、二室一厅、三室一厅三类。其中，一室一厅使用面积应在40至45平方米，建筑面积在54至60平方米，三室一厅的使用面积应在70至80平方米，建筑面积在104至117平方米。《标准》还要求，多层、高层经济适用房的层高应
为2．7至2．8米，净高不低于2．4米。
北京市政府希望借此《标准》来规范经济适用房开发时出现的面积过大、楼层过低等现象，以保证经济适用房的质量及数量，缓解北京市居民住房困难的压力。《标准》一出台便引起各界反响，《标准》的执行是否能达到预期效果，经济适用房是否走到尽头等讨论再一次风起云涌。
停售超大经济适用房
钱女士兴冲冲地到天通苑售楼处交订金，但没想到售楼人员告知，她所看中的那套房子现在停售了，而几星期前，她还去看过房子。
天通苑售楼处的工作人员近期接到通知，停售建筑面积在140平方米以上的住房，原因是日前北京市规划委出台了《经济适用住宅设计标准》。
天通苑是经济适用房社区，房价为2650元／平方米，这个价格在房价不断攀升的北京有着绝对的优势。钱女士看中的房子是复式楼，有250多平方米，同时钱女士还想买一间地下室作储物间。
据钱女士介绍，这套房子她并不急着入住，她在紫竹院附近有一套120平方米的商品房，一家人住在那里。现在之所以想买这套房子，一是经济适用房便宜，而且她符合买经济适用房最基本的条件——北京市户口；二是全家人想换个大点的房子；三是可以投资，如果搬到天通苑来，原来的那一套可以租到不错的价格，如果不想搬到这里来，可以把这套租出去，或者待价而沽——今后城铁一通，奥运村建好，天通苑的房价上得去，怎么着也不会赔。
钱女士说如果不是她临时出差，这房子就能订下来了，没想到几星期后政策忽然变了，这一下子打乱了她的计划。她担心的不是政策限制，毕竟开发商已盖好的房子不可能不让卖。她担忧的是不知道政策什么时候松动，自己看中的那一套会不会让别人抢了先。
售楼处的工作人员也无法为钱女士想出更好的主意，只有一再地说让钱女士多打电话过来咨询，因为他们也无法估计开发商何时会让他们继续销售这些超大的住房。
记者在售楼处房源信息表上看到，面积超过117平方米的住房比比皆是，有些住房甚至超过300平方米，现在停售的是建筑面积超过140平方米的。售楼人员对停售并不担心，他们认为政策限制的主要目标并不是已建好的住房，而是未建的，而且有政策总会有对策，这些超大的住房肯定不会一直停售下去。
《标准》能否破除顽疾
《北京市经济适用住宅设计标准》要求略高于国家标准，它以面积标准为最核心内容，既控制面积下限，也控制上限。意在通过对面积进行控制防止“经济豪宅”的出现，同时从采光、隔音及层高的要求来保障经济适用房的质量。
毫无疑问，北京市政府力图解决中低收入市民的住房需求，希望《标准》的出现能打破经济适用房长期存在的弊端。但是《标准》是否真能达到政府所期望的效果？
从经济适用房政策发展来分析，1998年国务院发出了《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》，这是我国住房体制改革的纲领性文件。该《通知》要求高收入者购买或租赁市场价商品住房，中低收入者购买经济适用住房，最低收入者租用政府或单位提供的廉租住房。经济适用房建设用地实行行政划拨，政府扶持，以保本微利为原则，向中低收入家庭出售。而后又出台了《关于大力发展经济适用住房的若干意见》、《关于进一步加快经济适用住房建设有关问题的通知》、《经济适用房住房开发贷款管理暂行规定》、《住房公积金管理条例》等规范性文件。2004年，《经济适用住房管理办法》出台，该《办法》被称为我国第一部经济适用房管理办法，它从控制户型限定价格、严格购房资格审查、集资建房等方面作出了更严格的规定。
