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我国主要城市商品房预售比例超过80％
据新华社电记者从建设部获悉，目前我国各主要城市商品房预售比例普遍在80％以上，部分城市甚至达到90％以上。
据有关专家介绍，根据测算，预售项目资金比现售项目资金的动态回收期约缩短10个
月。目前预售价格较现售约低10％至15％。
此外，预售已经成为房地产开发融资的重要手段。中国人民银行日前发布的2004中国房地产金融报告中指出，房地产开发资金中使用银行贷款的比重在55％以上。第一大资金来源为“定金和预收款”，占房地产开发投资资金来源的43.1％。
针对这种现状，建设部新闻发言人24日明确表示，国家近期不会取消商品房预售许可制度，而此前中国人民银行发布2004房地产金融报告，则建议取消这一制度。社会各界也对预售制度议论纷纷。从各方争论中，我们不难发现，房地产市场运行机制中存在的5大漏洞暴露无遗。
房地产融资渠道窄
对于房地产开发商而言，商品房预售的融资功能是显而易见的，因此面对取消商品房预售的声音，不少开发商表示反对。
有专家明确指出，是否取消商品房预售制度关键在于房地产开发融资渠道。我国房地产开发融资渠道不畅，金融工具较为单一。中国人民银行发布的2004房地产金融报告也指出，房地产开发资金中使用银行贷款的比重在55％以上。由此可见，我国开发企业的负债主要是银行贷款，包括开发贷款和个人消费贷款通过预售转入开发环节。
中国社会科学院研究员易宪容指出，中国的金融市场发展严重滞后。一方面国内有大量储蓄资金以低收益方式存在银行，另一方面又有许多中小企业由于资金缺乏而不能得到持续发展。因此，建立多元化的金融体系恰是国内房地产金融得以持续健康发展的关键。
商品房预售资金监管弱
买期房，尽量选择实力强、信誉好的开发商已成了大家口口相传的买房准则。因为在现实生活中，房地产开发商携款而逃，“半拉子”工程使得购房者收房日期无限延长，这样的案例屡见不鲜。
由此可见，预售款监管是当前商品房预售管理的一个薄弱环节。有专家指出，必须改变预售款完全由开发商支配和使用的做法，引入具有公信力的第三方，类似香港的律师楼、一些国家的专营担保机构，对预售款实施有效监管，保证预售款专项用于项目开发，防范预售款被挪用、套牢等风险。
商业银行风险管理水平低
中国人民银行建议取消预售制度时指出，我国房地产贷款具有潜在风险，这其中房地产开发商贷款的不良率较高。
而且，基层银行发放房地产贷款存在不少操作风险，如贷前审查流于形式，随意简化手续，对资料真实性、合法性审核不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实等。
有关专家认为，预购商品房按揭贷款，是以开发企业作阶段性担保为前提的，商业银行在发放贷款时应当强化对开发商资信和开发项目运营情况的审查，实施有差别的贷款政策，对于资信不足、项目运营状况不好的，要坚决不发放按揭贷款。
商品房预售许可管理软
有些楼盘没有拿到预售许可证，却采取内部认购等方式变相预售，违规发布房地产广告或发布虚假不实广告，以及违规挪用预售款等违法违规活动。
由于买房和收房之间有一定的时间差，给部分开发商虚假宣传、改变规划、延期交房等不规范行为留下了空子，购房者的合法利益常常得不到保证。而这正是大多数消费者希望取消预售制度的主要原因。由此可见，在商品房预售许可管理方面，还存在执法不严的问题。
房地产市场信息系统缺
对于购买期房的人而言，很多人都不敢相信摆在售楼大厅的销控表，认为这是开发商随意变换的数字游戏。
预售阶段，由于购房者获得房屋销售信息的渠道很少，只能任由售楼人员摆布。购房者合法权益得不到保障的主要原因是买卖双方存在严重的信息不对称。
在新一轮房地产市场宏观调控中，加强房地产信息系统建设也是其中主要内容。有专家表示，当前要建立健全商品房预售合同网上联机登记备案系统，实现对每套商品房预售全过程的跟踪管理，扭转市场信息不对称的局面，形成政府监管、社会监督的环境，及时发现和制止预售中的不良行为。
