房地产“绑架”银行困局待破

　　资金多数靠银行 贷款又常还不起

　　“中国房地产企业70%的资金来自银行，房地产已经‘绑架’了银行。”作为全国工商联住宅产业商会会长，聂梅生不避讳地自揭房地产业之短。

　　聂梅生日前接受《经济参考报》记者专访时说：“当前的中国房地产业只有房地产信 贷，没有房地产金融。”房地产与银行的高依存度导致房价走势直接影响到金融资产的质量。她说，政府正在调控房价，但房价高了不行，滑下去也不行。一旦房价下滑，银行就会出现大量不良资产，风险最大的还是银行。

　　统计数字更直接地向人们说明了银行和房地产企业捆绑在同一辆战车上的危险性。央行近日发布的房地产报告称，2004年末，四大国有商业银行汇总的开发商贷款不良贷款率达10.5%，虽然今年一季度末不良贷款率有所下降，但仍高达10.1%。央行警示四大银行：房地产开发贷款不良率高，风险大。

　　事实上，处在股份制改革过程中的银行对风险空前敏感，已纷纷拉紧了风险控制链条。建设银行四川省分行行长赵富高告诉记者，四川建行已经收紧了开发商贷款，因为风险很大。目前，四川建行把房地产贷款集中在两头，即对政府的土地开发贷款和对消费者的个人购房贷款。

　　银行攥紧钱袋子使得房地产投资到位资金增幅出现下降。据国家统计局统计，2004年房地产开发资金中来自银行贷款的为3158.4亿元，仅增长0.5%。

　　对渴求银行贷款的开发商来说，此次的央行报告无疑又是一次打击。因为央行在报告中忧虑地指出：“房地产融资对银行贷款的过分依赖，可能危及金融体系的安全运行。”聂梅生也认为，正常的房地产融资是不能对银行存在太大的依存度的，需要另开房地产融资渠道。

　　但是，如果由于银行收紧信贷导致开发商的资金链条断裂，对于房地产业本身，乃至中国经济来说，后果都不堪设想。

　　聂梅生认为，破解困局的钥匙在于开拓房地产企业融资渠道，可以从发展房地产信托、抵押贷款证券化、房地产产业投资基金三个方面进行突破。

　　在美国、新加坡等国家，信托占到房地产融资的1/3左右。在我国，房地产信托也已经破壳。聂梅生相信，房地产信托的基础条件已经具备。她告诉记者，目前有一个模式基本得到业内的认同，就是发展廉租房信托基金。以廉租房市场作为试点，引入信托公司或资产管理公司参与，购置市场中的二手房、空置房、银行处置资产或经济适用房，出租给低收入家庭。她认为，通过发行房地产信托投资基金，疏导部分中长期资金投资房地产的需求，拓宽资金渠道，这样既能抑制投机炒房，又能解决中低收入者的问题，同时还是降低银行风险的好办法。

　　抵押贷款证券化可使银行的房地产贷款成为具有流动性的证券。国家已开始这方面的试点，建设银行是首家获准推出个人住房抵押贷款支持证券的银行，预计首批住房抵押贷款支持证券将于今年第三季度发行上市。

　　房地产产业投资基金的资金主要来源于社会闲散资金，在解决

地产界资金缺口的同时，也将改变地产界的经营模式，促使中国的房地产业迈向价值时代。通过房地产基金的介入，房地产将不再是开发商自家的“摇钱树”。不过，此种方式的障碍处在法律环境上——我国目前还没有制定专门的“产业投资基金法”。聂梅生呼吁尽快出台“产业投资基金法”，以实现房地产业投资基金有法可依。

　　作者：赵江山 李佳鹏

　　（来源：经济参考报）