取消房屋预售制可能吗？(图)

拿着图纸卖房的时代会否终结？

　　核心提示：8月15日央行公布2004中国房地产金融报告称，房地产市场中很多风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消房屋预售制度（详见16日本报A21版）。

　　而福州早在两年前就提出鼓励房地产商进行现房销售，可目前真正做到这一点的房地产企业没有一家，福州房地产商100%实行期房销售。那么，这项实施多年的房地产政策如果取消了，对市场会产生什么影响？这项政策的可行性如何？昨日，记者相继约请了房地产方面的有关专家、开发商、银行界人士、市民代表等就此进行探讨。

　　特邀嘉宾：

　　叶光前———福州市房地产交易登记中心专家

　　刘福泉———福州市知名房地产专家

　　庄子———福州知名房地产策划人

　　林晓彤———福建仁文建设有限公司常务副总经理

　　郑长胜———福建金辉房地产开发有限公司总经理

　　林伟———招行福州分行个人资产管理中心副经理

　　陈先生———市民代表

　　主持人：本报记者 林银来实习生林毓心

　　【观点一】银行为防风险而自我保护

　　主持人：央行建议考虑取消房屋预售制度，改为现房销售，央行提出这一建议的背景是什么？

　　庄子：据我所了解，最早提出取消房屋预售制度是建设银行的一份内部报告，后来这一内容被央行房地产金融分析小组所采纳。从这个建议的提出背景看，主要是银行从行业自我保护的角度考虑的，对金融风险进行防范。在报告中，央行强调了房地产开发商的风险和房贷风险是当前房地产金融信贷中最为突出的两大风险，因此，从规避风险的角度，央行提出了取消房屋预售制度。然而银行也是机构，也要做业务，也要靠贷款赢利，但只要是金融活动，就会有风险的存在，天下没有旱涝保收的美差，保险公司靠卖合同挣钱，但同样它也得担风险，这是很正常的事。

　　刘福泉：房地产市场成熟的表象是现房销售，可现在我国的房地产几乎100%都是期房销售，福州也不例外，从这意义上讲，这是房地产还没有成熟的主要表现。当然现房销售是个趋势，但要到什么时候进行应有个过程，而不可能一步到位，说取消就取消。银行方面从规避风险的角度提出取消房屋预售制度，但要执行起来，难度非常大。其实，人民银行曾在2003年6月发布规定，银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。不过，这一文件后来并没有得到有效执行。

　　林伟：取消房屋预售制度对银行来说，确实风险小了，因为现在都是卖期房，相对于现房来说，期房对银行来说风险要大多了，特别是对“烂尾楼”无法规避，但这项政策到底会不会执行，现在还不好说。

　　【观点二】福州七成开发商要被整合掉

　　主持人：福州的房地产开发企业普遍较小，中小开发企业占60%以上，不少开发商都是靠商品房预售费作为工程建设资金，如果取消预售制度，开发商们扛得住吗？

　　林晓彤：取消预售制度，开发商的压力肯定是很大的。对开发商来说，开发一个项目土地资金是肯定要自己出的，这是跑不掉的，现在土地都是阳光交易，开发商至少得准备40%的资金用于买地，房地产项目的建安费用基本上是靠期房的销售进行动态开发，如果取消预售制，很显然很多的公司会扛不住。同时由于企业的资金积压严重，开发成本上升，从而导致房价也会跟着向上走。

　　郑长胜：取消预售制度，从运作项目的角度看，开发商开发的规模和速度肯定会受到很大的制约。如果银行提高这一门槛，到现房时才可以销售，那么，可以预见的是现有福州小型房地产商几乎都要转型，因为现有的开发模式都是：自备土地资金，按揭搞开发。

　　庄子：取消预售制从实施的可行性看，有一定的难度，房地产企业如果全部现房销售，福州至少70%的开发商要被整合掉。开发商全部用自有资金去做项目，这种状况是不存在的，金融机构的业务就是要为企业发展提供资金所需；反过来，房地产行业确实有很多东西需要规范，但这种规范与市场的发育度有关，如果现在就这样推行，那么，房地产作为一个系统工程，与其相关的行业都会出现垫资的可能。

　　【观点三】对老百姓买房有好处

　　主持人：取消预售制度对房地产行业而言，是利大还是弊大？

　　叶光前：商品房预售制度实施以来，在解决降低房地产业门槛及增加商品房供应等方面确有效果，但是，其引发的潜在问题不容忽视，比如：开发商可将已抵押的商品房预售或将已预售的商品房抵押，或进行房屋重复预售；开发商可能会席卷预售款逃匿导致“烂尾楼”等。因此客观地说，取消预售制度对市场而言，可以减少很多纠纷，如面积误差、交房时间延迟以及杜绝烂尾楼的出现等，所以政府对现房销售一直是鼓励的。但从消费市场来看，如果房地产项目都在竣工后才卖，就有可能出现有钱人控制房地产市场的局面，这应当有相应的措施加以规避。

