重庆商业地产空置率居高不下亮红灯(图)

　　近几年，随着城市化进程的不断加快，重庆市房地产业获得快速发展。然而，在房地产业繁荣的背后，商业地产空置率却居高不下，一度在全国40个重点城市中居于首位。业内人士和专家认为，重庆市商业地产空置率居高不下的状况值得警惕，如仍得不到消化，将会严重影响房地产业的健康可持续发展。　　在重庆很多住宅楼因底商销售不畅，纷纷挂出了促销的条幅。本报记者 周衡义 摄

　　有场无市空置率大幅攀升

　　重庆市国土资源和房屋管理局提供的数据显示，今年1至6月，重庆市空置房数量仍在增加，全市商业用房竣工面 积47万平方米，而销售仅为25万平方米。1至6月，商品房空置面积533．57万平方米，同比上升6．6％，其中商业用房空置247．47万平方米，占46．4％，同比又上升11．8％。空置一年以上的商业用房162．87万平方米，占51．9％，同比上升10．3％。

　　快速增长的重庆商业地产空置率，已超越国际上公认的10%的警戒线。

　　重庆大学建设和房地产管理学院副院长颜哲认为，商圈的无序扩张，注重追求商业用房数量而缺乏整体专业规划与定位是重庆市商业地产空置的重要原因。

　　拥有“西部第一街”之称的解放碑是重庆市传统的商业中心，也是重庆ＣＢＤ的核心，每日人流量在30万人次以上。这里商业总建筑面积为140万平方米，其中各类服务机构5340个，85家银行、保险公司、证券交易所，其商业核心地位暂时难以撼动。

　　然而，随着城市建设的发展，其周边的部分区不甘落后，纷纷打造副商圈，有的区喊出了“超过解放碑，打造西部第一步行街”的口号。南岸区要再建80万平方米的商业项目，并宣布要在5年内完成商业经营面积100万平方米的商业步行街。而该区的南滨路，还有另一个建筑面积达100万平方米的商业中心，二者相距不过两三公里，狭小区域内拥有两个商业中心，商业布局相互矛盾，并形成资源分流。目前南坪地区居住人口只有30万人，南滨路未来的居住人口计划约20万－30万人，其发展前景堪忧。

　　江北区观音桥商圈经改造后，在原本大型商业用房空置较高的情况下，又新建近30多万平方米，使商圈内大型商业经营扩容了近一倍，达到59万平方米的供应量，空置房消化矛盾十分突出。同样，沙坪坝区的三峡广场、九龙坡的杨家坪等地也正纷纷打造副商圈。

　　据预测，重庆市主城区五大商圈未来三年商业面积放量达300万平方米，这其中不包含大渡口，巴南、渝北等近郊区域。同时，重庆市各区县、市也在大力扩张商圈规模，涪陵、万州、永川、长寿等县市，均已形成一个独立的商圈市场。业内专家称，各区县各自为政建设购物中心、商业街，多以政府形象工程为主导，离开了市场的实际需求，往往是超前开发，过度开发，有场无市。

　　都是高额利润惹的“祸”

　　据记者调查，目前重庆市的商业地产项目开发仍停留在落后的开发模式上，不管是旧城改造还是新区建设，“有路必有商铺、转盘必修商业大厦、小区必有风情街”的现象十分普遍，商业用房的投放量一般要占到项目总量的10％至20％。

　　重庆同成置业顾问有限公司总经理商兴洲说：“之所以出现这种情况，是因为商业用房的销售价格是住宅的几倍，平街层（临街商铺）有可能达到十几倍以上，它是开发商利润的主要来源。”

　　重庆大学经济与工商管理学院博士生导师、常务副院长孟卫东认为：“重庆商业地产项目的一大问题是不遵循市场规律，盲目上马。一些开发商不考虑位置和地点，拿到土地就搞商业地产开发，而前期没有经过详细调查，也没有和一些大的商家进行意向性的接触。他们对于商业地产项目缺乏专业化的理解，经常是以住宅开发的模式来进行商业项目的开发。项目建成后，因为不符合进驻商家的需要，一改再改，不仅增加了成本，而且延误了商业经营者的使用时间。”

