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本报讯据《今日美国报》报道，日前公布的一份调查报告显示，美国53个城市的独栋住宅价格被“严重高估”。分析人士指出，近一年来，美国房价增幅已经超过工资平均升幅，这从一个方面表明美国楼市泡沫化日趋严重。
这份调查报告是由美国国民城市公司首席经济学家理查德·德卡瑟公布的。他对美国299座大城市的房地产价格进行了跟踪调查，参考历史房价记录、居民平均收入状况、社区居
住密度以及抵押贷款利率水平等诸多因素，对每一个被调查城市的房价进行测评。根据德卡瑟设计的数据模型，凡是房价超过30%的城市都存在泡沫问题。
报告称，加利福尼亚州的圣巴巴拉是问题最为严重的城市，其房价已经超过德卡瑟推测的“正常水平”69个百分点。排在第二、三位的分别是加利福尼亚州的萨利纳斯和佛罗里达州的那不勒斯。就区域而言，加利福尼亚州的房地产过热现象也是最为严重的，其次是南佛罗里达州、波士顿部分地区以及纽约市的长岛。由于德卡瑟采用了相当复杂的综合比较方式，一些原本房产价格就很昂贵但涨幅不算太大的城市未被列入名单当中。
调查结果还显示，今年第一季度，美国近31％的城市房地产市场存在泡沫，而去年同期这一比例只有2％。
此外，德卡瑟在调查报告中指出，过去一年，85％的被调查城市的房价涨幅超过了当地居民收入的平均涨幅，其中86个城市的房价涨幅比工资涨幅至少高出10个百分点。在加利福尼亚州的贝克费尔德市，过去一年房价上涨了33％，而当地居民平均收入只增加了3％。
德卡瑟的这份报告再次证实了“美国居民收入已经被房价甩在身后”的观点。一家名为“住房政策中心”的民间机构此前披露，攀升过快的房屋价格已让包括小学教师、消防员、护士及售货员在内的美国中低收入者难以承受。该机构还指出，就房价而言，最令美国中低收入者无法承受的城市有旧金山、纽约、波士顿等，中西部城市的情况则稍好一些。
《今日美国报》的文章指出，美国房价攀升导致很多贷款购房者借贷金额“水涨船高”，承受的还款压力越来越大。尽管抵押贷款机构推出了多种规避风险的借贷服务，但在利率水平不断上调的趋势下，很多购房者有可能无力完全偿还贷款本金和利息。一旦房地产泡沫破裂，贷款者的损失相当大，不仅房屋贬值，而且还要在长达数年的时间里继续偿还巨额贷款。
根据美国“全国房地产商协会”的统计数据，从2004年第二季度至2005年第二季度，美国房价中位数上升了13.6％，达到每套20.85万美元。日前有报道援引该协会首席经济学家戴维·雷莱亚的预测报告说，今年美国旧房销售量将达到698万套，超过去年创下的678万套历史最高纪录；而今年新房销售量也将达到破纪录的126万套。目前，美国楼市过热现象已经引起多方关注，就连一直持乐观态度的美联储主席格林斯潘也承认，至少在局部地区已经存在不小的楼市“泡沫”。曾经成功预言股市泡沫破裂的耶鲁大学经济学家席勒在最近的一次研讨会上发出警告：美国房地产泡沫破灭在所难免。
作者：:王龙云
（来源：经济参考报）
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