　　市民陈先生：房地产也是商品，一般的商品比如电视，付了钱买回家就可以看，可我们现在买的房子都是期房，一般从签合同到交房要两年左右的时间，等于提早两年把钱交给开发商，万一开发商实力不行，把钱卷走了，老百姓怎么办，福州这方面的事情并不少。如果现在开发商卖的房子都是现房，我买什么房子，现场看，满意就买，引发的纠纷也会少很多。另一方面，现在开发商企业也已完成了资本积累，不仅不再是弱小的，反而成长为一支巨大的资本力量，他们要开发房地产应该具备这样的实力，因此，从公平的角度看，应该取消预售制度，实行现房销售。俗话说，一手交钱一手交货，买房子也应该是这样的。

　　【观点四】房产融资不能再老盯着购房款

　　主持人：假如国家真的取消了商品房预售制度，开发商应如何来应对呢？

　　郑长胜：对央行的这个建议，从某种程度上讲也是个很好的机遇，房地产企业应该提早考虑新的融资渠道了，除了自有资金以及银行融资外，开发商还要借用房地产基金，现在全国一些地方都引入了基金，而福州这一块还很少，现在这应该是个很好的时机，因此，对房地产商来说，只有对融资做到有备无患，什么政策出台都能应对自如。去年央行提高了房地产开发企业的基本金后，福州很多的开发商一开始都在抱怨，但后来大家认真想办法了，开发资金来源中自筹资金比重明显提高。今年上半年全省房地产业中这块资金占开发资金总量31.1%，比去年提高2.1个百分点，就是个很好的说明。

　　市民陈先生：资金对开发商来说，就是一个进入门槛，要进入这一市场，你要有自己的资金来源渠道，不能再老盯着购房款了。

　　主持人语

　　取消预售制需要时间

　　取消现行房屋预售制度，业内分析人士认为，这一建议如果实行，将对房地产市场产生重大影响：对于开发商意味着重新洗牌，对于银行业意味着舒缓金融风险积淀，对于买房人则意味着缩短贷款压力，减少非市场风险；而对于宏观经济而言，可能意味着房地产固定资产投资回落，楼市供求关系起新的变化。

　　但是取消预售可能吗？主持人认为，这毕竟是打破我国房地产开发惯用模式的举措，有关方面肯定也会非常认真慎重地考虑，较理想的方式应是有一个渐进逐步推广的过程，可通过试点先行，然后由点到面。

　　开辟绿色通道扶持扩大经营

　　我省将培育房产“领头羊”

　　本报讯昨日，省建设厅下发了《关于培育全省房地产品牌企业的通知》，决定培育一批房地产开发、中介、物业管理等领域的品牌企业，发挥其在行业内示范和“领头羊”引导作用，以促进和规范我省房地产业健康发展。据悉，对列入培育对象的房地产品牌企业我省将实行动态管理。这是昨记者从省建设厅获悉的。

　　《通知》指出，房地产品牌企业原则上应已成立两年以上，资金和管理实力较强，依法经营，没有不良经营行为记录，同时应分别具备以下条件：房地产开发企业：资质等级在二级及二级以上，近两年开发量在当地列前十位，没有发生重大工程质量安全事故；房地产中介经纪企业：经纪业务量在当地列前五位，从业人员具备相应执业资格，规范经营，企业信誉良好；物业管理企业：资质等级在二级及二级以上，物业管理项目建筑面积在150万平方米以上。各设区市房地产行政主管部门于8月30日前以正式文件连同推荐表上报省建设厅筛选后向社会公布。

　　《通知》要求，对列为重点培育对象的房地产品牌企业，各级房地产行政主管部门要予以重点指导，享受优惠政策，扶持企业做大做强。在办理资质升级、规划审批、房屋拆迁许可、施工许可、质量安全监督、商品房预售许可、买卖合同备案、工程竣工验收备案及产权登记等方面实行“绿色通道”服务，优先办理，必要时应上门服务。对房地产开发、物业管理品牌企业资质年检实行免检。

　　《通知》同时指出扶持房地产品牌企业扩大经营规模，其中房地产开发品牌企业：开发项目规模不受资质条件限制，优先安排实施经济适用住房建设项目等；而物业管理品牌企业符合条件的，可通过协议招标优先承接物业管理项目；房地产品牌中介企业将获得优先办理其经纪

房屋产权交易登记手续，房地产信息网和主办刊物免费为其刊登企业形象宣传和部分委托经纪的楼盘房源等信息。