上海楼市呈三大趋势

　　调控至今已经过去半年时间，总结前期市场状况对于未来我们有自己的判断。我们认为，未来上海楼市走向将会有三大趋势，包括市场三分、盈利模式回归、产品居住功能的提升。

　　三分格局隐然成形宏观调控以来，上海楼市发生了三大变革，一是投资为主导的市场，转向自住为主导的市场；二是整体市场供过于求，楼市观望气氛深厚；三是高性价比产品 受到市场青睐。

　　在变革中，开发商、投资者和消费者为了各自的利益开始了博弈，根据当前的发展趋势，我们认为会出现三分格局：

　　一是个别楼盘逆势热销，表现为产品不但具有稀缺性，而且具有高

性价比；二是多数楼盘理性回归，表现为产品同质化严重，前期价格超涨；三是少数楼盘淘汰出局，表现为产品具有明显缺陷，降价难以带来有效需求。

　　盈利模式回归产品

　　在本次

宏观调控前，市场主要表现出三大特点：一是土地是金，

开发商主要利润源于土地；二是卖方市场，楼市因投资而供不应求；三是抢购成风，买卖双方普遍对产品品质关注不高。

　　在这种市场背景下，开发商普遍存在着三种违背市场规律、缺乏合理基础的盈利模式：一是靠虚高的价格盈利；二是靠土地的增值盈利；三是靠紧张的供求关系盈利。但调控后，楼市表现出了四个方面的变化，一是变为买方市场；二是变为理性消费市场；三是廉价存量土地淡出；四是利润日渐恢复正常。

　　因此，本次调控使非产品盈利因素逐渐消失，产品盈利模式逐步成型，使开发商的利润开始符合市场规律。宜居性能回升首位

　　在本次宏观调控前，市场表现为三大特点：一是升值因素第一，地段因素至上；二是购房行为因炒作而非理性化；三是开发商“萝卜快了不洗泥”，忽视或漠视产品品质。

　　通过调控，投资者淡出楼市，影响力式微；于是自住需求得到充分尊重和显露；同时投资者因楼市波动而被洗礼，意识到没有真实需求的投资就没有真实可靠的回报。由于自住客户关注的是“宜居”，投资客户关注的是自住客户的关注，即也是“宜居”。因此，“宜居”性能回升为购房首要考虑的因素，成为市场追逐的热点。

　　作者：上海中原地产总经理 谭百强