政府希望经济适用房能解决部分中低收入家庭的住房问题，优化房地产市场供应结构，平抑商品房价格的不合理上涨，缓解城市旧城改造和房屋拆迁矛盾等问题。但发展过程中的实际情况与政府的初衷产生了偏差。这些《办法》及《规定》的出台，都是为了解决经济适用房在发展中变异出的种种弊端，但是，这些弊端并没有因为不断出台的政策而消除，反而产生了新的变异。
“经济适用房从诞生之日起，围绕它的争论实际上一直没有停止过。”社科院财贸所城市与房地产经济研究室主任王诚庆对记者说，“《北京市经济适用住宅设计标准》是北京政府基于本地区经济适用房的发展而作的补充规定。从客观角度思考，它的确是一种正确的调控手段，但是同时我们从长远来思考，这种手段是否能解决经济适用房存在的弊端还是值得推敲的。”
王诚庆向记者分析了经济适用房目前存在的问题：第一，经济适用房的销售对象范围过于宽泛。以北京市为例，经济适用房的销售对象为年收入为0．5～6万元的家庭，其上限明显过高，完全可以纳入商品房的供给范围内，而下限则过低，低于最低收入保障线，这部分人其实买不起经济适用房。在如此宽泛的供应范围内，开发商事实上存在着把销售目标定位在中等收入偏高家庭的可能性。第二，对于购房人资格的审查不严格。由于购买群体过于庞大，这让政府审查购房人资格的执行能力受到考验。存在审查不严、开发商代为审查等现象。第三，开发商开发建筑时与政策规定有偏差，超大面积的经济适用房仍在出现。
“《经济适用住宅设计标准》能否克服这些弊端，这是我们公众无法十分肯定的事情。”王诚庆说。
2004年第一部《经济适用住房管理办法》出台，曾引起业界不小震动，该《办法》对面积进行了严格的控制。但是记者在调查中了解到，北京市经济适用房“超大豪宅”并没有因此《办法》的出台而消失。天通苑等经济适用房社区停售超大面积住房也是前不久的事情。因此，《经济适用住宅设计标准（试行）》的执行力度及最终效果不得而知。
“光从政策上来看，当然是对咱们这种想买房又经济困难的人来说是好事，但是真正买起来又好像不是那回事，领号那时候连宿排队，大面积的房子又多，买不起的还是买不起。光有政策又有什么用？”一位正想买房的张先生对记者说。
“也不能说小面积的便宜房子没有，就是太少。开发商当然愿意盖大房子了，好多买经济适用房的人都开着宝马、奔驰来买。好多人都是一次性付清房款，哪像真正没能力买房的人哪！”另有买房的人插嘴道。
对于超大面积的住房停售问题，有看房者对记者说，“只是停售，又不是说不卖了，哪能呢？以后还得卖，还是有人抢着买。以后是不是就不建这种大房子了，还真说不准，政策规定不让建，楼盘建好了，又有什么人来具体查了？所以说政府是有心无力。”
“从开发商的角度来分析，如果执行《经济适用住宅设计标准》将会对他们的利益造成一定的影响。从经济收益上说，开发商愿意建筑大面积的住房。首先从销售角度出发，开发商是愿意将房子卖给高端市场的人群的；其次从成本来看，建大面积住房也是比较有利可图的，如节约设计成本、销售成本、建筑成本等等；第三，保留市场需求。所以不能肯定开发商不偏离政策方向。”王诚庆分析说。
“我们现在考虑更多的不应是利用不断出台的政策来解决经济适用房出现的问题，因为这么多年来，这些问题并没有真正解决。现在应考虑用另一种更可行的手段替代它。”王诚庆说。
经济适用房已完成了历史使命？
《2005年2季度中国房地产市场报告》对北京、西安、太原三个城市经济适用房的抽样调查得出结论：经济适用房主要满足了中等偏上家庭的需要，中等偏下和低收入家庭所占比例并不高。并且很大一部分经济适用住房被用作投资。从房屋使用情况的调查结果看，三个城市经济适用房自用率平均为70．29％。其中北京市51．34％，西安92．1％，太原80．25％。该报告同时指出，如果政府继续完全依靠新增划拨土地来满足中低收入家庭不同层次的住房要求，那么政府将面临更大政策执行能力和政策执行成本的考验。
