央行建议取消房屋预售制

　　中国人民银行昨日发布了《2004年中国房地产金融报告》。报告认为，房地产业是支柱产业，应继续支持其健康发展。但房地产信贷存在潜在风险，目前应坚持区别对待、有保有压的调控原则。报告建议，取消房屋预售制度，同时允许发达地区提高个人公积金缴存比例，并成立专门机构加强公积金监管。

　　房价增幅将放缓

　　央行公布的这份长达30多页的报告预测，2005年和2006年住宅竣工面积的增长率将分别为28.8%和23.1%，年新增住宅竣工面积将分别达到4.5亿平方米和5.5亿平方米。

　　考虑到国家近期出台了一系列调控房价政策，一定程度上遏制了对商品房的投机行为，预计2005年、2006年全国商品住宅价格增幅将会有所减缓。

　　不过，报告表示，房地产信贷将继续快速增长，预计2005年底全部房地产贷款余额将达到3.1万亿元，个人购房贷款(不含公积金贷款)将达到1.9万亿元，将分别比2004年底增长20%和22%。

　　房地产信贷蕴藏风险

　　报告指出，2004年房地产开发商贷款增长得到了初步控制，增幅由2004年3月以前的40%以上，下降到目前的15%。另一方面，在2004年房地产开发资金总共筹措的17168.8亿元中，银行贷款的比重在55%以上，较往年有所提高，反映出房地产投资自有资金比例的下降，房地产贷款仍然具有潜在风险。

　　目前，在四大国有商业银行中，除农行的房地产不良贷款率相对偏高外，其他三大行的不良贷款率均在3%~5%之间，四大行汇总的不良贷款率低于5%。但房地产开发商贷款质量较差，农行和中行的不良贷款率分别达到16%以上和12%以上，工行和建行的不良贷款率也维持在7%左右。

　　与此相对，个人购房贷款资产质量较好，不良贷款率为1.5%左右。2005年一季度末，我国居民个人购房贷款余额达到16743.7亿元，按揭成数为63%。报告认为，这一规模与西方发达国家相比仍偏小，地区分布也极为不均，在2004年居民购房贷款的增额中，上海、广东、浙江、北京、江苏五省市就占去了全国增加额60.2%。

　　报告认为，部分地区房地产市场过热及存在的市场风险、房地产开发企业高负债经营隐含的财务风险、“假按揭”凸显的道德风险、基层银行发放房地产贷款存在的操作风险、土地开发贷款存有的信用风险以及新法律法规可能限制贷款抵押品的执行所带来的法律风险，是当前我国房地产信贷面临的最主要的风险。

　　房屋预售制度望取消

　　针对上述风险，央行在报告中也提出了相应的建议。报告建议，取消目前的房屋预售制度，进一步完善房地产市场管理。

　　央行认为，很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑予以取消，改期房销售为现房销售。

　　其次，报告建议允许发达地区提高个人公积金缴存比例，进一步完善住房公积金制度，提高中低收入者的购房能力，逐步做到所有居民都能上缴住房公积金，并成立专门机构加强公积金监管。

　　截至2004年底，全国住房公积金缴存余额为4893.5亿元，实际缴存职工人数为6138.5万人，占在岗职工人数的58.4%。同期个人公积金贷款余额2096.2亿元，占住房公积金缴存余额的比例为42.8%，除去个人住房贷款和购买国债，全国仍有沉淀资金2086.3亿元，占缴存余额的比例为42.6%。