楼盘“成本清单”背后的玄机 | |||||||||
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http://finance.sina.com.cn 2005年08月25日 10:32 生活报 | |||||||||
房地产商一直想捂的,正是普通老百姓想知道的。数字是枯燥的,面前的这份楼盘“成本清单”,行内人一看就明白,但对普通消费者而言也许仍是一头雾水,更难以想象记者获得这些数据的艰辛。 房地产行业也许是当前最不透明的产业之一,“没有25%的利润,开发商难以再生存”“做几个楼盘催生一个亿万富翁,房地产暴利成聚宝盆”……当中国房地产业以超乎常规
一是正常的房价应该是成本加上合理的利润。因此衡量房价是否正常、房地产利润是否合理的关键,是房地产开发建设的成本。而通过对商品房的相关费用等成本进行细化测算,发现一个楼盘每平方米的真实成本也就二三千元,而销售均价有的却达到了四五千元,有的利润率高达90%。福州市物价局负责人表示,根据有关法律法规规定,企业自主定价需要以成本为基础定价,低于成本的低价倾销和大大高于成本的暴利,都是法律法规不允许的。 二是表面上看60%的利润率算不上什么,可房子不同于普通商品,它总价高,意味着开发商能够轻易获取巨额利润。还以福州的这一楼盘为例,老百姓要买一套100平方米的房子,总价是39万元,按其60%的利润率,意味着开发商每平方米赚1466元,一套房子就赚14.66万元。照此推算,这一建筑面积达48万多平方米的楼盘,可获利7亿多元。 三是“清单”显示地价(指挂牌出让的土地)在房价中所占的比重并不是很大,开发商所持的“地价决定论”站不住脚。在这个楼盘中,地价所占比例约为17.5%。据福州市物价部门对该市市区商品房社会平均成本测算,地价占房价的20%左右。 通过炒作概念不断放大价格信号,最终的销售价格大大偏离真实成本,而这正是开发商获取暴利的玄机。面对这块虚增的高额利润,目前缺乏有效的约束与监控,而这恰恰应是下一步房市宏观调控的着力点之一。(生活报) |