央行专题报告：境外资金是炒房主力(图)

　　央行预期，今明两年住宅市场将出现供略大于求的局面，商品住宅价格增幅将会减缓。本报记者　吴伟洪　摄

　　央行专题报告首次披露房地产价格虚高成因——

　　境外资金是炒房主力

　　境外资金炒房4渠道

　　其一，境外资金直接设立外资房地产投资公司或参股境内房地产开发企业进入国内房地产市场。2004年全国房地产开发利用外资228.2亿元，同比增长逾3成。

　　其二，境外资金购买房地产开发企业的债券或外资房地产中介公司以包销的方式批量买入楼盘，再进行商业性销售。

　　其三，外资银行对房地产开发企业和个人发放贷款。

　　其四，非居民外汇流入后结汇购买房产。

　　京沪等地房地产价格飙升是延续数年的热门话题，并由此引发一系列宏观调控举措出台。神秘的炒房主力资金来自何方？中国人民银行前天下午在其发布的《2004年中国房地产金融报告》中首次披露，除大量国内社会闲散资金涌入炒房大军外，境外巨额资金受房价快速上涨和人民币升值预期影响而通过四种渠道进入京沪等热点地区的房地产市场，狂炒这些地区的别墅、公寓等高价位商品房。

　　境外资金狂炒豪宅

　　中国人民银行房地产金融分析小组在《报告》中揭示，在其他投资渠道不畅的情况下，特别是面对房价的快速上涨，大量社会资金为实现保值增值而转向购房投资。据建设部2004年调查，北京市商品住宅投资性购房比例约17％，其中28.5％和48％短期内转手和空置待涨。而在长三角主要城市，商品住宅投资性购房比例更高达约20％，其中上海去年次新房转让(即购买新房内不到两年内转让)占二手房交易量近半。

　　温州炒房团是否炒房主力？显然不是。央行矛头一转，用大量篇幅直指境外资金是炒房主力。央行首度披露，受房价快速上涨和人民币升值预期的影响，境外资金通过四种渠道进入沪京等热点地区房地产市场。央行金融市场司调查发现，仅上海一地，2004年第4季度，境外资金占全部购房资金约1/4。而人行上海分行统计则显示，2004年1－11月，境外资金流入上海房地产市场的总量超过222亿元，用于房地产开发和购房。这些境外资金炒房集中于别墅和公寓等高价位商品房。

　　在多种调控措施之下，炒房热目前显然已降温。未来的房价还值得炒吗？央行在分析各种供求数据后预期，今明两年中国商品房住宅市场将出现供略大于求的局面，商品住宅价格增幅将会减缓。

　　开发资金50％来自银行

　　除境外热钱炒房外，银行也是导致房地产升温甚至出现泡沫的主要原因？《报告》中似乎有为银行平反的意思。央行引述国家统计局统计的数字称，2004年房地产开发资金共筹措1.7万亿，其中第一大资金来源为“定金和预收款”，达7395.3亿元，同比增长44.4％，占房地产开发投资资金来源的43.1％；第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金，为同比增长38％，占全部资金来源的1/3；第三大资金来源是银行贷款，增长仅0.5％，占资金来源不足2成。但央行又指出，房地产自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，其中大部分来自购房者的按揭贷款，而“定金和预收款”亦有相当部分来自银行贷款，因而房地产开发中使用贷款的比重应在50％以上。但央行认为，按揭贷款中多为实际需求，而非炒房。宏观调控效果明显，房地产开发贷款已自去年初增速40％急降至今年初的15％。

　　在房贷中，个人房贷余额直线上升，今年一季度已达1.6万亿元，余额同比增长3成。其中东部地区个人购房贷款比去年增加3129.1亿元，占全国全部增加额的近80％。上海、广东、浙江和北京及江苏五省市占全国增加额逾60％。

　　本报记者　谢艳霞　实习生　胡田霞

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　　房贷利率或可固定

　　为坚决支持房地产市场健康发展，央行提出一系列颇具建设性的举措，其中考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款。

　　央行称，将考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款，使商业银行的贷款收益能与其资金成本匹配。

　　这意味着国内将可能出现固定利率个人住房贷款，房贷利率将不再随着加息或减息而增减。几位接受采访的商业银行个人房贷部门人士认为，其实，在欧美很多国家，不少银行有浮动利率和固定利率两种模式供借款人选择。只要银行和借款人就固定利率达成协议，利率价位适当，购房人还是合算的。但若进入减息期，借款人可能面临多付利息的风险。目前，德国施威比豪尔银行和建行在天津成立的中德住房储蓄银行已开始实施固定利率个人贷款，年利率仅为3.3％。

　　但银行为规避风险需进行对冲，央行为此建议，有关部门应进一步研究利率风险管理工具，争取早日推出利率互换、利率期权、互换期权等利率衍生产品。

　　谢艳霞 责任编辑：张克然 姚虹（来源：南方都市报）