　　颜哲指出，商业地产空置率过高，已造成资金的大量积压，部分房地产开发企业的资金链受到影响。由重庆市嘉信实业公司开发的御庭花园项目便是个典型。御庭花园位于江北区五里店，原本是一个住宅小区项目，然而几乎每个住宅楼的一、二层都建有商铺，总面积达2．6万平方米。几年过去了，现在这些商铺还有1．8万平方米没有售出。重庆市嘉信实业公司一位负责人称，这些空置商铺造成公司近亿元的资金积压。

　　据不完全统计，重庆空置商品房积压资金已超过70亿元，其中商业地产项目占有相当的比例。

　　为了消化空置商业用房，及时回笼资金，部分开发商正采取各种优惠方式，吸引消费者前来购买。重庆沙坪坝区的金沙国际商厦在销售时，开发商采取购买即“返租”的方式，实行六成10年按揭付款方式，并针对客户首付的四成推出“交二缓二”的付款方式，即签合同时首付两成，剩余两成交房时付一成，交房后三个月内再付一成。客户在购买商铺时，开发商将一次性预付给客户两年10％的租金，这样，客户只需总房款的10％即可购买金沙国际的产权式商铺。专家认为，开发商为了保证其利润，会将房价抬高，返租的钱，实际上是羊毛出在羊身上。这种做法无异于“饮鸩止渴”。

　　市商委发布风险警示

　　目前，商业地产空置率居高不下的现象已引起了重庆市政府及有关部门的关注，日前重庆市商委发布了风险警示，并采取一些措施限制商业地产的开发。

　　据重庆市商委有关人士称，重庆主城九区已建和在建的大型综合百货店多达41个，营业面积达80万平方米，这一数量已经超过了市场实际需要。按惯例，一个大型百货店需要30万人口支撑，而重庆市主城九区人口总量约600万人左右，规划的开店数量明显超过了市场需求。

　　重庆市国土资源和房屋管理局房地产发展处处长曾强向记者介绍，今年，重庆将严格控制商业用房供地，其用地范围限制在土地供应量总量的20％以内，主城区原则上不再新推大型商业设施项目用地，以此控制商业用房的过快增长。在控制增量源头的同时，有关部门将加强对房地产市场运行状况监控，并且采取措施消化空置房。同时，人民银行重庆营业部也采取措施限制投资性购房，将商业用房贷款首付比例从50％提高到60％，贷款利率在基准利率基础上上浮20％。

　　专家认为，尽管如此，仍需政府和有关部门及开发商努力，从政策层面和开发理念、行为上下功夫，使商业地产开发步入良性的发展轨道。他们提议：

　　一是政府及有关部门应遵循市场规律，从规划入手，对商业地产项目进行宏观调控。商业规划应与城市总体规划相结合，重点提出网点数量、网点布局、业态结构、大型网点规模等内容，并严格按规划开发建设。

　　二是引导开发企业进行充分市场调研，开发符合市场需求的产品，加大监管力度。开发企业在进行商业地产开发以前，应做充分的市场研究，根据行业的宏观政策和商业规划布局，以及项目周边的商业氛围，确定适合当地市场的商业定位。

　　三是在商业地产空置面积高居不下的情况下，开发商应该及时地调整思路和项目规划设计，例如原来用于做门面房的，可以改成写字楼、宾馆或者是公寓，同时下调销售价格，这样可以消化一部分商业地产项目。

　　此外，建立适合重庆本土特征的市场评价体系，从而客观、真实地对市场发展态势进行及时判断和分析，为市场调控提供科学依据。

　　作者：徐旭忠

　　（来源：经济参考报）