央行首次发布年度房地产金融报告

　　中国人民银行今天发布《2004中国房地产金融报告》。这是央行首次为一个行业发布年度金融报告。

　　今明两年房价增幅将有所减缓

　　《报告》显示，2005年1季度，全国商品房平均销售价格同比增长12．5％，增幅同 比提高5．8个百分点，其中住宅售价增长13．5％，增幅提高7个百分点。上海、厦门、成都、青岛、杭州、济南、宁波和南京8个城市涨幅超过10％，房价上涨幅度明显高于居民消费价格和住房租赁价格的涨幅。

　　央行发表专栏文章指出，目前部分地区房价上涨较快等问题与我国住房制度改革和房地产市场发展中的制度缺陷有十分密切的关系。

　　一是住房制度改革衔接不好诱发新的住房需求。停止福利分房后，部分单位依然向职工提供低于市场价格的单位内部购房，形成新的单位住房需求，推动房价上涨。

　　二是对地方政府经营土地缺乏有效制约。地方政府以地生财，土地出让金是其重要的资金来源，70年住宅土地收益由一届政府占用的制度安排，使地方政府成为房地产市场膨胀的直接受益者。地方政府并不十分在意土地利用的长期规划，更乐见房价、地价的上涨。

　　但《报告》同时预测，由于国家近期出台了一系列调控房价政策，一定程度上遏制了对商品房的投机行为，2005年、2006年全国商品住宅价格增幅将会有所减缓。

　　长三角投资购房占20％

　　央行今天发布的《报告》说，近几年住宅供应结构性问题比较突出，表现为中低价位、中小套型住宅比例偏低。

　　资料显示，这3年别墅和高档公寓类住宅竣工套数增速分别为36．0％、20．6％和35．4％，而同期住宅竣工套数增速仅为9．9％、12．8％和8．9％。

　　央行房地产金融分析小组有关人士分析，这是因为缺乏合理引导居民住房需求，有效调控投资、投机行为的税收政策。“由于目前没有对房产征收房地产税，助长了居民对大户型、高档房的需求。房地产交易缺乏合理水平的税收制约，住宅投资交易成本较低，刺激了住房投机行为”。《报告》还显示，去年投资性购房需求增长较快。有调查显示，2004年北京市商品住宅投资性购房比例约17％，而长三角主要城市商品住宅投资性购房比例在20％左右。

　　资料显示，2004年，上海市次新房转让占二手房交易量的46．6％；北京的投资购房中，28．5％在短期内转手，23．5％用于出租，48％空置等待涨价。

　　222亿元外资流入上海楼市

　　《报告》称，受房价快速上涨和人民币升值预期的影响，境外资金通过多种渠道进入上海、北京等热点地区房地产市场。

　　据了解，境外资金进入方式主要有以下4种：直接设立外资房地产投资公司或参股境内房地产开发企业；间接投资，购买房地产开发企业的债券或外资房地产中介公司以包销的方式批量买入楼盘，再进行商业性销售；外资银行对房地产开发企业和个人发放贷款；非居民外汇流入，结汇购买房产。

　　央行的调查显示，2004年以直接投资形式进入房地产市场的资金共有228．2亿元，同比增长34．2％，占开发资金来源的1．3％。

　　据中国人民银行上海分行统计，2004年1至11月，境外资金流入上海房地产市场的总量超过222亿元，较2003年增长13．5％。

　　据中国人民银行金融市场司调查，在上海，购房境外资金占全部购房资金的比例从2003年1季度的8．3％上升到2004年4季度的23．2％。

　　房地产开发资金55％来自银行

　　据国家统计局统计，2004年房地产开发资金共筹措17168．8亿元。

　　这些资金来源有三：第一大资金来源为“定金和预收款”，达到7395．3亿元，占房地产开发投资资金来源的43．1％；第二大资金来源是房地产开发企业自筹资金，为5207．6亿元，占全部资金来源的30．3％；第三大资金来源是银行贷款，为3158．4亿元，占资金来源的18．4％。

　　但央行房地产金融分析小组认为，实际上，房地产开发资金来源中，自筹资金主要由商品房销售收入转变而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30％计算，企业自筹资金中有大约70％来自银行贷款；“定金和预收款”也有30％的资金来自银行贷款。以此计算，房地产开发中使用银行贷款的比重在55％以上。

　　央行的《报告》说，2004年底，房地产贷款余额达到26306．3亿元人民币，比上年同比增长22．8％。2003年和2004两年房地产贷款的增幅呈下降走势，但2005年1季度房地产贷款余额同比增长25．7％，增幅比上年末提高2．9个百分点。

　　假按揭成个人房贷最大风险源头

　　“空手套白狼”是许多地产商对“假按揭”的形象描述。房地产贷款中的假按揭现象也令银行非常头疼。

　　央行发布的《报告》表示，据工商银行消费信贷部门估计，该行个人住房贷款中的不良资产，有80％是假按揭造成的。《报告》认为，假按揭已成为个人住房贷款最主要的风险源头。

　　央行房地产金融分析小组有关人士认为，假按揭发生的原因有的是不法房地产商利用银行掌握的信息有限骗贷，有的则是银行工作人员与开发商勾结，共同骗贷。

　　据介绍，假按揭不以真实购买住房为目的，开发商以本单位职工或其他关系人冒充客户和购房人，通过虚假销售（购买）方式，套取银行贷款。

　　2005年3月17日以前，个人住房贷款利率低于房地产开发贷款利率，审批也比较容易，开发商便将按揭贷款作为另一项融资渠道，既可降低财务成本，又可缓解资金周转困难。有的开发商在出售房屋获得资金后偿还银行贷款，也有开发商因无法将房屋全部卖出而携款潜逃。

　　“假按揭给人一种房地产项目持续旺销的假相，也在一定程度上抬升了房价。”中国社科院金融发展研究室主任易宪容认为，改变国内单一的以银行为主导的房地产融资模式已是迫在眉睫。

　　央行的《报告》也给出了解决方案：应建立对骗贷开发商的惩戒机制，如公开披露骗贷企业名单等。对于协助开发商套取个人住房按揭贷款的银行责任人，应对其进行追查和惩罚。

　　央行建议取消房屋预售制度

　　在上海、北京等房地产市场热点城市，房地产开发商将未开发的楼盘提前预售，这愈发加剧了消费者超前购房行为。中国人民银行15日表示，将考虑建议取消房屋预售制度。

　　由中国人民银行房地产金融分析小组撰写的2004中国房地产金融报告称，“很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”

　　有业内专家称，在深圳等一些城市的房地产市场，就要比上海、北京等城市规范，在深圳，开发商只有在楼盘封顶之后才能发售，否则购房者也不会去买。

　　中国人民银行曾在2003年6月发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》中规定，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款，这意味着开发商将不能收取购房者的全部预售款。不过，这一文件并没有得到有效执行。

　　本报北京8月15日电

　　作者：记者 郭永刚