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取消预售制度将对房地产市场产生重大影响


http://finance.sina.com.cn 2005年08月17日 04:58 中国青年报

  对开发商意味着重新洗牌

  对银行业意味着舒缓金融风险积淀

  对买房人意味着缩短贷款压力,减少非市场风险

  对宏观经济意味着房地产固定资产投资回落

  中国人民银行15日发布的房地产金融报告建议:“取消现行房屋预售制度,改期房销售为现房销售。”

  业内分析人士认为,这一建议如果实行,将对房地产市场产生重大影响:对于开发商意味着重新洗牌,对于银行业意味着舒缓金融风险积淀,对于买房人则意味着缩短贷款压力,减少非市场风险;而对于宏观经济而言,可能意味着房地产固定资产投资回落,楼市供求关系起新的变化。

  央行认为,很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度,目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,可以考虑予以取消,改期房销售为现房销售。

  对此,业内人士分析,鉴于央行对房地产金融风险预警的一贯严肃性,由其房地产金融分析小组撰写的《2004年房地产金融报告》中的建议决非空穴来风,更不可等闲视之。

  建议影响首当其冲的将是房地产开发商。取消房屋预售将加速房地产开发企业重新洗牌,一些资金实力弱、靠银行贷款支撑的小企业或项目公司将被淘汰出局,中等开发商也将发生整合。

  长期以来,房地产企业以银行贷款为主进行开发建设。房产开发中,开发商只是在拿地、规划等少数环节上动用自筹资金,其他环节如土建,成本完全转嫁给了建筑承包商带资垫付。而一旦房屋结构封顶、取得预售许可证,开发商即可先后收取定金、预收款、首付款和整个房款。

  房地产开发的低资金门槛在客观上造成了两方面的负面影响:一是房地产开发企业鱼龙混珠,仅北京、上海的大小房地产开发企业就有数千家;二是因为投入的自有资金少,开发商回笼资金的压力不够大,倾向于“时间换金钱”,将房价越拉越高。一位业内人士说:“在楼市火爆的时候,开发商只要卖出1/10的房子就可以收回自有资金了。做生意的人都知道,成本收回了,就可以慢慢玩的,房价怎会不越卖越高?”

  其二,缓解金融风险积淀,遏制风险放大。央行报告指出,“房地产开发商贷款质量较差,农行和中行的不良贷款率分别达到16%以上和12%以上,工行和建行的不良贷款率也维持在7%左右。”一方面,开发商自有资金比例逐年下降,房地产贷款潜在风险增加;另一方面,同期的房地产开发企业自有资金利润率却居高不下,开发商在追逐暴利中,将银子装进口袋,把风险留给银行。

  其三,对消费者而言是重大利好:缩短贷款压力,减少期房风险。在预售制下,购房人一般要提前10到15个月(长的达到24个月),白白为开发商融资埋单。通常情况下,从预售到正式交房尚有一年左右的时间差,这意味着购房人在既不能控制更不能使用物业的情况下,却要莫名其妙地为在建中的水泥块支付贷款利息、保险费用,而开发商却可以不付、少付成本,使用购房人的购房款去完成后续工程,大吃“免费午餐”。在现行利率标准下,以一套按揭50万元的期房为例,购房人一年就要支付3万多元的利息和保费。而在预售制下,这笔钱被开发商合法地“榨取”了。

  此外,预售期房还为很多非市场风险和交易问题留下了制度漏洞。

  其四,短期内房地产固定资产投资可能会进一步回落。自2004年宏观调控收紧银根以来,全国房地产固定资产投资呈现出了放缓趋势。在楼市过热的长三角地区,房地产投资回落幅度较大。

  其五,楼市供求关系可能会受影响。央行报告预测,2005年和2006年全国住宅竣工面积的增长率将分别为28.8%和23.1%,但如果改期房销售为现房销售,房地产投资会有所下降,商品房即期供给会延迟,远期供给可能会减少。一方面会推动存量房进入实际使用状态,有利于解决房屋空置问题,另一方面在一定时间内可能会出现供小于求的局面。

  据新华社上海8月16日电

  作者:新华社记者 徐寿松

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