于凌罡：“合作建房没有变味”(图)

　　编者按：合作建房反映出许多购房者对房地产市场价高无序这一现状的不满和迫切改善住房水平的强烈愿望，传达出一个积极重大的社会意义。自去年底合作建房的概念在国内出现后，这种“让开发商靠边站”的建房模式在全国各地都已拥有了一定的消费市场。今年2月初，个人集资建房模式更惊动了建设部，进而成为“两会”上的一大热点。但从实际运作结果看，合作建房者们普遍遇到了土地难找、资金不足、缺乏诚信、银行不愿贷款等各种难题。一时间，合作建房似乎成了一个可望不可及的海市蜃楼。

　　当然，还有一个重要的因 素不容忽视———各种“暗枪”、“黑手”的阻梗。近日，就在各地“先行者”们纷纷“触礁”，归于沉寂之时，国内第一个实践个人合作建房的首倡者于凌罡再次约见了本报记者，并爆料：“那些恶意炒房、甚至通过假按揭骗钱的人因为害怕断了财路，于是就在幕后用黑手故意捣乱。”于凌罡的感触颇具代表性———众多的合作建房者似乎都在解同一道难题：自己如何真的盖起一栋房子？但同时也许还会戳穿另一个谜底———开发商是如何牟取暴利的。

　　“这些天我一直很忙，如果方便，今晚7点来参加我们的聚餐会吧，顺便进行你的采访。我也就这个时候有点时间。”在于凌罡的安排下，8月23日晚，记者在位于北京北三环的一家餐厅见到了他。

　　与今年3、4月份处于媒体聚光灯下相比，于凌罡稍显沉默，但直率依旧。“我没被招安，合作建房也不会失败。”也许是因为几个月来“沉默”得太久，也许是觉得有必要对没完没了的流言蜚语作一回应，他的开场白铿锵有力。

　　一番寒喧之后，几个月来一直忙于“找地”的于凌罡再次对记者打开“话匣子”。而此时，距于凌罡们放弃芍药居地块仅仅过了十余天。

　　“我们已经有足够的资金，但是那块地的价值有很大水分。”

　　8月10日，由于没有第二家公司竞价，于凌罡们心仪的芍药居甲2号居住配套用地“花落旁家”，被北京隆华广厦房地产开发有限公司以挂牌起始价9273.15万元摘得。没有坐上竞买席的于凌罡随即被推上舆论的风口浪尖。更多的表达，是对于凌罡和他发起的合作建房产生的怀疑，甚至认为集资建房的尝试已经失败，有的媒体干脆断言其最终出路：不是散场，就是被地产商招安。

　　“下（失败）结论的人安的是什么心，大家都清楚。”于凌罡对此这样回应。他告诉记者，当时股东会议经过讨论和投票，最后放弃芍药居地块，原因有三：第一是在该挂牌出让的地块内，有一个燃气供热站，并且这部分土地损失的补偿无法估计；第二是该地块的价格比较高，建面地价的起拍价已接近每平方米4000元；第三是目前得到承诺的外部融资条件还不够优惠，融资成本还比较高。

　　“实际上当时已经有足够的资金，但是那块地的价值有很大水分。”于凌罡透露，有人愿意提供给他一块地，对方能够从中赚取几千万元的差价，但“即使如此，这块地也比芍药居便宜。”他同时表示，这次没拿下芍药居地块，对合作建房而言没有影响，目前还有四块以上土地备选。

　　然而，一个不争的事实是，买地未果让于凌罡遭遇了第三波信任危机。而这似乎已成为一种常态：从扯起合作建房大旗到接洽并考虑与房地产开发商合作，再到放弃竞买芍药居地块，于凌罡们的活动一直毁誉参半。

　　一样的是，无论是信任危机来时还是过后，实现合作建房的努力一直在继续。

　　不同的是，合作建房项目的若干细节似乎经过了不断的修订和纠正，看起来更加完善，比如，侧重强调住房的品质优势而非价格优势，强调综合收益而非房价优惠等等。

　　“和开发商合作前途未卜，需要双方的诚意。”

