三种因素制约土地盘活

　　专家建议：构建房地产闲置土地高效利用机制

　　国家统计局景气中心研究室副主任张海旺近日接受《经济参考报》记者专访时说：“长期以来，包括城市房地产建设在内的工业化和城市化，一定程度上建立在土地低成本基础上。而土地价格过低反过来又助长了房地产土地资源的高消耗，以及土地资源缺乏和供给紧张的形势。对此，我们应强化土地资源的市场配置作用，加大房地产闲置土地清理力度，并 最终构建房地产闲置土地高效利用机制。”

　　土地资源市场配置亟待强化

　　张海旺介绍，去年以来，由于耕地保护政策,市场性招拍挂出让方式的统一实行，以及征用和出让地价的逐步并轨，土地价格增长较快，并明显反映出土地稀缺实际和市场供求变化。今年第2季度，35个大中城市土地交易价格比去年同期增长10.7%，增幅虽比去年同期略有降低，但比今年第一季度高2.9个百分点；其中居住用地交易价格比去年同期增长12.9%，增幅比去年同期和今年第1季度分别高0.7和3.3个百分点。

　　张海旺强调，虽然土地价格在不断上升，但并不表明市场在土地资源配置中的基础地位已经牢固。他解释说，现在虽然统一实行市场性土地招拍挂制度，但制度本身还缺乏可操作规范，难以高效配置土地资源。更为市场化的征用和出让地价并轨制尚处于初始时期。

　　同时，部分利益集团存在压价行为。去年以来，在土地出让制度改革和房地产调控中，部分房地产

开发商不顾土地价格严重扭曲和

房价增长基本动因，质疑甚至反对土地招拍挂制度，将房价上涨的原因片面归结于土地成本因素，影响了土地资源的市场化配置和公众对房价上涨的理性判断。

　　张海旺指出，部分地方政府的利益驱动也是制约土地资源市场化配置的重要原因。近几年，土地成为部分地方GDP增长、税收增加和取得政绩的最大资源。目前，土地的管理和出让制度改革虽然取得重大成效，但去年部分地方政府仍借助权力并利用土地出让机制的不完善，超计划或变相低价出让土地。

　　三因素制约土地盘活和利用

　　在房地产等领域同时存在着土地大量闲置和巨大浪费的情况下，如何促进存量土地盘活显得至关重要。张海旺告诉记者，现阶段我国房地产存量土地的盘活和利用，还受到自有资金、投机需求、产权等三方面因素的制约。

　　首先，自有资金不足使得开发能力受制约。今年1至6月，房地产开发投资资金来源中自有资金比重仅为19.4%，加上资金市场融资被资本金比例不足所制约，缺乏开发或完成开发已购置土地的资金。

　　其次，投机需求制约。2003年，房地产开发企业土地出让收入为1999年的2.1倍，相当于同期房屋出租收入的1.7倍。但由于部分房地产开发企业预期房价上涨，因而将已购置土地库存起来，以备涨价时出售。

　　再次，产权不清的制约。由于土地数次倒手和多方合作开发，使得产权陷入混乱，成为相互扯皮的闲置资源。

　　“因此要加大房地产闲置土地清理力度，不仅要征收闲置费，无偿收回超过合同约定开发期一定期限的土地的使用权，而且要探讨建立土地闲置超过一定规模和期限的房地产开发企业的退出机制。”张海旺说。

　　构建房地产土地高效利用机制

　　对于如何解决房地产开发土地利用问题，张海旺建议从三个方面着手：节地型住房、楼层结构和规模开发水平。

　　张海旺说，去年以来，房地产政策虽然一直将加快中小户型住房建设作为重点，但实际效果不佳。今年1至6月，经济适用房投资仅204.3亿元，分别占同期房地产开发投资和商品住宅投资的3.3%和4.9%，比去年同期分别降低1.5和2.2个百分点；由去年同期增长4.1%转至大幅下降14.6%，增速比同期房地产及住宅投资分别低38.1和35.9个百分点。

　　对此，他建议提高中小户型住房比重和节地效应。提高中小户型住房比重，有利于房地产土地资源的节约和集约利用；确定高层住宅建设方向。由于我国土地资源约束，不宜照搬国外低层或单层住宅模式，而应以高层住宅建设为主。

　　张海旺还指出，应增强项目和土地的集约开发水平。去年部分房地产开发企业没有借调控的有利时机提高项目和土地的开发规模水平，而是片面追逐高额利润；项目和土地集约开发水平非但没有提高，反而有所降低，导致土地投入增大。因此，针对我国住宅小区规模较小且比较分散的特点，应适度提高其集中度。

　　作者：李佳鹏 方烨

　　（来源：经济参考报）