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首批房贷证券化产品10月前上市银行可推固定利率房贷
晨报记者李强马伟伟
昨天，中国人民银行发布的《2004中国房地产金融报告》（以下简称《报告》）指出，房地产开发贷款不良率较高等房贷的潜在风险应引起银行的高度关注。同时，《报告》也
为防范和化解房地产金融风险，提出了许多建设性意见。
《报告》是由人民银行房地产金融分析小组撰写的。《报告》概括指出，去年一年，我国的房屋销售价格上涨较快，但土地价格却增幅下降。中低价位、中小套型住宅供应比例偏低。此外，投资性购房需求增长快以及境外资金流入上海等国内热点地区的房地产市场等问题都被《报告》重点提及。
房地产金融面临六大风险
《报告》指出，当前房地产金融风险集中表现在六方面：部分地区房地产市场过热加剧市场风险，房地产开发企业高负债经营隐含财务风险，“假按揭”凸显道德风险，基层银行发放房地产贷款存在操作风险，土地开发贷款有较大信用风险，房地产贷款法律风险加大。
2004年，上海、北京等地区的房地产市场价格出现了较快上涨。人民银行上海分行报告显示，2004年上海内环线以内区域新建商品住宅销售价格涨幅达27.5%。近期上海等地商业银行纷纷提高住房抵押贷款首付比例，有的甚至高达50%，以防止抵押物贬值的风险。
房贷不良率差异明显
总体看，目前四大国有商业银行的房地产贷款质量较好。《报告》披露，除农行的不良贷款率相对偏高以外，其他三大行的不良贷款率均在3%—5%之间，四大行汇总的不良贷款率也低于5％。但四大行的房地产开发商贷款差异明显。农行和中行的不良贷款率达到16％和12％以上，工行和建行的不良贷款率维持在7％左右。
《报告》指出，房地产贷款的潜在风险应引起银行关注：一方面，房地产开发商贷款的不良率较高；另一方面，虽然个人购房贷款的不良率较低，但随着未来房屋税收政策的逐步到位和物业管理费用的提高，购房者的还款能力可能受到影响，按揭贷款可能出现风险。
投资性购房需求增长较快则是去年房地产消费的一大特征。如上海市2004年次新房转让占二手房交易量的46.6%。
银行可推固定利率房贷
《报告》将房地产列为支柱产业，建议要支持房地产业的健康发展。其中，具体措施包括，坚持突出重点、区别对待的原则，利用税收等手段限制投机性购房和短期炒作行为。
为防范和化解房地产金融风险，《报告》建议央行加强利率风险管理，提倡商业银行提供多样化住房信贷产品。可以考虑允许商业银行发放固定利率个人住房贷款，使商业银行的贷款收益能与其资金成本匹配。据交行上海分行房贷部门专家严俊介绍，目前各商业银行的房贷利率多执行可浮动的政策，每年都以央行对利率的调整为主。如果银行判断利率可能下调时，可施行固定的房贷利率，即不随央行调整而调整，这样做，也是以市场化的手段协调房贷市场。
另外，利率互换、利率期权、互换期权等利率衍生产品也将应运而生。
为鼓励自住型需求，抑制投机型需求，《报告》建议对住房贷款实行税收抵扣；对于中小户型和中低价位普通商品住宅的自住消费，给予税收优惠，对于大面积、大户型或高档商品房的消费，实行较高税率。
房贷证券化产品10月上市
央行昨天发布的《二○○四年中国房地产金融报告》披露，预计首批房贷资产证券化产品将在10月1日前上市。出于对宏观经济形势变化的预见，央行在近期及时调整了房地产金融政策，其中包括推进房地产金融产品的创新，推出房贷资产证券化试点。目前，该试点工作正在建行有条不紊的推进中。
据知情人士透露，建行上海分行已经作为房地产抵押贷款证券化的试点分行，日前已委托某外资投行进行方案评估，并与中融国际信托投资公司就资产证券化的表外融资模式进行了论证。首批房贷资产证券化产品的规模约100亿元。
建行有关房贷业务专家指出，“房贷证券化其实就是将银行房贷的一次再抵押，使银行得以大量回笼资金，从而解决当前银行存在的短存长贷而可能导致的流动性风险。”此外，房贷证券化还为处置银行不良资产提供了新通道、并在一定程度上分担了房地产风险。
对于购房者而言，房贷证券化的实施将可能使购房者摆脱银行由于资金来源不足和信贷风险等原因而收紧贷款的个人房贷限制政策，从而减轻购房者的买房压力。
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