主要城市商品房预售比例超过80%

　　记者从建设部获悉，目前我国各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达到90%以上。

　　据有关专家介绍，根据测算，预售项目资金比现售项目资金的动态回收期约缩短10个月。目前预售价格较现售约低10%至15%。

　　此外，预售已经成为房地产开发融资的重要手段。中国人民银行日前发布的2004中国房地产金融报告中指出，房地产开发资金中使用银行贷款的比重在55%以上。第一大资金来源为“定金和预收款”，占房地产开发投资资金来源的43.1%。1994年出台的《城市房地产管理法》在总结各地经验的基础上，建立了商品房预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。其中，第四十四条规定，商品房预售应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。

　　我国

商品房预售制由来

　　商品房预售许可制度的确立，与我国房地产市场的发展进程是紧密联系的。

　　房地产开发的前身是改革开放初期的城市房屋“统代建”，即需要建房的单位按国家批准的建房计划，委托由政府组织成立的“统建办公室”统一规划、统一建设、统一结算，建设资金来自各建房单位。

　　随着房屋商品化、土地有偿使用等制度的推行，各地“统建办”逐步演变为房地产开发企业，其服务对象也逐渐通过市场进行选择，但其开发建设资金除获得贷款外，主要仍然是购房者预付的购房款。商品房预售也逐步成主要的销售方式。

　　1994年出台的《城市房地产管理法》，在总结各地经验的基础上，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。目前各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达到90%以上。

　　世界主要国家商品房如何预售

　　多数国家都允许市场销售的新建房屋在竣工前进行销售，也就是商品房预售。

　　美国新建房屋大部分是预售。据美国人口普查局统计，预售量占新建房屋销售量的比例已由1963年的53.9%上升到2004年的76.6%。新加坡等东南亚国家新建房屋和预售规模也较大，预售率90%左右。

　　欧洲、日本等一些经济发达国家，房地产市场以

二手房市场为主，新建房屋项目规模普遍较小，同时融资渠道发达，房地产投资主要依靠投资基金，新建房屋以现房销售为主。

　　各国在预售管理上有明显差异。主要有两类：一类是澳大利亚、日本以及韩国、新加坡、马来西亚等东南亚国家，政府一般都规定预售条件，实施预售许可管理，对预售活动的监管也较严格。如澳大利亚预售前需取得项目规划审批证书，日本需获得建筑许可。

　　另一类是欧美多数国家，预售条件比较宽松，也不实行许可管理，买卖双方通过律师自行协商预售合同并受合同法等法律的制约，新建房屋无论是否开工都允许预售。

　　在预售过程中，多数国家对购房人缴纳的首付款比例或订金额度都有相应要求，对预收款的使用也有规定。

　　如韩国，购房人缴纳的首付款为房款的20%至30%，可在一年内分期付清；日本、澳大利亚购房人缴纳的订金分别为房款的20%、5%至10%。

　　有的国家允许

开发商把预收款用于工程建设。如新加坡、马来西亚，首付款或订金直接向开发商支付；购房贷款则存入贷款银行与开发商共管的账户，由律师楼监管，工料测量师行根据工程进度，提出拨款意见，经律师同意后，购房款可以转给开发商。

　　有的则明确规定，在房屋交付使用后购房款才转付给开发商。如澳大利亚，买卖双方达成协议后，购房人缴纳5%至10%的订金，由律师存入银行保证账户，待房屋竣工交付后，订金和连同剩余房款一并转给开发商。

　　欧美国家则一般由双方合同约定。如美国，联邦和各州对预售活动没有法律限定，各州的房地产委员会虽然有一些监管的规定，但服从于买卖双方协商确定的预售合约，购房款的支付时间、方式和使用主要取决于双方的信用情况，通常是签订合约时买者支付5%至10%的保证金，施工到某一程度时支付一部分金额，完工时最后清算。

　　作者：新华社