债务缠身 雪豹商城低价甩卖

　　近来，百年淮海路高档商厦出售消息频传。然而，在拥有百年商业历史文化深厚积淀的淮海路上，并非所有商业物业的转让都能点石成金。

　　8月25日，中原地产在上海一家报纸颇不显眼的位置发布了一则商业项目整体转让广告，称该商业项目位于淮海中路，商业面积7775平方米，标价2亿元。

　　《每日经济新闻》随即对此展开调查，发现该项目正是与很可能即将创下6万元/平方米上海地产整体收购最高单价纪录的华狮中心一街之隔的雪豹商城。

　　《每日经济新闻》从上海中原地产获得证实，以曾经风靡一时的雪豹皮装而闻名上海滩的淮海中路627号雪豹商城，正在以令业内人士咋舌的低价寻找买家。

　　低价甩卖

　　令人吃惊的是，如果以2亿元的标价计算，雪豹商城单价仅大约2.57万元/平方米。而本月中旬被DIFA收购的华狮中心，据报道交易金额高达7.2亿元，6万元/平方米的单价创下上海地产整体收购的最高单价纪录。

　　更令人吃惊的是，公开资料显示，早在2003年，雪豹商城的评估价已远远高出2亿元。根据上海中地房地产评估有限公司中地评（2003）第348号房地产估价报告，以2003年4月17日为基准日，雪豹商城房地产总价格为29127.76万元。

　　雪豹商城不合常理的定价方式让业内人士大跌眼镜。

　　“淮海路上商业物业供应稀少，一向都是国内外众多投资者最热衷的追逐对象。”昨日，中原地产商用物业市场研究人员何旭表示，从市场供求关系来看，淮海中路商用物业的价格应该是只升不降的。

　　近年来，上海市中心的土地供应尤其是纯商业地块日渐稀少，加上仅有的重大商业项目均非销售型商业物业，使得上海市中心的可售商铺奇缺，上海市中心商铺价格一直保持稳步增长的态势。

　　中原地产研究数据显示，自去年9月份以来，市中心商铺价格每月增长比例基本保持在2%-5%之间。

　　“2亿元的总价对于投资者而言，无疑是非常具有吸引力的。”昨日，戴德梁行助理董事顾悦如指出，雪豹商城一楼的单价应该可以卖到7万元/平方米，就目前来看，整幢物业的市场价应在2.5亿元以上。

　　信义房屋淮海二店的物业顾问施爱春表示，以现在的行情，雪豹商城的均价应该可以达到4万元/平方米。

　　上海中原地产豪宅买卖五部高级营业主任于吉恩透露，目前已有2家国内公司对雪豹商城表示出强烈了的购买意愿。

　　而中原地产提供的资料显示，目前雪豹商城每年租金收入约1600万元。按照2亿元的交易价格计算，税前投资回报率约为8%。顾悦如指出，这一回报率已达到海外基金收购商业物业的目标值。

　　淮海路商铺的稀缺性决定了业主一旦得手决不会轻易出让，因而往往是有价无市甚至无价无市。不少得知上述信息的业内人士感到疑惑：位于这样一个烫金地段的雪豹商城缘何要低价甩卖？

　　《每日经济新闻》调查发现，这缘自于一场雪豹商城旷日持久且错综复杂的债务纠纷。

　　债权风云

　　事实上，上述出让广告的直接标的是上海雪豹商城的有关债权。

　　中原地产提供的资料表示：投资者取得与上海雪豹商城的有关债权后，就取得了与上海雪豹商城的债权主体、产权主体进行和解或通过法律申请强制执行的权利，从而取得完整产权。

　　据了解，在2亿元售价中，主要由浙江海宁两个信用社的债权成本约9000万元、上海6位债权人约6000万元的债务以及操作项目的相关成本3000万元组成。

　　而债务问题已经纠缠了雪豹商城超过5年，并于3年前将其推入被整体拍卖的窘境。

　　1999年12月1日，浙江雪豹集团上海公司将雪豹商城的产权，以2.15亿元的作价分别抵押给浙江海宁市信用社联合社和海宁市辛江信用社。2002年2月1日，抵押时间已到，而上海分公司又无力偿债，因此被浙江省高级人民法院裁定拍卖。根据资产评估，雪豹商城当时的起拍价为1.446亿元。

　　当时，一家商城整体拍卖是淮海路建路百年来的第一次，雪豹商厦也成为当时上海市中心商业街上第一家被整体拍卖的商厦。所以轰动一时。

　　不过，拍卖最后被无限期搁置。

　　“雪豹商城整个债权关系复杂，拍卖牵涉到了各方利益，操作起来难度非常大。”昨日，浙江国际商品拍卖中心拍卖部经理、当时负责雪豹商城拍卖的吴明明回忆说，问题主要出在雪豹商城所属权悬而未决。

