楼市团购：谁是赢家？

　　买房子也可以团购，处于宏观调控中的上海楼市开始出现一些新的“变化”。

　　这些已经发生和正在发生的“变化”从某种角度预示着上海楼市新的走向。正如某团购组织者所说，“如果在以前的市场形势下谈团购，团购要集体和开发商谈价格，哪怕是便宜一分钱也要被开发商鄙视。但是现在情况不同了，起码有了谈团购的条件。”

　　一个团购者的自述

　　“我看上这套房子是好几个月前的事。”这是江生（化名）在接受记者采访时说的第一句话。江生是搜房网8月20日组织的嘉城团购的成员之一，当天，他和其他21个团购者一起“豪爽”地与嘉城签下了购房协议。他告诉记者，嘉城6月份推出一批房源时，他就已经差点下了定金。

　　江生是上海市某连锁药店的店长，与妻子结婚2年多。由于夫妻两人收入都颇丰，结婚时，两人在闸北买了一套48平方米的酒店式公寓。去年底，江生和妻子开始考虑要生一个小孩，想换一套大一点的普通住宅。江生心里打着精明的算盘：手上原来住的酒店式公寓，经过两年时间已经有所升值，可以转而出租，做长线投资，支付新房的贷款绰绰有余。

　　去年底到今年初，江生看过不少的房子，但是都因为价格不符合心理要求而迟迟没有拿定主意。今年五六月份调控新政实施以来，不少楼盘的价格有所调整，他开始入市“淘房”。经过同事的介绍，他将目标锁定在上下班交通比较方便的位于嘉定江桥的楼盘嘉城。6月18日，嘉城曾经推出一批房源，当时的价格是每平方米5900元，江生对这个价格基本满意，而且他看好嘉城是大盘开发，将来的配套会比较完善。但是，单位临时的外出任务，让他的购房计划搁置下来。

　　“没想到，拖了一拖，可以买到更便宜的房子。”就在几天前，他听说嘉城又推出了一批新的房源，赶紧跑过去打听，嘉城的

售楼小姐告诉他，周末马上就会有一个团购，到时候买房子可以打9折。

　　“对于团购，我的概念就是大家一起买，开发商可以给一些折扣。我算了一下，9折的话，我每平方米可以节省将近500元钱。何乐而不为呢？反正，我本来就已经打算好要买这个房子了。”江生告诉记者，售楼小姐帮他报了团购的名，他自己没费半点力气。

　　“当天跟我一起看房子的人，大部分人的想法跟我比较相近。我们是确实有购房需求的，无论接下来房子会再升或者再跌一点，对于我们的影响也只是心理上的一点窃喜或者是一点遗憾。”江生告诉记者。

　　争夺新“游戏规则”

　　并不是所有的团购者都像江先生这样一帆顺利。在嘉城之前，夏朵小城和瑞金尊邸两个楼盘已率先“试水”团购，但由于买卖双方价格差距过大，至今仍陷入谈判僵局。

　　夏朵小城和瑞金尊邸两个楼盘对于团购事先都进行了多次网上调查，8月3日又组织了团购见面会。截至见面会前，夏朵小城一共有559人申请参加团购，瑞金尊邸一共有384人申请参加团购，都留下了姓名和具体的联系方式，其中有50多人来自上海以外地区，包括江苏、浙江、

福建及美国、新加坡、日本、印度尼西亚等地。

　　在8月3日团购见面会的现场，记者发现，在团购者中，不乏一些有意向低价入市的投资者。一位参加团购活动的陈先生向记者表示，上海新房价格确实跌了，有的楼盘跌幅还挺大，不过从近期来看，市场已经有回暖迹象，如果此时进入市场能买到自己合适的房源，过一阶段，房价就会缓慢地上涨。

　　根据团购者事先在网上的讨论价格，对夏朵小城的心理价位基本在每平方米4500至5000元之间，比市场价低几百元；瑞金尊邸则在每平方米14000至16000元之间，比市场价低了2000多元。而在团购看房的当天，团购者却对开发商开出了6折的“超低价”，终于导致双方不欢而散。

　　“嘉城的团购是从夏朵小城的失败中吸取了教训的。”嘉城的开发商、上海华江建设发展有限公司的营销经理席骏羽告诉记者，嘉城整个团购活动的策划，从前期宣传到实施，直到一天成交1300万的骄人业绩，一共才花了10天时间。整个策划的关键就是，他们对团购者的数量进行了限制，他们最初的要求是“50人以内”。后来，真正参加团购的人，也不过80多人，远远少于夏朵和瑞金的看房人数。