分析
如何看待商品房预售制度利弊
就像一枚硬币有正反两面，商品房预售制度也不例外。在舆论的聚光灯下，如何看待这一存在十几年的制度，成为大家争论的焦点。
商品房预售许可制度的确立，与我国房地产市场发展的进程紧密联系。我国资本市场发展滞后，目前除银行贷款外基本没有其他可供选择的融资方式，实际上商品房预售成为房地产开发融资的重要手段。据统计，目前商品房开发资金中，约40％来源于预售获得的资金。
由于历史欠账多，新建住宅量大，我国房地产市场一直以增量市场为主，房地产开发项目大多是成片、滚动开发，在资本市场不发育的情况下，完全靠开发企业自有资金，是无法实施项目滚动开发的。
尽管商品房预售制度在促进住宅产业发展过程中发挥了积极作用，但随着时间的推移，它所存在的弊端也浮出水面。如预售商品房的销售行为与房屋实际交付行为之间存在一定的时间差，给部分开发商虚假宣传、改变规划、延期交房等不规范行为留下了空子，使消费者的合法权益得不到应有的保障。因此，商品房预售制度是否还有存在的必要，成为社会热议的话题。
支持取消的人表示，取消商品房预售制度、禁止期房销售，对于促进优胜劣汰，提高房地产行业集中度；规范市场行为，维护购房者权益等，会起到积极作用。
反对取消的人认为，一旦取消商品房预售制度，市场供应规模将较大程度地萎缩，从而影响房价的稳定和市场的平稳发展。
也有专家认为，商品房预售管理制度涉及方方面面，不是简单的保留还是取消的问题，对于其背后深层次的问题还需要做深入研究，如积极拓展房地产融资渠道、严格商品房预售许可管理、完善房地产市场信息系统等等。（新华）
新闻背景
世界各地商品房预售制度介绍
据各方面资料显示，多数国家和地区都允许市场销售的新建房屋在竣工前进行销售，也就是商品房预售，但不同国家和地区对预售的管理和个人购买预售房屋的贷款政策有所区别。
美国新建房屋大部分是预售。据美国人口普查局统计，预售量占新建房屋销售量的比例已由1963年的53.9％上升到2004年的76.6％。新加坡、中国香港等东南亚国家和地区新建房屋和预售规模也较大，预售率90％左右。
各国在预售管理上有明显差异。主要有两类：一类是澳大利亚、日本以及韩国、新加坡、马来西亚、中国香港等东南亚国家和地区，政府一般都规定预售条件，实施预售许可管理，对预售活动的监管也较严格。另一类是欧美多数国家和地区，预售条件比较宽松，也不实行许可管理，买卖双方通过律师自行协商预售合同并受合同法等法律的制约，新建房屋无论是否开工都允许销售预售。
在预售过程中，多数国家和地区对购房人缴纳的首付款比例或订金额度都有相应要求，对预收款的使用也有规定。如韩国，购房人缴纳的首付款为房款的20％至30％，可在一年内分期付清；日本、中国香港和澳大利亚购房人缴纳的订金分别为房款的20％、10％、5％至10％。
在个人购房贷款政策方面，东南亚国家和欧洲一些国家的银行，在商品房预售时可以为购房人提供按揭购房贷款。美国的金融机构在项目完工后，才为购房人发放抵押按揭贷款；但预售期间，根据未来的抵押按揭贷款，购房人可以获得短期的建筑贷款，用以支付房屋在建时分段支付的款项；银行可以要求信用不显著、资信不高或新成立的开发商，将预付款存放在银行的托管账户内，直到房屋竣工。（新华）
我国商品房预售制度的由来
商品房预售许可制度的确立，与我国房地产市场的发展进程是紧密联系的。
房地产开发的前身是改革开放初期的城市房屋“统代建”。随着房屋商品化、土地有偿使用等制度的推行，各地“统建办”逐步演变为房地产开发企业，其服务对象也逐渐通过市场进行选择，但其开发建设资金除获得贷款外，主要仍然是购房者预付的购房款。商品房预售也逐步成主要的销售方式。
1994年出台的《城市房地产管理法》，在总结各地经验的基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80％以上，部分城市甚至达到90％以上。（新华）
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