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央行昨日最新公布的《2004中国房地产金融报告》首度明确揭示国内房地产信贷面临的六大风险，在其覆盖的全面性和明确的指向性背后深刻的政策性涵义呼之欲出。在央行提及的六大风险中，不仅部分地区房地产市场过热存在的市场风险和房地产开发企业高负债经营隐含的财务风险得到确认，假按揭中的道德风险被央行认定已成为个人住房贷款最主要的风险源头。与此同时，央行不惜以最大的篇幅强调土地开发贷款有较大的信用风险，而基层银行发放房地产贷款存在的操作风险和最高人民法院发布的有关规定给房地产贷款带来的法律
风险，也已引起央行的高度重视。
部分地区房地产市场过热存在市场风险
央行报告指出，2004年部分地区房地产市场价格上涨较快，出现地区性的房地产热。人民银行上海分行报告显示，2004年上海内环线以内区域新建商品住宅销售价格涨幅达27.5%，另有调查显示上海二手房和高档商品房的泡沫程度也值得关注。
央行认为，抵押物贬值是房地产市场系统性风险在银行房地产贷款上的直接反映。近期上海等地商业银行纷纷提高住房抵押贷款首付比例，有的甚至高达50%，以防止抵押物贬值的风险。
房地产开发企业高负债经营隐含财务风险
该报告指出，房地产开发商以银行借贷融资为主，自有资金很少。有统计显示，我国房地产开发商通过各种渠道获得的银行资金占其资产的比率在70%以上。以北京为例，2000年至2002年北京市房地产开发企业平均资产负债率为81.2%，房地产开发企业负债经营的问题较为严重。由于房地产开发企业良莠不齐，随着房地产市场竞争日益激烈，监管力度不断加大，开发贷款门槛提高，一旦企业资金链条断裂，风险就会暴露。
假按揭凸显道德风险
央行报告明确指出，假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。假按揭不以真实购买住房为目的，开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售(购买)方式，套取银行贷款。据工商银行消费信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良资产，有80%是因假按揭造成的。
报告指出，开发商把假按揭作为一种融资渠道。2005年3月17日以前，个人住房贷款利率低于房地产开发贷款利率，审批也比较容易，开发商便将按揭贷款作为另一项融资渠道。有的开发商在出售房屋获得资金后偿还银行贷款，也有开发商因无法将房屋全部卖出而携款潜逃。假按揭发生的原因有的是由于不法房地产商利用银行掌握的信息有限骗贷，有的则是银行工作人员与开发商勾结，共同骗贷。
基层银行发放房地产贷款存在操作风险
突出表现在：一是贷前审查经办人员风险意识不强，审查流于形式，随意简化手续，对资料真实性、合法性审核不严，对明显存在疑点的资料不深入调查核实。二是抵押物管理不规范，办理抵押的相关职能部门协调配合不力，不按程序操作，或过分依赖中介机构的评估结果，造成抵押品贬值或抵押无效。三是个别基层行贷后管理混乱，个人贷款客户资料不够全面和连续，缺少相关的风险预警措施。
土地开发贷款有较大信用风险
这在央行提示的六大风险中占据了最大的篇幅。该报告称，我国土地储备贷款2004年底余额为828.4亿元，综合授信额度更大。银行土地开发贷款面临四大风险。一是土地储备中心资产负债率较高。二是银行难以对土地储备中心进行有效监管。在地方政府资金紧张的情况下，土地储备机构极可能成为财政融资渠道，出让土地的收入有可能被挪作他用，甚至受地方利益驱使而悬空逃废银行债务。三是银行向土地整理储备中心发放的贷款没有有效的担保措施。四是土地储备中心的运营风险。土地市场价格有很大的不确定性，譬如受政策影响土地价格可能大幅下滑，拍卖中土地流拍或中标人违约，都可导致土地出让的收入低于土地收购价格，形成银行信贷风险。
房地产贷款法律风险加大
该报告指出，最高人民法院2004年10月26日发布的有关规定称对被执行人及其所抚养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债，意味着如果贷款买房者拒不还款，银行也不能将其居住的房屋变卖以回收贷款，增大了商业银行的房贷风险。
作者：记者 王波
（来源：上海证券报）
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