　　3月下旬，当于凌罡与京城著名地产商万通集团接洽的消息传出，“于凌罡被地产商招安”、“合作建房变味”的说法便铺天盖地迎面扑来，质疑声一浪高过一浪。

　　然而，真相却令人“乏味”。于凌罡平静地告诉记者：“只是考虑，还没合作，我们并没有和万通签订任何协议。冯仑约我本周见面，具体时间还没定。”说着，他打开手机，调出万通集团董事长冯仑发来的短信让记者看。

　　“合作与招安不是一个概念”。于凌罡指出，在坚持合作建房项目非营利原则的前提下，关于取得开发商的服务是否意味着变味，要澄清一个起码的事实：“非营利”并非意味着在购买土地、聘请设计院、建筑公司等商业行为中，全面禁止提供服务的对象营利。同时，合作建房的参与者有权选择适宜服务，进行消费。并且，在可能达成的合作中，处于主导地位的是自己，万通最多是建筑商或总承包商，它的加入只会让合作建房的成本更低。“难道真要像某些富人说的那样，有钱人才可以出钱买房子，穷人就算凑在一起出同样甚至更多的钱，也不可以买房子，如此才合了某些人的心意？”于凌罡反问道。

　　万通和冯仑找到于凌罡，毋庸置疑是看到了潜在客户。但要双方真正走到合作那一步，在于凌罡看来显然还有变数，“和开发商合作前途未卜，需要双方的诚意。如果合作，对方一定要放弃一些利润，但绝不是卖优惠房给我们。我们当然也要考虑让对方盈利。”

　　8月30日，于凌罡用邮件告诉记者，已和冯仑面谈，但“谈判的内容暂时还不方便公开，只能告诉您进展很顺利。”

　　“我承认合作建房不是主流，但它意义重大。”

　　对于合作建房能否成为主流的疑问，于凌罡回答得非常坦然：“我承认合作建房不是主流，但它意义重大。”

　　稍作停顿后，他意识到这种回答并不能把自己的想法表达充分，便接着说：“美国的莱特兄弟开始造飞机时，没人相信那玩意儿能飞起来，也没人认为那是飞行机器。他们第一次进行有动力持续飞行，时间不过数秒，距离不过百余英尺。但仅过了7年，飞机就能够从军舰上起飞了。我们目前这个阶段的合作建房，类似于莱特兄弟的飞机，也只是一个雏形……”把由自己发起的合作建房比作莱特兄弟进行的飞机试验，于凌罡有些得意。

　　而这个“雏形”的未来，则是被媒体形容为“乌托邦”的蓝城计划。对于在该计划中，“政府规划管理、银行存贷监管、住房人出资、开发商投标建设”的开发模式，于凌罡一再表示，这实际上是对开发商有利的。当开发商日益陷入资金和土地困境，就会考虑这种转型：不要项目所有权，甚至可以把融资和拿地外包，只负责开发和保修。在他看来，万通目前的作为证明他们已经注意到了这种转型的必要。“冯仑有远见。”于凌罡如是评价。

　　不同的人有不同的理解，更多的人愿意把合作建房的实践意义看作照进房地产市场的那一缕阳光，是对房地产行业潜规则的挑战。于凌罡却说，他所提倡并身体力行的合作建房最根本的意义是，首先从经济学角度而言可以化解资本市场的风险；其次解决分配环节的问题，比如在传统模式下，住房人的资产在流失，即配套设施所有权流失了。合作建房就可以避免这种流失。而人们所看重的挑战潜规则，恰恰被于凌罡认为是合作建房最低层次的现实意义。“当然房地产商也会害怕，你上网看看就知道了”。

　　著名房产维权人士舒可心对合作建房作了一个比喻：这是一群“孩子”在按照他们自己的想像做试验。

　　“舒可心？！吃过饭我就去见他。”于凌罡笑嘻嘻地说：“我们是好朋友。你知道他是个天生的批评家。”

　　于凌罡　32岁，京城首例个人集资建房倡导人，曾为联想集团工程师。2004年，于凌罡因倡导合作建房而蹿红，同时也在全国掀起了一股“集资建房热”。

　　《市场报》 (2005年09月02日 第二版)

　　作者：本报记者　张向永