房产“新政”又出招 广州“准现房”受青睐(图)

　　认购书不公正、假按揭、重复抵押、一房多售、违规销售已抵押的商品房、买卖合同不办理登记……这些让广大购房者触目惊心的欺诈手段，可能在预售制度取消后得到抑制。

　　8月15日，中国

人民银行建议，“取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”

房产新政时期的中国楼市再起波澜，而日益成熟的广州房地产市场相对平静。业内人士认为，此前广州预售门槛较高，“准现房”受市民青睐，即使取消预售制度，广州楼市也能较快调整。二手房和“准现房”深受广州购房者的青睐

　　开发商群体面临洗牌 资本“大鳄”时代来临

　　央行将建议取消期房销售的理由阐述为，“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度”，而“目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力”。有专家认为，一旦改期房销售为现房销售，对开发商的自有资金要求将空前提高，现有的开发商群体将重新洗牌，“虾米”将被淘汰，留下的是实力雄厚的“大鳄”。

　　广州大学经济与管理学院教授潘蜀健说，取消预售制度的影响是广泛的。对于开发商来说，意味着重新洗牌；对于银行业，则意味着舒缓金融风险积淀；对于买房人，意味着缩短贷款压力，减少非市场风险；对于宏观经济而言，可能意味着房地产固定资产投资回落，楼市供求关系产生新的变化。

　　广州市房管部门表示，广州一直严格执行预售制度，相比之下，有些城市的预售认定条件较宽，不少开发商一拿到开工证就去申请预售证，往往还在挖地基，就已拿到预售证，所以才会出现很多购房者付款后需等待10多个月的情况。

　　有专家认为，取消期房预售制度是规范房地产市场的一种手段，同时还需要多渠道疏导供求矛盾；否则一卖现房，房价再次疯长，老百姓还是买不起房。

　　广州“准现房”受青睐 取消预售影响不大

　　在市场相对成熟的广州，二手房持续热销，业已封顶、三四个月就可交楼的“准现房”也日渐普及。

　　谢小姐在光大花园买了100多平方米的现房，她认为，年轻人存款有限，买了一套房可能近期内不会再置业，还是买现房稳妥。“买房不是买衣服，买的是大件物品，虽然现房价格相对要贵，但是眼见为实，买得踏实。”去年和先生一起在富力御龙庭购买了一套130多平方米住宅的谭女士说，“不过我们当时看的是毛坯现房。”

　　这种毛坯现房正是广州业界提出的“准现房”之一。从融资的角度考虑，开发商能卖期房当然不会等到建好现房才放盘。但从管理者和消费者的角度来说，现房可以减少风险，同时需要支付较高的成本。相比其他地方一年、两年的预付款期，广州市民往往在付款几个月后就可以拿到家门钥匙。这是加强管理的政府、日益成熟的开发商和相对理性的消费者之间博弈的结果。

　　记者在调查中了解到，富力地产近期在广州推出的几个楼盘，包括现代广场和富力桃园，以“准现房”概念吸引了不少市民。其中今年12月就可交楼的现代广场，已经所剩无几。光大花园现公开发售的三期楼盘今年11月可收楼，据售楼部工作人员介绍，楼盘现已经进入装修阶段，买房者可以直接看“现楼”。万科集团去年年底推出的楼盘城市花园，也是可以看得到的毛坯房，而今年12月交楼的四季花城二期已经全部售完。

　　广州市国土房管局的资料显示，今年上半年，广州市二手房交易登记面积460．08万平方米，同比增长26．0％。二手房交易登记面积已占到房屋交易登记面积的47．7％，份额较去年同期增加了9．7个百分点。

　　广州市民越来越愿意选择二手房，除了价格上的考虑外，还因为那是实实在在的“现房”。业内人士认为，由于广州楼市发展相对成熟，商品房预售制度一旦取消，对广州楼市的影响不会太大。

　　专家建议：逐步提高预售条件

　　一直以来，商品房预售使得房地产开发的入市门槛降低，导致了房地产业的恶性膨胀。2004年4月，政府将房地产业作为重点监控对象。9月，中国银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，要求不得向资本金比例低于35％的房地产企业贷款，并将个人住房贷款借款人的月房产支出与收入比控制在50％以下。随后，国务院采取系列举措严格土地控制，力图从资金与土地两大资源条件入手，将过热的房地产投资压下来。

　　然而事实证明，此前一系列的宏观调控作用有限。2005年2月，央行发布的《2004年货币政策执计报告》显示，商业银行2004年的房地产贷款增幅比2003年回落了16个百分点，但是房地产投资增幅仍然高达28．1％，仅比上年回落了1．6个百分点。

　　广州大学经济与管理学院教授潘蜀健关注房地产问题多年，也是广州市房地产协会副会长，他指出，正是《商品房预售制度》这一房地产业所特有的营销规则，削弱了国家行政的和经济的宏观调控措施的影响力度，这也是在某些地方房地产业的宏观调控政策始终落不到实处的根本原因之一。

　　“值得注意的是，如果相当一部分开发商借助于抵押贷款、按揭、流动资金贷款和其他的金融工具进行房产投资融资，一旦项目进入预售，银行便从头（开发贷款）到尾（营销按揭）牢牢地挂在项目上了，”潘蜀健说，“一旦房地产泡沫破灭，必然牵连到金融机构，极有可能引发金融危机。”

　　中国的房地产的买方市场已经形成，大量违规、违法及欺诈行为的产生也警告我们，社会的信用机制存在着许多问题。历经20余年的发展，预售机制已经到了宣告其结束的时候了。

　　潘蜀健认为，应当制定一个时间表，逐年提高商品房的预售条件，直至最终取消预售制度。应该还商品房以商品的本来面貌，真正实现现楼、现房交易，让购房者享受“一手交钱，一手交接（包括其相关的产权证书）”的购买待遇。

　　作者：黄玫 实习生 卢迎新

　　（来源：经济参考报）