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日前，央行发布了《2004中国房地产金融报告》，其中涉及房地产金融的部分更引人关注。也许读者更关心资金是怎样流向房地产市场的。那么，金融因素的失衡是否是导致中国房地产市场发展不平衡的一个重要原因？这一问题自然引起了人们的关注。
要想认识2004年过度发展的中国房地产市场，首先必须了解房地产开发资金是从何而来的。据国家统计局统计，2004年房地产开发资金共筹措了17168.8亿元。其中，第一大资金
来源为定金和预收款，达到7395.3亿元(比上年增长44.4%)，占房地产开发投资资金来源的43.1%；第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金，达到5207.6亿元(增长了38%)，占全部资金来源的30.3%；第三大资金来源是银行贷款，达到3158.4亿元(增长了0.5%)，占资金来源的18.4%。
值得注意的是，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款。由此估计，房地产开发企业的自有资金比例肯定少于30%，大约在15%-20%之间另外，定金和预收款也有30%的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。如果以房地产业如此少的自有资金比例及过度依赖于银行体系的比重测算，房地产业完全是一个能赢得罕见巨额利润的行业。其中，金融因素直接或间接地导致了银行体系向房地产业的过度融资，是造成房地产业高额利润的根源之一。
其实，金融因素也是导致部分地区形成房地产泡沫的直接原因之一。根据央行报告显示：2004年和2005年一季度居民个人购房贷款余额分别达到了15922.3亿元和16743.7亿元(余额同比分别增长35.1%和30.9%)，所占房地产贷款余额分别为39.47%和39.44%。如果加上个人住房公积金贷款的话，2004年和2005年一季度个人住房公积金贷款分别为2096.2亿元和2223.5亿元，以贷款方式流入房地产市场的资金额将再增加10%左右。
但是，更令人惊讶的是，居民个人住房贷款增长的地区分布极不均衡。数据显示，从增加额看，2004年东部地区个人购房贷款增加3129.1亿元(占全国全部增加额的76.8%)，其中上海、广东、浙江、北京、江苏五省市增加2452.4亿元(占全国增加额的60.2%)；从余额看，东部地区占76.1%，上述五省市占59.9%，居民购房贷款集中在这些房地产热点地区。
可以说，银行体系对居民个人房贷的超额供给，以及供给的不平衡，在客观上人为地刺激了房地产需求，甚至是一些超前消费的需求，导致房价持续飙升和部分地区形成了房地产泡沫。尽管目前个人房贷的不良贷款率仍相当低(约为1.5%)，但金融因素对导致房地产市场发展过快及形成部分地区房地产泡沫有着不可忽视的重大影响。
当然，涉及房地产金融的问题还有不少，对上述两个问题的分析显示，尽管还有其他制度性因素的制约与影响，但金融因素仍然是目前影响房地产市场发展不平衡的重要原因之一。由此，也突出了中国房地产金融的巨大风险问题，如何化解房地产金融风险和维持房地产市场的健康发展，自然而然地成了影响中国宏观经济走向的一个大问题，这是为何要进行房地产市场调控的深层次原因之一。
作者：乐嘉春
（来源：上海证券报）
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