广州正佳广场是此次商务部专题调研小组南下调查的第一站。 本报记者 吴伟洪 摄
专题调研小组南下广东，本报下月主办论坛力寻发展良方
务部两大难题考问粤商业地产
2005中国商博会交流交易交融开篇
数字
商业地产投资同期增长38.7％
国内商业地产在宏观调控政策下走过了2005年上半年，竟然奇迹般地继续保持了高速增长。
据统计，2005年1－5月份，全国商业地产投资高达458亿元，与去年同期相比增长38.7％，在建项目面积同比增长94.7％。一段时间以来，一些海外基金如摩根士丹
利、高盛等频频以巨资购买上海的高级写字楼。据透露，截至6月份，今年已有约25亿美元的国际投机资本“砸”向中国商业地产。这无疑显示了海外基金对商业地产这块市场的强烈看好。
另据中国商业地产联盟发布的资料显示，2004年我国商业地产投资达到1700亿元，而由商务部近日发布的《中国流通产业发展报告》则预计，2005年我国商业地产投资规模将达到2000亿元，增幅将多达20％。
商务部调研小组人员构成
商务部市场建设司处长刘晓峰
中国城市商业网点建设管理联合会副会长、中国商业地产联盟秘书长王永平
中国商业地产联盟研究中心主任韩健徽
商务部市场建设司宋衍萍
中国建设银行北京总部的部分商业银行代表
广东省经贸委市场建设处陈康万
“鸟儿起得太早没食吃，因为天太黑，找不准前进的方向；而鸟儿起得太迟依然吃不饱，因为麦田里觅食的鸟儿太多了。”时间行进到2005年中，这个有趣的“迟早理论”常常挂在珠三角商业地产各路诸侯的嘴边，成为当下他们内心挣扎的真实写照。
奋斗经年，早起的鸟儿是否找到了芬芳的利润源泉？为此，继去年国家五部委彻查MALL飓风行动之后，2005年7月中旬，携带着诸多疑问的商务部商业地产调研小组再次驻扎广东，欲为珠三角商业地产问诊把脉开出良方。与此同时，南方都市报参与主办并发起主办的“2005年中国(广州)国际商业地产博览会”亦进入紧张筹备阶段。
商业地产泡沫有增无减
实际上，珠三角商业地产已不是第一次走进国家部委调研的视野。
继去年国家五部委彻查MALL飓风行动之后，2005年7月中旬，商务部商业地产调研小组再次南下。而这期间，商务部已多次到广州对商业地产进行调研，其中商业改革司于今年3月、5月两次对广州社区商业进行考察。与以往不同的是，此次7月的南下调研由商务部市场体系建设司带队，调查方向直指商业地产的规范问题。
引起商务部高度关注的是一系列数字的变化——根据中国商业地产联盟发布的数据，2004年全国商业地产投资达到1700亿元，但空置面积达到2610万平方米，到今年一季度空置面积又上升了20.3％。但空置率的上升并没有阻挡发展商蜂拥开发商用物业的步伐，今年1至5月国内商业地产项目开工面积达1.34亿平方米，比去年同期增加两成以上。同时商用物业售价也上涨了5％以上，商业地产泡沫依旧迅速扩大。
对于此次调研的目的，参与调研的中国商业地产联盟秘书长王永平透露，一是为了防止中央政府调控住宅地产之后形成新的商业地产投机风潮，二是为了推动《城市商业网点规划条例》的尽快出台。同时，商务部希望摸清商业设施的增量，以便及时对市场做出正确引导；发现商业地产开发中的问题与难点，为中央调整行业政策提供依据。
此外，商务部的这次“单独行动”很快变成了一个有金融机构加盟的“多方行动”。商务部市场体系建设司的刘晓峰处长透露，“我国商业地产的自筹资金比例非常低，只占到33.5％，有些城市商业地产对银行的资金依赖已经超过了90％，大大超过了风险警戒线。”一业内专家分析，如果按照刘晓峰的说法，银行在商业地产上需要承担的风险资金应该在1400亿元到1800亿元之间，故商业地产已是牵一发而动全身，不得不引起金融机构的高度重视。
