房贷蓄势银行“绝地反击”？（关注）

　　今年炎热的夏季里，曾经红火无比的房贷市场却在经受难熬的寒流。时至9月，以往每年房地产项目开盘的黄金季节开始到来，彷徨在利润与风险间的房贷市场是否会如期上演“绝地反击？

　　门槛未“松”合规放贷“提速”

　　政府及监管部门的态度出现了新的微妙变化。在7月末央行上海分行召开金融形势分析会上，表示继续支持上海市的房地产市场稳定发展，并对房龄在10年左右二手房贷款放宽限制。

　　随后，上海市政府宣布上调购买首套自住住房的上海职工的公积金贷款额度。

　　政策的微妙变化并未显示整体性共振。在采访中，各家商业银行近乎一致地对“房贷松动”的说法矢口否认。

　　“目前没有收到政策层面任何银根松动的说法，我们仍旧在执行比较严格的房贷政策。尤其对于开发贷款，目前的审批依然非常严格。”工商银行总行房贷部人士表示。

　　建设银行上海分行房地产贷款负责人的回答更为坚决：“怎么可能放松？”他分析道，“没有成交量，就意味着

开发商没有现金流，放出去的贷款就收不回来，银行是绝不可能在这种情况下再放松房地产贷款的。”

　　开发商的态度则是将信将疑。“我们也听到了这个说法，但是并没有感到银行放低了发放房地产贷款的门槛。”上海盛基集团副总裁朱泳敏问，“你听到什么风声了吗？”

　　“风声”可能来自房产中介。调查显示，一些公司虽然此前每个月最低只有10％房贷通过银行审查，然而到了7月份，其房贷通过率已经超过70％。

　　“5、6两个月，银行对公司上报的贷款申请通过率一下跌落到10%，90%的单子银行都不会批。可以通过的则是一些只要求贷款四成或五成的，或者是房屋价值比市场价低的房子，以及申请人没有债务、个人资质优秀的申请项目。”上海市神州房产公司市场总监孟军透露，“7月份贷款通过率则大大提高，超过70%，8月通过率甚至达到85%以上。”

　　不过他又解释称，银行房贷放松并非指银行放贷标准降低，而是对符合放贷标准的客户采取了积极的态度。

　　第四季度“冲动”

　　尽管商业银行总、分行层面言辞谨慎，但直接来自基层利润核算单位的声音却并不尽相同。如建行某支行一信贷员就直言：“银行再怎么注意风险，最终目标还是要盈利。马上就到四季度了，完成贷款任务压力还是相当大的。”

　　股份制银行方面则另有竞争压力在身。深圳发展银行上海某支行信贷员说，目前诸多大行房贷都开始有动作了，股份制银行通常会更加激进一些，“如果我们不跟进，那么我们将会失去很多客户资源和盈利机会。”

　　咨询机构安邦似乎看到了转机，他们认为，由于信贷收缩，银行业“赚钱”能力逐步减弱，也就意味着银行从现在开始，增加放贷的冲动会逐步加强。

　　“你不做，有人会做。”上海某银行信贷部主任直言这种竞争的残酷，而这种情况亦确实存在。如香港永亨银行将成立仅4个月的上海办事处就升级为上海分行，并且将对个人的房贷年利率（美元/港币）从6%优惠到4.5%-5%。永亨银行有限公司中国业务发展部主管陈宏略表示，此举旨在抢夺上海的高档房贷市场。

　　“作为一个密切关联的整体，整个房地产市场是休戚相关的。”业内人士分析道，“此前，作为宏观调控手段之一，上海的商业银行对

二手房贷款增加了种种限制。二手房交易不畅，又直接影响到一手房市场。二手房贷条件放宽，对上海楼市将会是一个直接的、有效的刺激和利好。”

　　楼市确已升温

　　然而始终坚持房地产市场需要挤压泡沫的中国社科院金融所研究员易宪容对此不以为然，他认为，在没有解决

房价持续高位增长的前提下，被商业银行视为黄金业务的个人住房按揭贷款也存在不容忽视的潜在风险。

　　银行方面对此似乎已有所考虑。工行总行有关负责人介绍，对开发贷款和个人贷款进行一定比例的控制，可以有效控制房地产贷款的结构性风险。建行有关负责人则认为，将开发贷款与个人住房贷款的比例控制在1∶2是比较合适的，相比于开发贷款而言，个人住房贷款的不良率还不到2%，这部分业务是银行争取的黄金业务。

　　台湾天母房地产经纪公司殷玉鑫谈到自己的感受时说，过去二手房交易市场虚报房价现象太多，银行在经历了5、6月份的重整之后，加强了审核力度，在加大风险控制的范围内，对中低价以及自住购房采取倾斜支持，“这无疑是聪明的银行应该做的，商业银行不可能因为行政调整而不再积极拓展优质的房贷业务。”

　　尽管说法不一，但市场方面的数据是实实在在的：8月份最后一周，上海楼市供应量和成交量同期大幅回升，住宅类商品房成交量比前一周增加25.7%，普通商品住宅成交量比前一周增加23.2%。而在此前，上海楼市成交量持续萎缩，个人房贷则从今年4月到7月连续4个月负增长。情况似乎在表明，历经洗牌后的房贷市场，正在迎来新一轮发展的重要拐点。

　　《国际金融报》 (2005年09月05日 第四版)

　　作者：本报记者　卫容之　发自上海