调控意味着房地产商财富将重新“洗牌”

　　巴曙松：执行固定利率房贷银行须提高利率管理水平

　　晨报记者李强马伟伟实习生苗夏丽

　　“只有当潮水退去的时候，才能看出谁没有穿着游泳裤。”昨天，巴曙松博士引用了巴菲特这样一句名言作为开场白。在“2005中国财富管理论坛”的房地产金融与财富管理圆 桌讨论中，身为国务院发展研究中心金融研究所副所长的巴曙松指出，房地产业是一个容易大起大落的行业，每一次调控就意味着财富的一次重新“洗牌”。

　　

房地产商融资渠道需多元

　　巴曙松指出，房地产业属于典型的周期型行业，而有着“当铺文化”和“砖头文化”传统的国内银行业，又会表现出典型的亲经济周期性。当前利率等宏观政策的调控，对房地产作为资金密集型企业的影响较为显著。一个宽货币、紧信贷的格局及其形成将造成信贷挤压，而过于依赖银行融资的房地产企业目前最需要有多元化的融资渠道，否则紧缩力度必然过大，导致大起大落。

　　巴曙松建议，目前，完善房地产金融的措施重在增强房地产业的直接融资能力，建立多层次的资本市场，增强房地产

开发商的股本融资能力，此外，还需完善信托制度，健全企业债券市场、房地产基金等。

　　银行短存长贷问题日益突出也是巴曙松所忧虑的，他指出，虽然有关资料显示，截至今年6月末，全部商业银行不良贷款余额为12759.4亿元，比年初减少5550.7亿元。但如果考虑今年上半年仅工行财务重组，就剥离了7050亿元的

不良资产，仅今年上半年不良资产实际上升高达1500亿元。

　　银行利率管理能力待加强

　　在谈到最新热门的固定利率房贷时，巴曙松认为，表面上这只是计息方式的改变，银行有固定和浮动利率可以选择。原来的利率浮动不一定对消费者不利。今后，利率波动将越来越灵敏，风险由谁来承担呢？如果固定利率的话，风险就将由银行承担，这就对银行提出更高的要求。固定利率意味着银行需要更长时间的资金来源，不能像现在主要靠存款、发行长期债券来支持匹配20年以上的贷款。管理固定利率，银行需要完善的避险工具。他建议，在执行固定利率房贷前，银行应引进新的风险管理技术来分散风险，例如信贷衍生工具等。

　　沪上银行业内人士则建议，银行可以吸取国外银行的某些做法，弥补目前国内缺乏人民币远期利率衍生产品的不足。即要求固定利率房贷的客户预存一定数额的定期存款，且在升息周期时，存款利率适当下调，这样，银行的利率风险可在一定程度得以化解。