东莞是本次调查重点
在商业地产的南方阵营里，珠三角多个商业地产巨头从容务实、把问题摆到桌面来谈的态度，给此次南下调研小组留下深刻印象。
作为本次调查对象中惟一的地级市，成为这场“商业地产调查风暴”的重点城市。王永平指出，“作为有世界工厂之称的新兴城市，东莞经济实力不容小觑。东莞发展需要建设具有自身特色的商业地产，但目前当地商业地产的量实在太大。”据初步统计，2003－2004年，东莞商业地产开发量接近200万平方米，第一国际、华南MALL、地王广场、星河传说、世博广场五大商业项目震撼出场，商业地产的密集程度令很多业内人士瞠目结舌，东莞一夜之间成了中国商业地产的“超级演兵场”。
东莞当地一位发展商透露，他们今年6月就已接到经贸局的通知，知道商务部要南下调查商业地产。为此，他们先期就税务等做了一次自纠检查。而东莞经贸局信息综合科科长郭灿华则透露，商务部事先发布的调查提纲里，包括商业设施招商情况、经营情况以及资金运营状况，这些都是商务部以往对商业地产历次调研中未涉及过的。
出人意料的是，此次调查小组第一站并非传言中的东莞，而是广州的正佳广场。而广东也非全国第一站，调查小组之前已经考察了柳州、重庆等地。7月14日晚，调查小组抵达广州，随即对正佳广场进行了一个多小时的调研，询问了主要关于购物中心的规划建设、社区商业与购物中心的比较以及客流量情况，之后还在正佳召开了一场小型会议。接着便赶往东莞。
在东莞，调查组考察了当地SHOPPINGMALL的代表作——89万平方米的“华南MALL”。这个曾饱受争议的庞然大物，引起了调查组强烈的兴趣，他们参观了已经开业的娱乐项目“欢乐天地”之后，便与东莞市经贸局、投资开发华南MALL的东莞市三元盈晖投资发展有限公司副总裁童锐、投资世博广场的东莞广晟商贸发展有限公司总经理谢军、广东光大企业集团公司地王国际广场总经理张友睦以及广州市正佳广场经营管理有限公司总经理罗草茹一起举行了一场务实的研讨会。
调研组提出两大疑问
“调查组务实而专业”，一位直接接触过商务部调研组的开发商透露，在东莞，调查组并非像猜测中那么严肃和充满指责。而是围绕“怎样让商业地产健康有序发展”的主题，对于在商业地产界争论不休的几个问题，如商业地产项目体量与所在城市经济总量如何搭配、是否应出售产权以及租售比例等问题向商业地产的开发商们了解、求证和交流。“北京方面没有结论，也没有抛出观点，但留下了几个针对性很强的问题。”
第一个疑问是——扎堆商业地产是否造成产业结构失衡。在东莞座谈会上，商务部调研组最主要的关注点仍然是一部分商业地产项目的开发确实存在盲目求大，与当地经济发展不相符合的情况。根据中原地产在东莞的调研报告显示，东莞城市中四大商圈云集了将近300万平方米的商业物业，此外其每个镇几乎都有大型购物中心建成和在建，总量超过12个。其中，东莞在建以及已建大型项目有世博广场等52万平方米。人均商业面积达到了2平方米，老区莞城，人均商业面积达到3.07平方米，对比世界发达国家人均商业面积1.2平方米，已经严重超标。
“东莞的MALL确实太多了。”东莞市经贸局局长承认，“这样的情况要引起政府的重视，进行适当的控制和引导，尽量避免出现过多的MALL在狭小商圈内相互竞争”，当地几大MALL的负责人也对商业地产过度发展稀释区域商业含金量的后果表示担忧。“商业地产在不经控制的环境下发展，1＋1=0.5几乎是必然的。”对此，调研组建议，是否可通过发展其他形态的商业，比如社区购物中心来降低投资面积，从而避免重复建设。