　　“嘉城本身的定价就不高，5900元/平方米定位的是自住的客户。我们也希望参加团购的是真正有购房需求的人，让他们能真正得到一些实惠。”席经理表示。“在团购活动中，个别领袖性人物的意向，会影响到周围人的判断。因为很多人都有从众心理。”

　　当开发商“爱”上团购

　　从3月份房地产调控到现在，上海房地产的成交量一再萎缩，面对尴尬的市场，团购这样的变相让利或许是开发商们最愿意接受的方式。

　　“尽管现在有越来越多的开发商已经公开在价格上有所松动，但直接降价一直还是开发商最不愿意采用的办法。”中瑞市场研究有限公司总经理朱锋告诉记者，“一是降价意味着利润降低，而且此时市场情势并不明朗，稍有失误可能丧失整个市场机遇。二是也没办法降价，很多楼盘都是分成多期开盘，现在降价了，那么对以前已经购买的业主如何交待？以后的楼盘又怎么销售？开发商此时都不想冒险。”

　　但如果采用团购的方式，就可以解决难题。从购买者的心理接受程度来讲，批发本来就应该比零售便宜，团购比单个去买要便宜，也属正常现象。因此，团购的适当优惠一般不会影响单个购房者的购房。

　　“事实上，只要小幅降价，就能把购房人重新吸引过来，团购则是借助不太热的市场而建立起来的，是过渡时期的产物。现在，热衷团购的主要是一批有现实需求的自住购房者，也有少量投资者想借助团购低价入市。不过这批投资客是长期投资，不会对市场产生影响。”宝名国际总裁吴冠昌认为。

　　嘉城营销经理席骏羽则告诉记者，团购带来的市场信号是，开发商从今以后必须真正在“营销”上下功夫，以往只要是楼盘就可以脱销的时代已经过去。“嘉城是一个大盘，本来就面向买房自住的市民，本身的市场定价也较合理，而通过团购我们更是想树立起一个‘亲民形象’。”席经理表示，“同时，站在营销策略角度考虑，前两年

上海楼市太好，很多楼盘不用‘包装’也卖得出去，营销策划因此显得‘疲软’，但现在市场环境改变了，营销手段重新得到重视，对我们的项目来说，正好借团购这个热门话题，结合自己组织团购这一事件，进一步推动销售，由此也为项目下半年的营销策略作个启动。”

　　不过，她同时也向记者表示，团购作为嘉城下半年营销策略的第一环，虽告成功，但同样的形式不会再被使用。“团购效应我们已经体验到了，接下来我们会再通过其他各种活动来实施营销策略。”

　　组织者的角色

　　地产评论家蔡为民表示，目前市场上有很多形形色色的团购活动，其中组织者的身份至关重要。“对于开发商来说，团购是当前形势下启动购房者需求的切入点、营收的增长点。但是作为并不简单的购买行为，成功的团购需要有效的组织，组织者的角色由谁来承担？房产不同于快速消费品，团购的组织者对开发商和购房者来说都要讲诚信，不能提供虚假的信息进行误导。”记者通过调查发现，在嘉城的团购活动中，报名者获知消息的渠道除了网上和朋友间的传播，另有一些报名者，是从嘉城售楼处得到告知。

　　有关调查也显示，在对团购组织要求方面，超过57%的被调查者同时选择了“有客观公正的组织牵头”和“方便快捷的互动交流”这两项，另外“有律师等其他第三方的支持保障”也是大家所关注的。

　　那么目前在各路团购活动中组织者又是何方“神圣”？

　　根据记者了解，目前比较活跃的组织者，大部分都是媒体，还有一些民间组织自发团购，比如交大职工不久前就组织了一次团购。

　　记者在搜房网上看到这样一个“新房团注意事项”。其中几个关键词为：“团购活动对搜房而言属于公众活动”、“不收费”、“自愿参加”。最主要的是：“折扣优惠只限于团购日后商量好的时间，由购房者与开发商自行洽谈，与本团购活动无关。”

　　蔡为民这样表达他的忧虑，开发商通过团购进行一些促销无可厚非，可以理解为一种简单的商业行为，只要购房者能够真正拿到实惠就可以。但是，如果一些貌似中立的第三方，从中拿到了好处，而给予购房者不正确的引导，那就是人们所最不愿意见到的。他告诉记者，他听说，某些组织机构，每次团购活动向开发商收取18万元的费用，某些组织机构通过伪造一些调查数据，为一些楼盘造势。但是，一切目前都属猜测。

　　他提醒团购者，在参加团购的时候，应更加注意的是楼盘的品质和真正的实惠，出于真正的需要而去购房，而不要盲目地从众。

　　作者：早报记者 梁文汇 李和裕