昨日，“网上房地产”公布了8月份上海新建楼盘的月度成交统计数据，中环以内（内环以内+中内环间）表现抢眼。
数据显示，8月份上海住宅总成交7622套，比上月增加5%。其中，中环以内2056套的成交量比7月份增加了33%。事实上，中环以内的成交在7月份就有发力迹象，7月份1541套的成交量较6月份增长50%。2个月内，中环以内成交量翻了一番。
由于中环以内被认为是“传统上海市区”，其成交情况常被房产界视为衡量上海楼市最准确的趋势指标。
“成交量上得这么快，最直接的原因是部分楼盘价格的回调。”
昨日，上海荒岛市场研究中心主任冯伟指出，与7月份相比，8月份降价的楼盘继续增加，并从中环向内环蔓延。房产之窗统计数据显示，7月份内中环成交量增长66.8%，均价下降4.4%。
冯伟分析，从市场表现来看，目前两类楼盘最受追捧，一是打折销售或以各种促销手段变相降价的楼盘，二是比周边同类楼盘每平方米低出几千元的新开楼盘。从7月初领跑降价潮的万里雅筑，到这个星期热卖的古北玛瑙园、静安四季苑等楼盘，莫不如此。
卢湾区的地处内环以内的扬子江家园即是一个典型的降价案例。该楼盘销售部有关负责人表示，由于开发商急需回笼资金，8月12日推出了为期两周的促销活动，把均价从6月中旬开盘时的18000元/平方米下调到15000元/平方米。此次促销效果明显，与7月份仅成交2套对比，该楼盘8月份成交量攀升至29套。该负责人透露，公司考虑在10月份左右再搞一次类似的促销。
而8月中旬开出的静安四季苑，仅半个月就出手138套。分析人士指出，同样是全装修房，静安四季苑26000元/平方米的均价确实令人心动，附近的中凯城市之光高达33000元/平方米。昨日，在人头攒动的售楼处，静安四季苑销售人员表示，目前只剩10多套房源。
“伴随着越来越多降价楼盘的出现，需求有回暖迹象，但这只是随着市场回归理性而逐渐凸显出的自住需求。”昨日，房产之窗网分析师尹喻表示。
中原地产研究中心研究员季峰认为，由于土地的稀缺性，中环以内尤其是内环以内一直被认为是抗跌性最好的区域。但这一区域连续出现多个楼盘价格松动，可见“开发商真的扛不住了”。
“其实，现在刮起的降价风是部分开发商的‘抢跑’行为。”冯伟指出，由于银行贷款和工程款通常在年底结算，第四季度才是开发商传统的打折促销季节。“但今年不少开发商把促销季节提前到了夏季，导致目前同一区域内价格参差不齐、楼市冷热不均。”
另一位地产分析师对此表示认同：“部分对后市并不看好的开发商‘抢跑’，就是为了避开秋冬季更为激烈的价格竞争。”
尽管如此，最让开发商头痛的市场状况并没有实质性改变。尹喻指出，除一直积压的大批新盘外，投资客抛向市场的大批二手房进一步膨胀了市场供应量。
冯伟表示，迫于资金和销售压力，开发商大多不可能坐视“有价无市”的局面持续下去，即便是内环以内，价格早晚不再坚挺。
上海市房地局公布的数据显示，今年下半年上海将有1000万平方米经济适用房和1500万平方米商品房投放市场，而目前还有近9000万平方米的在建项目。
8月份，中环以内成交面积为24.64万平方米，而1月份则高达88.83万平方米。尹喻强调，这一成交量并不足以填补上述庞大的供应量。中国指数研究院陈晟预测，下半年的总成交量不会超过700万平方米，此轮调控对楼市的影响将持续到2006年底至2007年。
季峰认为，业内对传统房地产销售旺季有“金九银十”一说。对开发商来说，未来2个月相当关键，如果10月份的销量仍没有大的突破，年底的价格战不可避免。
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