第二个疑问是——商业地产项目如何解决资金之困；同时，对商业地产项目的前期控制和引导也是此次调研组关注的问题之一。调研组与地产商重点讨论了大型购物中心卖铺问题:卖的比例、以什么方式卖、租售面积的标准以及消费力等，调研组并没有彻底否定商铺出售与“返租”等经营方式，只是提出了一些建议，比如招商达到多少比例才可以批准立项、通过城市网点规划对购物中心投资面积进行听证等。
调研或将影响商业网点规划
另外，据知情人士透露，商务部商业地产调研的目的除剑指暗流涌动的商业地产投机风潮之外，还有一个更为直接的目的就是为推动《城市商业网点规划条例》的出台提供现实基础，旨在促成这部规范商业网点管理的条例尽快出台。
“正佳广场一直在期待能开通一个地铁口，如果在项目规划前期就能解决，人流肯定会比现在更多。”广州市正佳广场经营管理有限公司总经理罗草茹表示，商业网点的规划已经不单是单个项目本身的问题，如果能与城市规划更有机地结合，商业地产成功的可能性会更大。
令人难以捉摸的是，早在去年就传言要出台的《城市商业网点规划条例》至今仍然没有动静。该《条例》草案最富有建设性的内容“1万平方米以上的商业地产项目必须先听证”，但至今仍悬在空中。中国商业地产联盟理事长荀培路昨日向记者表示，《条例》仍在国务院斟酌之中，不排除此次对南方几大城市的调研将为《规划》出台提供最终的参考依据。
此外，在此次商务部广东调研的整个过程中，调研小组一直都没有对所调研的商业地产情况作出任何评价，甚至对在广东调研的结果也不肯予以评论。对此，中国城市商业网点建设管理联合会副会长、中国商业地产联盟秘书长王永平透露，在摸底调查完成后，商务部将发布商业地产投资导向，披露各地区的投资回报率和风险情况，用这些市场指标来引导企业投资。
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本报再掀商业地产头脑风暴
9月28日—30日，2005中国(广州)国际商业地产博览会将在广州锦汉展览中心举行，此次博览会旨在为国内的商业、地产企业与投资机构搭建起沟通的桥梁。
据2005中国商业地产博览会组委会秘书长方志华透露，本次博览会还配备多项论坛活动和互动节目，有效丰富了内涵，如设有展览、论坛、晚会、考察、“白皮书”、重点项目推介等模块。博览会期间，将推出“中国商业地产领袖年度高峰论坛”、“首届中国零售业发展总监年度高峰论坛”、“首届中国西部商业地产投资招商洽谈会”、“餐饮业跨地域扩张高峰论坛”、“中国(珠三角)城市商业论坛”和金融论坛。此外还安排有“项目—基金见面会”，其中不少活动为国内首次举办。系列活动将为商家和地产商之间沟通交流提供便利，提供有效的信息资源对接，拓宽商业合作渠道。
商务部有意
重点扶持社区商业
另据悉，在东莞座谈会上，商务部一行还提出了社区商业与大型商业网点的结构问题。令不少发展商感到意外的是，商务部对于各城市社区商业中存在的问题同样了如指掌。尽管国家已经出台了鼓励社区商业的有关政策，但并不表示对社区商业的建设面积不加控制。
广东省商业地产专业委员会主任方志华表示，造MALL热的兴起以及后来对商业地产投资热的反思，归根结底是发展商对于商业地产的认识过于狭隘。但社区商业也并非在社区内建几十个商铺那么简单。方志华表示，购物中心热与社区商业空置及薄弱已经成为商业地产突出的结构性矛盾之一，商务部重视社区商业并有意在这方面加强引导，对发展商而言不啻为一个积极的信号。他透露，广东省商业地产委员会已经着手与其他几个组织一道对社区商业进行研究，在有关部委的重视和引导下，社区商业将面临全新的发展机遇。
撰文:本报记者 金杜 责任编辑：张克然 姚虹（来源：南方都市报）
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