经济适用房越来越多的弊端让人们对它存在的价值产生了质疑：它是否能真正解决中低收入群体的住房需求？如果答案是否定的，应尝试用另一种方式来解决这个十几年都未解决的问题。
王诚庆认为，经济适用房作为我国住房体制改革的阶段性措施，已初步完成了它的历史使命。在下一步改革中，经济适用房政策在部分地区还有继续坚持的必要，但就全局而言，已不再是必须坚持的。
“从长远的发展来看，经济适用房应该被取代。它的发展已出现了与市场及需求不相融的地方，而政府一方面强调对它的调控，另一方面执行能力及执行成本又无法更好地保障，这将势必存在种种漏洞，给开发商或投资者以可乘之机。我们可以借鉴香港或新加坡的一些做法，以先进行补充调配的方式进行，试行结果如果令人满意，再可进行较大范围的改革。”王诚庆说。
据了解，目前新加坡有87％的人居住组屋，总量在50万套以上，而其全国总户数仅65万左右。组屋由新加坡政府的建屋局建造。购买条件是由每个家庭的月收入水平决定的，现在月收入在3500新元以下者才可申请，这基本上保证了80％以上中等收入的家庭能够得到廉价的组屋。新加坡规定组屋居民在获得组屋后5年之内不可以出租，5年之后允许腾出半套出租，但房主必须与房客合住。2003年开始没有向建屋发展局贷款，也没有领取公积金购屋津贴的屋主，可在住满一年后出售在公开市场上购买的组屋，他们也可在住满10年后，出租整套组屋。新加坡政府对组屋情况“一管到底”，如发现违规现象，则会实行严厉的惩罚甚至追究其刑事责任。
在香港，为了改善市民的住房问题，从上世纪50年代中期开始实施“公营房屋制度”。公屋由政府按规划兴建楼房，又称廉租屋。其特点是低标准、低租金，只租不售，并只有那些在港居住10年以上、家庭收入在一定标准以下者才有资格申请居住公屋。从1984年起，香港引入私人机构参与“居屋”开发，从仅向居民提供廉价租屋转变为鼓励、资助市民购买公营房屋和私人楼宇。“居屋”拥有非完全产权，在转让限制期内，只能由房委会回购，不能在市面上转让；廉租屋则完全没有产权，政府控制租金，轮候来租。香港的公屋、居屋面积还受到严格限制，全部在100平方米以下，多数是50至60平方米，有的只有20至30平方米。“公屋”、“居屋”面向的对象是低收入家庭和中低收入家庭，因此对租住公屋的资格和申请居屋的资格审查相当严格，如发现弄虚作假者不仅取消资格撤出公屋或居屋，而且要根据具体情况罚款甚至追究刑事责任。
“新加坡和香港的住房是非常紧张的，与中国大陆政府一样，其政府采取了种种手段来调控住房问题。但是比较之下，这些地区得到更大的实效。原因有以下几条：政府对住房的补贴直接给‘人头’，如香港的廉租房和新加坡的组屋由政府来建设，再以低廉的价格让需求者受益。第二，交易时有特别严格的审核程序，第三交易后进行严格管理。”王诚庆说，“这些都是我们大陆应该借鉴的地方，而且香港与新加坡的情况与中国大陆很相似，特别是新加坡对住房的管理办法，一些方法借鉴过来不会出现大的水土不服。我认为可以试行小规模的改革。”
在不久前举行的首届中国房地产业分析和预测高峰论坛上，中国房地产协会会长杨慎建议取消经济适用房用地。他认为，市场化的房地产体制应该同房同价，而对于低收入人群的保障性住房，政府应采取货币补贴的方式，让低收入人群或租或买，没必要建造经济适用房。
另据了解，我国部分地区已开始试行廉租屋，群众反应较好。
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