投资产权式酒店成为不动产投资的最大风险

　　本报记者 范思立

　　产权式酒店这一新兴经营投资方式引起我国投资者的关注，投资产权式酒店成为投资者竞相追捧的投资渠道之一。但是，伴随着一系列宏观调控对投资、投机型购房的抑制和打压，市场上部分投资类物业的问题开始日益显现，不少投资者因此被套牢。

　　“产权式酒店成为目前中国不动产投资市场上投资风险最大的产品。”中国商务旅游杂志社社长王健民对

中国经济时报记者如是说，从第一代的产权投资年限动辄几十年的高额回报项目，到目前的百分之几的短期产权酒店投资，中国的产权式酒店已发展至二百多家，然而成功的案例几乎为零。

　　市场、法律、诚信——产权式酒店投资三大风险

　　产权式酒店虽有优势，但亦蕴藏着诸多风险。对此，北京第二外国语学院旅游管理学院教授戴斌向中国经济时报记者分析认为：“目前，我国产权式酒店面临的风险有三类，即市场风险、法律风险和诚信风险。”

　　他指出，在酒店经营过程当中，相关政策出台、大的市场变动而带来的市场风险。近期出台的一系列旨在抑制投资、打击投机的宏观调控，对于那些通过银行按揭投资产权式酒店的人来讲，就意味着加大了投资成本。如果在投资年限内，如果政府出台相关政策，对此类物业及投资模式进行明令禁止；一些市场的变动，比如股市回暖、存款利率的提高以及其他投资渠道的日益健全，都会分流产权式酒店的投资人群，这样一来，便会引发一系列连锁反应。

　　产权式酒店同时面临法律风险。有些是项目本身及操作方式不合法。比如“五证”不全、不能办理产权证、项目本身就涉嫌违规、投资模式不合法等；有些是合同条款不合法，合同条款约定不清晰，无法起到保障各方利益的作用；还有些是担保机制不合法，即所提供的担保为无效担保。

　　“但是目前中国产权酒店发展中所暴露出的缺乏规范性及合理性，集中体现在诚信回报的问题上。”戴斌表示，在国外的确有成功的产权酒店项目，而且国外多数开发商是比较讲究诚信的。但是在中国，感觉就是骗人。

　　现在，经历了一连串失败打击之后的产权酒店投资项目又陆续出现在人们面前。目前，产权式酒店的开发商们已经比较谨慎，一般情况下投资回报率控制在了10％以下。但是，除北京、上海这两大城市之外，中国大部分城市的酒店客房出租率普遍偏低，盈利状况并不好。北京的酒店平均回报率只有2％，而全国的平均回报率大都是负数。由此看来，对于经营回报，投入产出，

房地产开发商在做出投资预算时往往考虑问题太过乐观，到底能否实现6％到8％的利润回报仍是一个谜。事实上，开发商在后期兑现回报收益率时，等于是增加了成本支出。“开发商承诺高额回报以销售酒店产权的目的往往是为了回笼投资资金而做出的选择。”

　　此外，银河证券研究院孙勇告诉中国经济时报记者，在兑现承诺回报时，公司合法回报给投资者的利润必须通过账面支付。这种回报形式类似于红利，这就证明公司的经营状况是盈利的，那么其中一部分流动资金就要保留，不得动用。

　　突破产权酒店瓶颈

　　戴教授告诉记者，产权酒店的重点不应是房产开发，而该归结为一种商业运营模式。项目是否具备升值潜力。首先要考虑项目所处地段的优劣及市场定位。他说，目前在中国联盟体系并不完善的情况下，一个比较偏远的地区选择这类

商业地产项目不会取得成功，仅依靠旅游客源是不足以维持生计的，更不可能实现高额回报。

　　怎样选择不同的投资回报形式。目前中国的产权式酒店主要回报形式分为综合收益和纯现金收益。戴斌认为，综合收益可以帮助酒店规避经营风险，以免费使用的形式抵消一部分成本支出，是目前产权式酒店较常采用的回报模式，他比较赞成这种形式的回报。另外一种纯现金回报模式，则有可能因成本支出增加而带来更大的经营风险，无形中增加了开发商的压力。当然，如果某一个项目地段具有绝对优势，预定效果在开业之前就已经充分体现出来，且受季节影响不是很大时，则可以采取这种回报模式，因为中国的投资者更看重的是实际回报。但是一个位于好地段的项目前期投入资金也必然会增大，所以还是要结合各方面因素，反复进行成本等综合项目的测算。