|
阅读提示：建1平方米商品住宅到底需要多少钱？房价虚高的数目究竟有多大？8月上旬，新华社记者在调研中获取了一份福州市有关部门测算的当地部分地块商品房价格成本对照表，并选取了该市一个较有代表性的中档楼盘——福州××花园，将开发商们一直讳莫如深的“成本清单”列了出来。
成本一、地价：683元/平方米2003年9月，开发商通过竞拍以每亩112.6万元购得这块
面积320余亩的土地。在将地价摊入小区住宅建筑面积后，得出了该商品房的地价成本。成本二、建安成本：875元/平方米这项费用主要包括：所有因建房而发生的建筑安装工程费，包括建材费、人工成本、机器使用费，公建用房建设费分摊，水电线路安装成本等。成本三、配套建设费用：486元/平方米这项费用项目较多，主要包括勘察设计及前期工程费和住宅小区基础设施费两大项。其大多为政府部门或指定单位收取，有较明确的收费标准。成本四、开发商的运营成本：390元/平方米左右这项费用主要包括开发商的管理费用、人头费用、广告投入、贷款利息、纳税等。据业内人士介绍，虽然每个楼盘的运营成本有差异，但一般不会超过商品房销售价格的10％。上述四大成本相加，保守计算该项目每平方米总成本为2434元。8月上旬，该楼盘在福州的销售均价为3900元。结论：开发商每平方米的利润约为3900元－2434元＝1466元。利润率达60％。（据新华社福州8月24日电）据新华社福州8月24日电当中国房地产业以超乎常规的速度发展时，房地产业到底有多“黑“、“水”有多深？房地产商一直想捂住的，正是普通老百姓想知道的。普通消费者可能难以想象记者获得这些数据的艰辛。但一个楼盘60％的利润率，是很能说明一些问题的。
玄机一：正常的房价应该是什么
衡量房价是否正常、房地产利润是否合理的关键，是房地产开发建设的成本。而通过对商品房的相关费用等成本进行细化测算，发现一个楼盘每平方米的真实成本也就二三千元，而销售均价有的却达到了四五千元，有的利润率高达90％。福州市物价局负责人表示，根据有关法律法规规定，企业自主定价需要以成本为基础定价，低于成本的低价倾销和大大高于成本的暴利，都是法律法规不允许的。
玄机二：60％利润率意味着什么
房子不同于普通商品，总价高意味着开发商能够轻易获取巨额利润。还是以福州的这一楼盘为例，老百姓要买一套100平方米的房子，总价是39万元。开发商每平方米赚1466元，一套房子就赚14.66万元。照此推算，这个建筑面积达48万多平方米的楼盘，开发商可赚7亿多元。
玄机三：房市调控应该调控什么
“清单”显示，地价在房价中所占的比重并不是很大，在这个楼盘中，地价所占比例约为17.5％。开发商所持的“地价决定论”显然是站不住脚的。据福州市物价部门对该市市区商品房社会平均成本测算，地价占房价的20％左右。另外，房价是否如开发商所言由供需决定呢？不是！一些开发商善用诸如黄金地段、国外理念、绿色家园、环保装修、教育地产……通过炒作概念不断放大价格信号，才是其获取暴利的根本。遗憾的是，面对这块虚增的高额利润，目前缺乏有效的约束与监控。而这，恰恰应是下一步房市宏观调控的着力点之一。
| 
