谁在扭曲商品房“定价机制”

http://finance.sina.com.cn 2005年08月26日 02:21 三秦都市报

　　据新华社电对大中城市过高的房价降不下来，开发商一个主要的说辞是“成本决定论”，即地价涨得不得了，建筑用料省不了，各种税费少不了。这些开发成本不降，房价就降不了。但记者近期在福州、珠海和京沪等地的调查发现，房价事实上大大偏离了真实成本，而开发商确实存在高额利润率。

　　预期性“概念炒作”拉升房价

　　珠海许多房地产商认为，当地房价比起同省的深圳、广州等地还太低。当地市政府相关部门负责人也暗示，珠海房地产还有较大上升空间。记者采访发现，一些开发商无一例外地叫卖“预期中的利好消息”，像珠港澳大桥、轻轨、铁路、高速公路等的修建计划等。

　　一些业内人士说，沿海一带的

房价每平方米卖到八九千元乃至数万元，其实成本高不了多少，利润最起码达到150％。

　　区域性“垄断模式”抬高房价

　　记者在上海、北京、珠海等地调研发现，常常有很大的区域性地块被政府卖给同一家

开发商，从而形成“垄断性开发”。去年下半年，珠海市将市区六七百亩的一个较大区域卖给号称“珠海地王”的开发商，地价高达十多亿元。中国社会科学院有关专家质疑说，目前的房价就是由开发商的垄断地位形成的垄断高价，即使把开发商的成本降为零，他仍然会索取垄断高价，房价也不可能降下来。

　　房产商“价格合谋”助推房价

　　房地产的这一现象与经济学中的“价格合谋”概念十分相似。即一定区域内的开发商会自觉采取“价格领袖制”的形式，由第一家开发商首先定价，后来者都跟随定价。一个区域内假如只有5％的开发商是通过“高价买的地，另外95％的开发商不管是多少钱弄来的地，都会往现在的高价上靠。

　　“政绩与财税”驱动高房价

　　中国

人民银行近日公布的《2004中国房地产金融报告》中分析认为地方政府经营土地缺乏有效制约也推动了房价上涨。这样的判断与记者调研的结论不谋而合，具体表现在三个方面：其一，高房价意味着高税收。其二，高房价意味着土地高收益。其三，高房价意味着明显的城市建设政绩。一些城市用部分公共利益与开发商作交换条件，如减免部分土地出让金等税费，通过部分土地拍卖费“空转”换取道路的修建，变相提高楼盘的容积率等，以此“加快城市建设步伐”；但得到种种“优惠”的开发商却不会因成本降低而压低房价，相反会与地方政府一唱一和，以周边公共基础设施的改善为由炒高房价。

爱问(iAsk.com)

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