　　浙江雪豹集团拥有雪豹商城的产权，而上海上投投资管理有限公司等6个债权人拥有商城25年的使用权。基于此，这6个债券人当时联合抵制了雪豹商城的拍卖。

　　“我们认为拍卖没有兼顾到各债权方的利益，所以就提出了异议。”昨日，上海上投投资管理有限公司财务部施先生解释说，其实在对拍卖采取联合抵制行动前，6个债权人已经因雪豹集团上海公司未能按时还债问题，向上海相关法院提起了诉讼。

　　时隔3年，有关债权方旧事重提，而拍卖变成了出售。

　　“现在委托人只想尽快回收债款，所以才会出价2亿元以吸引客户。”于吉恩坦言，委托人希望将雪豹商城有关债权以

不良资产打折的形式进行转让。

　　昨日，海宁市辛江信用社副主任王锋证实，海宁市辛江信用社和海宁市信用社联合社一直都在通过各种方法主张自己的债权。“这笔债拖的时间太长，原来经手这笔贷款的相关人员都已退休了。”王锋言语间颇显无奈。

　　海宁市信用社联合社信贷科一位工作人员表示，由于债务数额巨大，如果成为坏账，会给信用社带来很大的负面影响，所以一直都没有放弃追偿债务。

　　不过，对于雪豹商城作为债权标的被出售一事，雪豹商城有关管理人员表示并不知情。“我们现在没有考虑将雪豹商城进行出售。”雪豹商城办公室的张先生强调：“关于商城出售的消息每年都在传，有高潮也有低潮，但从来就没有成功过。”

　　对于债务问题，张先生更是三缄其口。

　　但知情人士指出，导致雪豹集团上海公司长期债务缠身的主要原因，正是近年来雪豹商城的经营不理想。

　　几经沉浮

　　“雪豹商城曾经是淮海中路上最耀眼的明星之一。”昨日，在雪豹商城一楼，一位保安人员颇为怀念当年的“风光”。

　　20世纪80年代，雪豹皮装风靡上海。“那时雪豹皮装已被演绎成时尚代名词。”对于当年抢购到一件价值500多元的雪豹皮装，上海人李先生至今仍津津乐道。“简直是盛况空前。”李先生在回忆当年的购买情形时表示：“现场排着长长的队伍，而且还要凭牌子分批进场购买。”

　　正是凭借雪豹皮装的热卖，1989年起进入上海创办上海雪豹皮草行的雪豹集团，迅速由小规模单一经营皮装的小作坊发展成一家初具规模的企业集团，并于上世纪90年代在淮海中路上投资兴建了雪豹商城，专营皮装及皮件系列服装百货。很快，雪豹商城成为上海最早期的

奢侈品消费场所。

　　好景不长。不断变化的时尚风潮，使得皮装并没能成为上海人永久的“宠儿”。现在，雪豹商城已不复见雪豹皮装的影子，昔日的经营人员如今也转变为商城保安人员等角色。

　　“皮装是季节性很强的商品，一般只有半年的热销期，剩下的半年可能无人问津。在淮海中路这样的高租金区域，如果没有其他业态补充，经营这样的商品的成本无疑非常高。”何旭分析指出，导致雪豹商城走向衰败的主要原因是其经营业态的单一。

　　褪去光环又身缠重债的雪豹商城，在满蕴商机的淮海路上曾一度沦为“鸡肋”。从最初的皮装及皮件系列服装百货到维纳斯影楼，雪豹商城频频改头换面。特别是在近两年，上海团缘服装有限公司、上海吉圣祥饮食有限公司、金色年华发型美容、上海棉野针织有限公司、上海邓华年餐饮有限公司等，雪豹商城走马灯似地更换着运营商。

　　一位知情人士指出，较多运营商都签了较长的租期，最长的到2011年，但由于经营问题，最后基本都成了匆匆过客。

　　“这里的租金很高，一楼的租金为1.8万元/平方米/年，不少企业经营不下去，便只能走人。”雪豹商城的保安人员表示。

　　“雪豹商城是典型的招商招租模式，最大的问题就是没有统一的管理思路，完全以招商为目的，缺乏明确的市场定位。”上海在行置业投资咨询有限公司姜新国指出，经营管理不善是导致雪豹商城坐拥黄金地段却无法发挥黄金效应的直接原因。何旭进一步分析，由于经常整层地更换运营商，导致雪豹商城长期以来无法形成一个有特色的经营模式。

　　目前，已在雪豹商城经营了2年的上海维纳斯

婚纱摄影有限公司成为“最后的幸存者”。不过，据维纳斯影楼工作人员透露，他们现在也在调整。“我们最近将三楼转租给了一家餐饮公司，9月1日就将进驻。”该工作人员表示。

　　事实上，目前雪豹商城几大租赁客户如屈臣氏、Sephora（丝芙兰），都是今年早些时候在卢湾商业部门对淮海中路进行大规模品牌调整时引入的，入驻时间还不到半年。

　　作者：李灵 每日经济新闻