上海房贷松动“假象”

　　最近，上海紧绷的房贷市场不断释放出“松动”、“解冻”的信号，但这些“异动”在银行方面却被理解为“一厢情愿”。

　　“有关住房贷款或者开发商贷款全面放松的消息，对于我来说，真是个新闻。房贷松不松，关键看放款条件是否放宽，而现在放款条件并没有放宽。”昨天，招商银行上海分行公司银行部总经理唐明春在接受记者采访时，玩笑中带着无奈。

　　身为招行上海分行主管开发商贷款业务的负责人，他明确向记者表示，自从年初对开发商贷款审批趋严以来，银行的开发商贷款政策并没有变动过。

　　开发贷款放松“迹象”

　　上海房贷之所以“松动”，缘于最近上海一些大开发商打破此前几个月的僵局，开始陆续获得银行的信贷支持，这被一些业内人士看成是信贷放松的迹象。

　　7月8日，上海最大的地产企业绿地集团与中国农业银行在杭州签署一份重要合约，根据这份合约，农行将为绿地提供30亿元的银行授信额度，这使得绿地集团在

宏观调控的巨大压力下，有了继续实现其全国化战略的资本。8月初，绿地在江苏徐州顺利拿下了一幅总面积为937亩的地块。

　　巧合的是，复地集团当天也与中国农业银行在杭州签订了全面“银企合作协议”。而大华集团则也获得农行提供的总额为30亿元的意向性信用额度和人民币50亿元的按揭额度。

　　随后的7月20日，大华集团再次与中国建设银行上海市分行签署了银企合作协议，建行将给予大华集团超过人民币10亿元的贷款综合授信额度。

　　银行与大型开发商的这一系列频繁举动，引发了市场对于开发商贷款放松的“猜想”。

　　对于上海大开发商频繁获得大额授信，中国指数研究院(华东)副院长陈晟提出了不同的看法：“这些大开发商能够获得大额授信，并不是银根放松的表现。在很大程度上，这些取得授信的企业，往往都是一些大的开发商，而且很多参与了上海市配套商品房的建设，信贷显示了政府对自住型需求的支持。”

　　根据陈晟的分析，配套商品房建设总量大，风险比较低，而且又有大开发商的品质保证，因此这些项目销售周期短、财务周期短、建设成本低，因此会得到国有商业银行的支持。

　　上海银监会一位内部人士与陈晟“不谋而合”。在记者提及上海几家大开发商频繁获得授信额度的时候，该人士第一反应就是与上海配套商品项目有关，“两个1000万项目是封闭运作，销售也有保障。”他继而认为，虽然这些企业得到授信，但这与放松银根可能并无直接关系。

　　工行的“红名单”

　　事实上，一轮面向大房地产商的“保大压小”信贷热潮，正在银行业萌动。

　　长江实业有限公司、和记黄埔有限公司、恒基兆业地产有限公司、新鸿基地产发展有限公司、新世界发展有限公司、太古集团、置地集团……最近，一份工行授信“红名单”在业界广为流传。

　　“重点支持大型、特大型优秀开发企业和20万平方米以上大型优质楼盘，是工行正在启动的以住房金融为主体的信贷结构调整的核心环节，是开辟住房信贷业务战略资源、继续保持工行国内最大按揭银行地位的需要。”工行这份名为《关于重点支持大型房地产开发企业的若干意见》的文件，让其“保大压小”的意图展露无遗。

　　招商银行上海分行公司银行部总经理唐明春表示，虽然招行没有对优质授信客户列出一份明确的“清单”，但是，目前状况下，银行出于对风险控制的考虑，只能“偏袒”大开发商。

　　与前一段有人认为房地产开发贷款可能略有放松的判断正好相反，来自不同银行部门负责人都告诉记者，银行对开发贷款下半年还会从紧。理由很简单，目前楼市形势尚未改观，这种情况下放下去的开发贷款，形成坏账风险的可能性会更大。

