房价成本揭秘

　　福州市物价局不久前在全国率先公布了该市商品房的社会平均成本，这无异于一枚重磅炸弹，在房地产界掀起轩然大波。有关人士称，这是第一个用准确数据揭开房产内幕的范本，并有可能产生多米诺骨牌效应。

　　一份住宅楼盘的“成本清单”

　　建1平方米商品住宅到底需要多少钱？房价虚高的数目究竟有多大？

　　8月上旬，记者在调研中获取了一份福州市有关部门测算的当地部分地块商品房价格成本对照表，在所列的23个楼盘成本目录中，商品房开发成本从每平方米1636元至3094元不等；销售均价从每平方米2500元至5500元不等。经测算，开发商的利润率平均约50％，最低的约为20％，最高的超过90％。其中利润率超过50％的楼盘有10个，呈现出楼盘越高档，利润率越高的基本特点。

　　记者选取了福州市一个较有代表性的中档楼盘（福州＊＊花园），按照地价、建安成本、配套建设费用和运营成本四部分，进行较系统的“成本核算”后发现，这个楼盘的利润率达60．2％。

　　楼盘“成本清单”背后的玄机

　　房地产商一直想捂的，正是普通老百姓想知道的。

　　房地产行业也许是当前最不透明的产业之一，“没有25％的利润，开发商难以再生存”“做几个楼盘催生一个亿万富翁，房地产暴利成聚宝盆”……当中国房地产业以超乎常规的速度发展时，房地产的利润到底有多少却成了解不开的谜。开发商知道却讳莫如深；购房者觉得

房价高得离谱却无力证明……所有一切表明，判断当前房价是否虚高，必须先用准确数据揭示房价的真实成本，提高房市信息透明度。

　　相较于房价畸高的上海、北京等热点城市，福州属于房价中等的二线城市，记者选取的这个楼盘无论从销售均价和开发档次看，在当地都具有较大的代表性。然而，相对于开发成本而言，这一楼盘约60．2％的利润率明显过高，房价偏离了真实成本，而开发商动辄以开发成本高为高房价辩护显然站不住脚。

　　一是正常的房价应该是成本加上合理的利润，因此衡量房价是否正常、房地产利润是否合理的关键，是房地产开发建设的成本。而通过对商品房的相关费用等成本进行细化测算后发现，一个楼盘每平方米的真实成本也就二三千元，而销售均价有的却达到了四五千元，有的利润率高达90％。福州市物价局负责人表示，根据有关法律法规规定，企业自主定价需要以成本为基础定价，低于成本的低价倾销和大大高于成本的暴利，都是法律法规不允许的。

　　二是表面上看60％的利润率算不上什么，可房子不同于普通商品，它总价高，意味着开发商能够轻易获取巨额利润。还以福州的这一楼盘为例，老百姓要买一套100平方米的房子，总价是39万元，按其60％的利润率，意味着开发商每平方米赚1466元，一套房子就赚14．66万元。照此推算，这一建筑面积达48万多平方米的楼盘，可获利7亿多元。

　　三是“清单”显示地价（指挂牌出让的土地）在房价中所占的比重并不是很大，开发商所持的“地价决定论”站不住脚。在这个楼盘中，地价所占比例约为17．5％。据福州市物价部门对该市市区商品房社会平均成本测算，地价占房价的20％左右。

　　那么，房价是否如开发商所言，由供需决定呢？记者在采访中发现，一些开发商善用“虚拟成本”“虚假需求”“预期价值”“设计概念”等来为其高房价自圆其说，如通过炒作黄金地段、国外理念、绿色家园、环保

装修、教育地产等等概念不断放大价格信号，最终的销售价格大大偏离真实成本，而这正是开发商获取暴利的玄机。面对这块虚增的高额利润，目前缺乏有效的约束与监控，而这恰恰应是下一步房市

宏观调控的着力点之一。

　　公开成本信息：还购房者知情权

　　对于福州市物价局在全国率先公布的这份该市商品房社会平均成本“清单”，福州市物价局局长朱光华表示，在房地产交易中，购房者长期处于信息不对称的弱势地位，开发商很清楚成本是多少，购房者却一无所知。因此如果抓住了信息透明度问题，就抓住了楼市调控杠杆的最关键部分。

　　朱光华说，根据价格法规定，房地产价格由房地产开发商自主确定，但是如果信息不透明，它的价格信息就会失真，而物价部门通过提高信息透明度，披露有关信息可以影响它的价格，对整个房地产的价格形成机制的完善会起到重要的推动作用。朱光华建议国家有关部门应尽快制订出可操作性的具体法规，并建立商品房社会平均成本的定期发布制度。

　　朱光华说：“建立一种明确的制度化规定至少可以杜绝许多地方玩‘猫腻”的可能。国家为调控房价出台了许多政策，但一些地方的房价回落收效甚微，其中原因就与部分地方出于地方财政等因素考虑，在调控房价中大玩数字游戏有关。如果国家将商品房社会平均成本定期发布作为一种政策规定确定下来，要求房地产开发商必须定期提供成本信息给物价部门，物价部门必须定期公布，则可以强化调控措施的效果。

　　但朱光华同时指出，对于商品房社会平均的概念也有一些误解需要澄清：商品房的社会成本是商品房总成本的主要部分，但总成本还包括销售费用、管理费用等。商品房社会成本指商品房的平均开发成本，包括地价、建安成本和配套设施费用等，没有包括销售管理费用，以及一些隐性费用。

　　据了解，福州市物价局已经测算出每个楼盘的成本，然而朱光华表示，除非有关法律政策明确要求，否则物价局目前还没有打算将每个楼盘公布出来。

　　作者：:陈芳 宋振远 沈汝发

　　（来源：经济参考报）