　　对于大开发商陆续受到信贷支持，银行方面表示，“是细分，而不是放松”。建行上海分行的房贷负责人表示：“大家都很谨慎，好项目、信誉好的开发商，我们会适当放款。”据他介绍，这是目前上海各家银行的一个基本态度，对一些优质客户的放款有可能增加房地产开发贷款的总量，但并不意味着银行降低贷款门槛。”

　　自住房贷政策“修整”

　　与开发商贷款放松的传言一样，个人住房贷款的“解冻”也起源于业界的“联想”。

　　7月末央行上海分行召开的金融形势分析会，成为此轮对于银行个人住房贷款政策解冻猜测的起源。

　　在这次会议上，人行上海分行要求各金融机构继续支持上海市的房地产市场稳定发展，并提出三个意见：一是合理运用利率浮动政策和贷款差别成数调控个人住房贷款比例和增速；二是密切关注和防范房地产贷款的潜在风险；三是积极支持上海市政府两个“1000万”商品房的建设和交易，适当放宽对房龄在10年左右二手房贷款的限制。

　　对于老公房贷款政策的放松，成为有关银行贷款政策解冻所有猜测中真正确实的一环。从8月份开始，沪上各家银行，以中行率先对房龄10年以上、总价50万元以下的老公房松开了口子，而就在几个月前基本上所有银行的口径都是一样的决绝———10年以上的老公房不贷。

　　据沪上中介公司美联物业的介绍，市场上购买老公房的主要有四类人群：动迁到偏远地区的人；习惯老公房居住环境的老年人；想搬出来自己独立居住的上海青年和从外地来沪、有一定学历的白领。

　　银行人士对老公房的放松是这样解释的，这种做法并不违背此次房地产调控精神，因为这类房屋的购买者主要是自住。

　　紧接着，上海市政府宣布，从8月20日起，购买首套自住住房的上海职工，公积金贷款额度将从10万元提高到20万元，而如果拥有补充公积金，贷款额度将放宽到30万元。

　　伴随着该政策的出台，上海市公积金管理中心下文对“首套自住住房”进行了政策上的定义，公积金贷款额度的放松，锁定在“此前从未购买过住房者”，即使是使用自由资金购买过一套住房的购房者，也无法再享受新政。

　　显而易见，沪上银行及政府并没有意图要大范围地放松房贷，而只是对房贷政策中，有利于自住者的那部分进行了“修整”。

　　个贷仍坚守“底线”

　　除了10年房龄的老公房，沪上银行并没有对个人住房贷款政策放松口子。“怎么可能放松？”针对个人住房贷款整体松动的说法，中国银行上海分行零售贷款科科长刘利觉得有些不可理喻。3月份，央行才下发指令性意见，对各地的住房贷款利率统一上调，对于贷款成数放低。“八成房贷，这是我们在房贷最为宽松的时候，才执行的政策，现在的形势并没有好到可以放松房贷的时候。”

　　对于市场有关中行上海某支行已经对房贷放松到八成的说法，他澄清说，中行上海分行没有下发过任何对于个人房贷成数放松的通知。他向记者声明，目前银行对于个人房贷上执行的信贷政策中，仍然严格执行“所有贷款成数不超过房屋评估价七成”。

　　除了中行之外，工、农、建以及招行等各家银行同样表示，银行在操作过程中，贷款成数会根据贷款者的资信条件有所变化，但是七成是最高的首付比例。不仅首付比例，各家银行表示，贷款利率也没有变化。目前，沪上银行并没有像杭州那样，对第二套也提供5.508%的下限利率。

　　目前，各银行在个人房贷上执行的信贷政策基本沿袭今年5月以来制订和修改的政策。尤其是在一些限制性条款上，维持不变。比如：房龄大于15年，面积小于50平方米；主贷人年龄+贷款年限大于70岁的；外地人士、外籍人士贷款从严；购买第二套房贷款利率上浮，第三套房原则上不贷；所有贷款成数不超过房屋评估价七成。除了房龄和面积的限制略微有所不同，其他政策，所有银行基本都是达成一致的。

　　作者：早报记者 梁文汇